“烂尾楼如何破局重生”法律实务研讨会成功召开

近期，一股“烂尾楼停贷风”迅速刮向多地。业主集体发「强制停贷告知书」，要强制停止偿还贷款，直至相关楼盘复工为止。各地发生的房地产项目烂尾后，购房人集体声明断供事件，在最高院历史判例的影响下，引起了广泛的社会争议。鉴于该事件涉及到房地产开发商、金融机构、购房者多方利益，法律关系复杂，社会影响大，再一次将烂尾楼问题推向了舆论浪潮。停贷事件愈演愈烈之际，首个烂尾楼官方防范政策出台。西安市住建局联合自然规划局、城管执法局、金融工作局、中国人民银行西安分行营业管理部发布《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》。

7月28日中央政治局会议，特别强调“保交楼、稳民生”。在此契机下，为了进行深层次的法律研究，由陕西省房地产商会、陕西省律师协会主办，由陕西省律协建工房地产专委会、陕西合恒律师事务所承办的“烂尾楼如何破局重生”法律实务研讨会于2022年8月13日在西安国际企业中心成功召开。

活动邀请到陕西省法学会金融法研究会会长、西北政法大学教授强力；西北政法大学教授、西北政法大学基层司法研究所所长王国龙；陕西省律师协会副会长、陕西泰普律师事务所主任魏新峰；陕西省房地产商会秘书长宁高伟；西安仲裁委员会原秘书长潘俊星；陕西省律师协会建筑房地产专委会主任、陕西恒达律师事务所主任杨建生；陕西华凌破产清算有限公司董事长、西安市破产管理人协会副会长张宏仓；西安市南通商会会长、陕西中阳工程科技有限公司董事长宋玉；未央区人大代表、陕西信邦律师事务所主任李华；西安市雁塔区政协社法民宗委主任高旗；西安中登房地产开发有限公司常务副总裁李永民；天朗地产、保利集团等多家房地产企业代表、律师、记者等50余人参与了本次活动。 会议由宁高伟秘书长、魏新峰主任分别致辞。致辞中均指出，举办本次研讨会的及时性、必要性，以及具有很深的社会意义，欢迎参会人员积极对相关问题进行研讨，是我们各界人士承担社会责任的表现，预祝本次会议圆满举办。

本次研讨会，共有五个单元 ：业主发言、在政府主导下烂尾楼如何破局重生、在司法主导下烂尾楼如何破局重生、在业主自救下烂尾楼如何破局重生、专家总结。

01

业主发言

两名业主发言，浅谈了在律所帮助下自救的整个过程，最后成功收房的喜悦。

02

在政府主导下，烂尾楼如何破局重生

陕西省律师协会建筑房地产专委会主任、陕西恒达律师事务所主任杨建生以“烂尾楼的障碍和破局”为主题，提出了政府在解决烂尾楼问题中应发挥的重要作用，房地产企业面对烂尾项目应该有的担当，以及政府主导下如何去做。同时提出政府可以通过规划调整，税收优惠，严格监督等方式给烂尾楼的解决保驾护航的建议。

未央区人大代表、陕西信邦律师事务所主任李华以“政府主导下的法律思考”为主题，介绍了几个在政府主导下实施的行政清盘、政府主导下预重整等模式下解决烂尾楼问题的案例，并提出了这些解决方式中仍存在的风险点，供大家共同思考。

03

在司法主导下，烂尾楼如何破局重生

陕西中阳工程科技有限公司董事长、西安市南通商会会长宋玉以“建筑企业在烂尾楼项目中的作用”为主题，重点强调了建筑企业在面对烂尾楼的项目所体现出的社会担当，对于破解烂尾楼的关键性作用。

陕西华凌破产清算有限公司董事长、西安市破产管理人协会副会长张宏仓以“烂尾楼预重整的几点思考”为主题，首先介绍了陕西省破产清算及破产重整的案件数据，破产案件集中管辖以及审理期限的问题。然后通过他们作为破产管理人办理过的几起房地产预重整的案件，介绍了预重整的方式及府院联动在预重整案件中的关键性作用。

04

在业主自救下，烂尾楼如何破局重生

陕西合恒律师事务所建工房地产专业委员会主任杨花花以“业主自救在烂尾楼破局重生中的作用”为主题，分享了合恒律所通过“业主自救”模式成功完成了几个烂尾楼项目的施工，最终达到向业主交房的目标，详细介绍了“业主自救”的流程及心得，强调了“业主自救”模式下产生的良好的社会效果。

西安中登房地产开发有限公司常务副总裁李永民通过“一个中心、两个基本点、三个离不开”讲述了中登房地产公司在烂尾楼业主自救中的感受。即一个中心保交楼，稳民生；两个基本点，市场原则、法律思维；三个离不开，离不开政府的支持和指导，离不开业主的配合和理解，离不开开发主体的担责。

05

专家总结

西北政法大学教授、陕西金融法研究会会长强力以“烂尾楼给我们国家金融发展带来的思考”为题，首先从美国的次贷金融危机给全世界金融带来的影响，房地产市场的预售制度，引进的香港房屋销售按揭制度，以及房地产的资金高杠杆问题进行了分享；又从1993年的分税制到2001年入世，谈到到西安的十三条；从今年最高院个案引发的社会反响，谈到系统性风险；从政府主导、司法主导、业主自救三种模式的处理烂尾楼，谈到感受最深的还是自救模式下业主们的主体意识、权利意识、法治意识、民主意识等认识的觉醒，社会的进步；从民法典中的超级优先权，谈到现有法律制度联合问题；同时强老师提到从购房者的刚需、改善、投资、投机四种类型的业主如何理解中央保交楼、保民生、保稳定，一刀切的问题思考？

西北政法大学教授、西北政法大学基层社会治理研究所所长王国龙以“烂尾楼给我们国家社会稳定带来的思考”为题谈起，烂尾楼发生的客观因素，政府监管角色问题，实际占有使用的法律风险问题，买房人没有责任，业主自救的问题显示的维权意识，政府是公共资源部门，在哪个环节能介入，后续的问题，政府介入的优势和劣势。利益平衡问题，以业主为中心考虑问题，烂尾楼要分层次考虑，相关的合法性和合理性，烂尾楼就是一个经济学，可能带来的深度风险，最后又提出让政策和法律有效发挥作用问题。

西安市雁塔区政协社法民宗委主任高旗对本次会议探讨的问题予以了认可，表示政府在解决烂尾楼的问题上应该起到规划引领、政策护航的作用，高旗主任提出，只要政府、司法、房企、业主等各方联动、共同担当，烂尾楼的问题一定能得到有效化解。

西安仲裁委员会原秘书长潘俊星提出，解决烂尾楼这个问题，一定要多力聚合，多元联动，多措并举，综合施策。同时还提出可以运用仲裁委的人才资源力量，为烂尾楼的问题解决贡献一份力量。

最后，希望从政府层面、司法层面、企业层面、业主层面多层次多维度多元化的去化解烂尾楼的问题，助力居者有其屋、助力陕西高质量发展。