房企之所以打造创新型产品，主要还是为了提升自身的产品力，打造高溢价能力。
石青玲丨发自西安
2023年一季度，西安市场出现了明显的回暖，同时也出现了一批宣称为“第四代住宅”产品的项目。
中房君注意到，目前，龙湖云河颂、龙湖青云阙、华润润玺臺、华润沣华九里、金地玖峯悦等项目均打造了“第四代住宅”的标签，在这些项目之外，绿城全运村六期新地块丹桂苑、龙翔于1月份竞得的新地块、及保利北里王项目保利天珺也将打造“第四代住宅”产品。
“第四代住宅”在西安呈现出遍地开花之势。那么，西安市场正在出现的“第四代住宅”产品与目前的主流产品有何区别？
“打造高溢价产品”
所谓的“第四代住宅”，又称庭院房、立体园林生态住房或城市森林花园建筑，是绿色建筑的衍生品。目前国内普遍认同的“第四代住房”是清华建筑学院耗时5年时间才设计出的“空中庭院房”。
根据设想，“第四代住宅”可以实现户户庭院，甚至有的能做到空中停车场、层层街廊，在高层上实现别墅的体验。不过，中房君走访了解到，目前，西安市场的“第四代住宅”多为露台形式，且为赠送面积。
龙湖青云阙的一位置业顾问告诉中房君：“‘第四代住宅’就是在阳台之外再打造一个错层露台，这个露台不能封，业主可以在这个地方种一些花草，或者‘围炉煮茶’。露台里面是阳台，阳台业主自己可以封。”该项目位于高新三期，目前仅有220平方米的洋房产品有错层露台，该类型的产品均价在3万元/平方米以上。
不同于龙湖青云阙，位于港务区的华润润玺臺在每一层做了错层排布，并且做了两种设计，其中奇数层露台与主卧相连，偶数层露台则与次卧相连，该项目主打面积是126平方米~165平方米，均价1.6万元/平方米。此外，位于沣西新城的华润沣华九里则在部分115平方米的户型上打造了南北双露台，分别与主卧、次卧相连。
“其实在整个北方地区不太可能出现比较纯正的‘第四代住宅’理念。”克而瑞西安事业部总经理严延对中房君表示，他们都是采取了其中的一部分特征，比如说交互型的阳台，可以在阳台上种一些绿化，但这并不是传统意义上的垂直绿化，只是借用了这个概念。
一位房企区域营销总对中房君表示：“从全国来看，西安的产品发展比较晚，具备新产品落地的条件，改善型市场还有一定的空间。”而在严延看来，房企之所以打造创新型产品，主要还是为了提升自身的产品力，打造高溢价能力。
从市场反馈来看，这种“类第四代住宅”产品的市场认可度并不低。3月21日至3月24日，润玺臺西区3#、5#、6#楼进行了意向登记，均价16193.53元/㎡，共计134套房源，最终130个家庭通过了核验。3月18日至3月21日，龙湖云河颂188套房源进行了意向登记，均价21008.06元/㎡，起步户型面积为171.15平方米，最终核验通过了1172个家庭。
这其中不乏市场回温的影响，也有产品创新激发的需求。“产品上的创新会让项目脱颖而出，助力去化。”一位不愿具名的房企策划人员对中房君表示，而多位业内人士也对中房君表示，这种产品未来也会成为西安市场的一种趋势。
是机遇，也是挑战
于西安市场而言，“第四代住宅”是第一次大规模出现，不过在其他城市，这种产品或许并不陌生。
2017年，成都七一城市森林花园被定为垂直森林住宅建设试点项目，这个项目被誉为“国内首个第四代城市森林花园小区”。此后，类似的产品形态在南京、昆明、武汉、福州等地遍地开花。
“它能够让住房以及绿化园林融合起来，也算是开创了一种新的住房模式；一般采光非常好，既拥有室外的活动空间，同时也拥有前庭和后院，比较适合居住；此外，能改善城市环境，使城市环境更加环保，也能改变钢筋水泥的城市环境风貌。”厦门建发房地产集团福州事业部建筑设计负责人余洪叶曾公开说道。
在经历前期的探索之后，一些起步较早的城市已经有了一定的“工作标准”，如2022年12月26日，重庆市规划和自然资源局发布《中心城区立体绿化住宅试点工作细则》（下简称“细则”），第一次在市规划层面明确了立体绿化住宅的相关要求。
重庆在细则里规定，2021年1月1日后取得建设用地使用权的居住及商住混合用地，且尚未进行销售的项目可以做立体绿化住宅，且立体绿化住宅应为 4 层及以上的平层（非跃层）户型，套内面积不低于100平方米等。
此外，益阳市也于2021年出台了《益阳市城市空中花园建筑（第四代住房）试点实施意见》，在购房者最关注的建筑面积、容积率、产权面积，建筑密度、绿地率、停车位、空中花园建筑绿化平台设计、房屋采光等方面明确了支持政策和要求。
不过，当下的西安市场并没有类似的试点细则，这也让购房者多了一丝疑虑，同时也为交房后的纠纷埋下了隐患。
走访中，一位购房者对中房君表示：“北方灰尘很大，感觉不是很适合，另外就是承重、防水等指标也没有标准，不知道安不安全。”
“在后期花园平台绿化种植的维护上，对物业公司管理水平要求非常高，这也是需要着重规范的地方。项目竣工验收后，批后管理面临挑战，自然资源和规划、城市管理等部门监管责任重大，要深入研究，采取积极有效的措施，防止擅自封闭或违规搭建等情形发生，维护城市景观风貌，确保城市安全。”不久前，益阳市自然资源和规划局副局长曹光辉对《益阳日报》说道。
这些也将是西安即将面临的挑战。