西安23宗地块本月将集中土拍业内:央企国企仍将是拿地主力 - 陕西 - 陕西省房地产商会
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西安23宗地块本月将集中土拍业内:央企国企仍将是拿地主力

2022-10-14 12:14

西安市23宗地块将在10月中下旬进行集中拍卖,这将是今年西安楼市的第二波土地供应。

10月13日,陕建联合俊发以39.9亿元摘得雁塔区3宗合计264.212亩住宅用地。接下来多宗地块将会被谁拍得,值得关注。

业内人士认为,央企、国企、城投公司仍将是拿地主力军。随着这些地块的落袋,明年的供应和产品价格也会有相应预判。

1~9月西安住宅土拍冷清

供应成交双降楼面价略上浮

中指研究院数据显示,今年前三季度,西安土地市场整体供应略有上浮,但是住宅地块的供应量和成交量都有所下降,成交楼面价小有上浮,而商办地块的供应、成交和成交楼面价都是上涨的。

供应方面:今年1~9月,西安共推出192宗房地产开发用地,规划建面共计2017.93万㎡,同比上涨5.21%;其中,122宗住宅用地,规划建面共计1455.96万㎡,同比下降20.13%;70宗商办用地,规划建面共计571.97万㎡,同比上涨15.31%。

成交方面:1~9月,西安共成交154宗房地产开发用地,规划建面共计1493.78万㎡,同比下降4.7%;其中,82宗住宅用地,总规划建筑面积共计956.92万㎡,同比下降11.78%,成交楼面价5011.97元/㎡,同比上涨4.39%;72宗商办用地,规划建面共计536.86万㎡,同比上涨15.41%,成交楼面价2754.11元/㎡,同比上涨39.59%。

从供应节奏来看,6月份,首轮土拍为西安上半年的土地市场进行了总结,紫薇、天地源、保利、中海、中国铁建地产等央企是主力,截至目前,首轮土拍成交的地块大多已经面市。在首轮土拍之后,三季度,西安市陆续有地块供应成交,多以低价成交,仅有3宗地块溢价,国企、央企成拿地主力军。

其中集中供地与之前不同的是,三季度取消了毛坯限价、自持等规定。楼面价突破万元的地块仅有两宗,为大明宫板块被金茂摘得的核心地块,也是大明宫金茂府后续的储备地块。还有星河湾摘得曲江的两宗地块颇受关注,一是其毛坯限价为28710元/平方米、29870元/平方米,这是目前西安毛坯限价最高的项目。二是因为其是户型大、规格高和总价高的豪宅产品,该项目样板间现已接待观看咨询,正式面市还需稍做等待。

业内人士认为,从前三季的土拍行情来看,整体表现冷清,多家竞拍,激烈举牌、高溢价、摇号拍地的现象几乎不再上演,下行趋势已然触底。央企、国企、城投公司托底,房企急需销售回血,反哺土地端,这样才能良性循环。

23宗地块近期集中拍卖

陕建摘得雁塔区3宗住宅用地

近几个月,陆续有城市的第二轮土拍已经结束了。虽然西安的第二轮集中土拍还未开始,但是9月份供应了20余宗土地,将在本月陆续拍出。

据不完全统计,在10月底前,共有23宗住宅、商业类用地挂牌拍卖,共计1637.13亩,出让起始价为160.44亿元。除了4宗地位于阎良、周至、鄠邑外,其余地块均位于主城区。从供地区域来看,最多的是雁塔区,共有5宗地,长安区有4宗,高新区和港务区各3宗地,其余航天、浐灞、未央、莲湖区域各1宗。

这23宗地块中,楼面地价最高的是位于高新一小、高新一中新校区旁的101.961亩住宅用地,起始地价2405.82万元/亩、楼面地价12883.4元/㎡起,也是唯一一块楼面地价过万的地块。虽然有教育资源加持,但和之前高新三期楼面价相比还是持平的。其余地块中,楼面起始价1万元以下、8000元以上的地块仅有4宗,商服用地的楼面起始价最高为3460.51元/㎡,位于高新区锦业路。

从成交来看,10月8日长安区一宗约25亩地块已经被融创拍得,是徐家寨城改项目地块,将作为南长安壹号项目的待推产品入市。昨日挂牌成交的是雁塔区的3宗合计264.212亩住宅用地,位于西部大道以南、雅居乐铂琅峯以北、规划路以东、茅坡路以西。本次所推宗地为杜城城改用地,全部以挂牌方式出让。从这三宗地块的具体信息来看,均为住宅用地,容积率不大于2.8。在昨日的拍卖中,陕建联合俊发以底价全部收入囊中。

今日,还将有3宗地进行拍卖,分别位于雁塔区约32亩商服用地,长安区约70亩住宅和商服用地,以及航天基地约40亩的住宅用地。其中,位于航天新城的地块,也是本月土拍的重点地块,容积率不大于2.8,出让起始价6.1亿元,起始楼面价约为8257元/㎡,最高限价为7.015亿元。该地块地理位置相对较好,位于龙湖花千树北边,周围有航天城中心广场、航天城中湖公园,以及地铁4号线的东长安街站。

沈视楼市主理人沈玮表示,本次10月份供应地块相对优质,价格也比较稳定,仅有一个过万的地块。其次是有一些城改的用地,比如城南杜城村、下塔坡村等,相对来讲土地价格低一些,但因为有城改的成本在内,所以并不具备市场参考性。

业内观点

土拍门槛降低土地价格未降

房价或延续稳增态势

“1~9月涉地房企,多数为央企、国企及城投平台公司,可以预见这种背景和趋势将继续伴随新一轮市场周期,且大多为底价成交或低溢价获地。”西安房地产行业资深分析师朱郁认为,四季度将迎来新一轮土拍,从目前市场环境、房企运营情况、客户需求梯度、年底现金回流目标等方面来看,拿地积极性同比将有降幅,参拍企业考量平衡因素将更多,摘地更趋谨慎。

随着近期新供应地块土拍的尘埃落定,面粉决定面包,这些地块未来的入市,不管是所在区域,还是产品规划、价格,都会对明年的西安楼市从供应端产生影响。

创典全程信息部部长刘兰兰分析,9月西安再度释放大批土地,这批土地有望在10月下旬集中出让。通过对这些地块的出让条件分析,可以看到西安土拍门槛较去年同期明显有了降低,例如取消“毛坯限价”给房企让利,取消“配建和自持”为房企减负等,期望激发房企拿地热情,稳定楼市发展。目前来看推出的土地价格并未降低,意味着房价在未来延续稳增态势。

沈玮预判,从全国的第三轮土拍来看,很多城市土地的起拍价格其实已经开始打折,因为一些一二线城市的城投公司负债率非常高,而且本身城投公司没有开发能力,最终还是要跟民企开发商合作,但很多民企也在开发端比较谨慎,所以这批土拍预计还是以国、央企业为主。从今年拿地比较积极的企业来看,像中海、金茂、陕建、陕交控、紫薇等都有机会。

沈玮认为,虽然10月要拍出的这些地块价格比较稳定,但未来这些地块入市后房子的价格不能单纯地从土地价格去研判,还是要遵循市场的趋势。目前来看,西安虽然今年有放松,但并没有直击要害的政策,所以预计四季度的楼市还是会继续下沉。政策趋势无论是从贷款利率,还是调控的政策来讲,还是会持续放松。市场想要好转就看更给力的政策支持什么时候能到位。

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