近期，不少购房者在“领导留言板”咨询，西安市“商转公”相关事宜。今天，“知楼市”就结合近期《全国住房公积金2022年年度报告》发布之际和购房者一起聊聊住房公积金的那些事。
全国住房公积金缴存额已超3万亿
6月8日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行联合发布了《全国住房公积金2022年年度报告》。《报告》显示，2022年全国住房公积金各项业务运行平稳，住房公积金缴存额31935.05亿元，6782.63万人提取住房公积金21363.27亿元，1537.87万人租赁住房提取，发放个人住房贷款247.75万笔、11841.85亿元。截至2022年底，个人住房贷款率78.94%。其中，这些数据，值得关注。
不难看出，近年来全国公积金政策不断优化，租房提取公积金支持力度不断增大，2022年全国租房提取人数以及租房提取金额实现了双增长；公积金在首套住房和普通住房贷款中占比较高；另外，就是缴存单位和缴存人规模不断增长。
去年陕西公积金发放住房贷款385.30亿元
那么，落实到陕西，乃至西安公积金使用情况如何？“知楼市”查阅了陕西省住房公积金2022年年度报告。
根据报告，2022年，新开户单位16225家，净增单位10534家；新开户职工50.88万人，净增职工18.77万人；实缴单位90402家、实缴职工472.33万人、缴存额746.54亿元，分别同比增长13.19%、4.14%、12.05%。2022年末，缴存总额5793.66亿元、缴存余额2387.99亿元，分别比上年末增长14.79%、13.96%。
另一方面，2022年，206.97万名缴存职工提取住房公积金；提取额453.96亿元，同比增长13.54%；提取额占当年缴存额的60.81%，比上年增加0.8个百分点。2022年末，提取总额3405.68亿元，比上年末增长15.38%。提取金额中，购买、建造、翻建、大修自住住房占29.03%，偿还购房贷款本息占41.01%，租赁住房占6.11%，支持老旧小区改造提取占0.01%；离休和退休提取占15.70%。
购房者最为关注的的，个人住房贷款方面，2022年，发放个人住房贷款7.44万笔、385.30亿元，分别同比下降11.53%、0.23%。回收个人住房贷款190.62亿元。2022年末，累计发放个人住房贷款103.28万笔、3045.33亿元，贷款余额1902.43亿元，分别比上年末增长7.76%、14.48%、11.40%。个人住房贷款余额占缴存余额的79.67%，比上年末减少1.83个百分点。
2022年，支持职工购建房913.61万平方米。年末个人住房贷款市场占有率为17.35%，比上年末增加0.93个百分点。通过申请住房公积金个人住房贷款，可节约职工购房利息支出84.76亿元。
2022年西安公积金实缴450.3亿 ，占全省60.3%
根据《西安发布》，4月10日公布的西安公积金使用数据来看，2022年西安累计缴存总额为3244.42亿元，同比增长16.12%，占到全省缴存总额的55.99%，当年实缴存额450.3亿元，占到全省60.3%。
不难看出，西安公积金缴存总额在全省公积金缴存总额中占比较高，使用情况也更高：2022年西安发放个人住房贷款4.13万笔，累计额度为242.23亿元，同步分别增长11.32%、28.99% 。
同样，提取比例也较高，104.15万名缴存职工提取住房公积金，提取额273.54亿元，同比增长22.06。
西安当前个贷率仍处于高位运行 “商转公”所需资金缺口大
那么，回归到购房者关注的话题上，西安“商转公”到底为何这样备受关注？实施的难点在哪里？
购房者关注“商转公”，自然是因为其较低的利率优势。以当下多家银行的首套房贷款利率为4.1%，西安首套个人住房公积金贷款5年期以上3.1%的利率来测算：
首套个人住房公积金贷款额度65万元、期限30年、等额本息的还款方式测算，利息总额为34.93万元，月供2776元。
在同样的额度、期限和还款方式下，利率为4.1%的商业贷款所需承担的利息为48.07万元，月供3141元。“商转公”后将减少利息支出13.14万元。而对于许多在贷款利率高位期间买房的购房者，按照5.9%的商贷利率计算，“商转公”后利息将能节省38.86万元。
在探讨西安实施“商转公”难点之前，我们先来了解下一个名词：个贷率。
个贷率即住房公积金个贷率，也就是住房公积金个人住房贷款余额与缴存余额之比。而个贷率更是体现公积金支持个人贷款买房力度的重要指标，计算方式为：贷款余额 / 缴存余额 * 100 = 个贷率。通长，住房公积金贷款额度与每个城市的“个贷率”挂钩。
去年10月，西安公积金管理中心公布当时西安市级个贷率为85.84；6月7日，西安住房公积金管理中心在留言板最新回复，截止5月底，西安市级个贷率已升至91.36%，重启“商转公”所需资金缺口较大，视今年贷款的投放及资金流动性情况，研究重启“商转公”业务。
2019年西安出台了《资金流动性风险防控办法》，其中明确：通过对个贷率和资金流量的综合研判，实行三种级别响应，并规范了各级别响应。一级响应指个贷率连续三个月在85%-90%之间；二级响应指个贷率连续三个月在90%-95%之间，具体措施是：（1）在继续实施一级响应的基础上，暂停家庭代际间互助购房提取。（2）计算贷款额度时，缴存余额≥2万元的，倍数下调为13倍，缴存余额小于2万元的，各档贷款额度在一级响应基础上再下调5万元。（3）个人住房贷款首付比例在一级响应基础上再分别提高10%；三级响应指个贷率连续三个月在95%以上，措施是在二级响应的基础上实施贷款轮候发放。
如果参考该文件，目前西安 “商转公”的条件并不成熟。目前，陕西已经实施“商转公”业务的城市如下：
这其中，商洛、铜川、榆林和安康这几个城市开启商转公政策的时间相对较早，而有些城市，并没有专门针对这项业务的政策出台。汉中和西安在2017年几乎是同时停止“商转公”业务，只不过，2022年9月，汉中又重新启动“商转公”贷款业务。
2023年，在整体房地产市场不太景气、住房公积金贷款利率全面下调的大环境下，商业贷款转公积金贷款的目的很明确，就是有效降低购房者的还贷压力。
作为购房者，“商转公”后能最有效的为购房者减轻还款压力，也可以更好的促进房地产市场新增合理需求，促进经济恢复。不过从目前西安公积金管理中心的最新回复来看，“商转公”困难重重，因为公积金的释放首要考虑的依然是刚需公积金住房贷款、组合贷款家庭需求，如果贸然实施“商转公”，一旦出现资金流动性压力，势必会影响到后续保障刚需公积金贷款的发放，得不偿失。
在这里，“知楼市”也提醒各位购房者，在西安“商转公”政策尚未实施前，可以通过提取公积金来缓解商业贷款的还款压力；同时，考虑今年置业的购房者，如果正常缴存住房公积金的，尽最大可能申请公积金个人贷款，额度不够的情况下，也尽量申请“组合贷”的方式，将利率压力降到最低。