西安市场2016年11月报:供应大涨,成交回落 - 陕西 - 陕西省房地产商会
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西安市场2016年11月报:供应大涨,成交回落

2016-12-12 16:54

11月国家调控持续升级,多地楼市调控加码 。
11月热点城市楼市成交持续缩量,导致全国商品房销量急速下滑。

1、政策环境
国家调控持续升级,多地楼市加码调控。
 
11月国家进一步调控房地产市场,发改委发文限制商业性地产项目的开发融资,并与住建部联合开展为期一个月的商品房销售明码标价的专项检查;银监会对北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个房价上涨过快城市银行业金融机构进行个人住房按揭贷款、房地产开发贷款以及理财资金是否违规进入房地产领域等方面的专项检查;住建部严禁中介机构搞“首付贷”;国土资源部出台城镇化低效用地再开发指导意见盘活土地存量,缓解房企拿地恐慌,给土地市场降温。与此同时,部分热点城市在此前收紧的政策基础上陆续出台升级政策,上海二套房“认房又认贷”、天津提高首付比例、杭州增加外地人购房需连续缴一年社保或个税的限制、深圳调整住房公积金贷款首付比例等。此外近期也有像长沙、嘉兴等房价上涨过快的城市陆续开始实施限购。总体来看本轮房地产调控执行力度空前严格,调控成果未达到预期的城市纷纷进行政策加码,房价”“地价”涨幅过快的城市再度开启限购。在行业处于调整阶段之下,我们认为未来会有更多热点城市深化调控政策,以及部分热度仍较高的城市出台新的抑制性政,预计调控城市政策环境都将维持从紧局面。

2、行业动态
11月份行业内企业动态主要有以内容:
1)、绿地收购协信地产40%股权成并列第一大股东,并将部分商业和产业地产运营业务委托协信远创进行管理,提升房地产主业核心竞争力。
2)、融创中国收购融科智地先决条件已达成,双方将完成交易。
3)、万达集团布局陕西投资千亿元,其中投资西安万达城达500亿元。
4)、恒大再接手中渝置地资产5.6亿收购西安中渝国际城项目。

3、市场表现
热点城市楼市成交持续缩量,导致全国商品房销量急速下滑。

在热点城市调控升级的政策背景下,全国主要54城市合计商品房住宅签约量为24.9万套,环比下调11%,刷新最近18个月的最低值,商品房市场供给和需求的双双降温,导致全国商品房销量急速下滑。不过对于西安房地产市场来说,政府为防止房价过快飙升,仅是加强对房地产市场的专项整顿工作,并未出台限制性政策,对项目推货节奏、上访、接电、成交影响不大,楼市表现依然活跃。本月万科、融创、碧桂园、恒大、金地、金辉、保利、中航、天朗等品牌房企项目获证后纷纷迅速举行大规模的开盘活动。

4、土地市场综述
2016年11月,土地供应量、成交量大幅增长。

全市供应39宗土地,主要分布在高陵、高新、沣东、浐灞、长安等区域,供应土地类型以商住用地为主;成交土地15宗,商住用地以商住为主,成交楼面地价1217.65元/㎡,成交总金额29.37亿元。

 
2016年11月,西安市出让土地共计39宗,累计供应土地3044.78亩,环比增长188.61%,同比减少6.54%。其中住宅、商住用地1380.71亩,环比增长96.37%,同比增长0.01%;工业用地1019.11亩,环比增长436.87%,商业用地257.25亩,同比减少71.69%,教育用地67.37亩,仓储用地320.34亩。
 
2016年11月,西安市成交土地共计15宗,累计成交土地899.18亩,环比增长104.16%,同比增长76.41%,预计未来将为市场提供约241.22万㎡的供应量。其中成交商住用地843.67亩,环比增长360%,同比增长100%;商业用地55.51亩,环比减少74.85%,同比减少36.81%。
 
2016年11月,西安市土地成交总金额为293721万元,成交亩均价326.66万元/亩,环比上涨66.77%,整体楼面地价为1217.65元/㎡,环比下降16.64%。
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5、土地市场特征
本月依然主推商住用地,工业用地次之;成交土地多为商住用地,其中成交商住用地12宗,商服用地3宗。
 
2016年11月,西安共推出16宗商住用地、6宗商服用地、12宗工业用地、2宗教育用地、3宗仓储用地。其中商住用地以45%的占比位居供应首位,工业用地占比33%,仓储用地占比11%,商服用地占比8%,教育用地占比3%。
 
2016年11月,西安市成交地块结构为商住、商服用地。其中成交商住用地12宗,成交面积843.67亩,占总成交量的94%,楼面地价1197.28元/㎡,环比下降3.67%,预计将为市场提供236.73万㎡的供应;成交商服用地3宗,成交面积55.51亩,占总成交量的6%,商业楼面地价2290.67元/㎡,环比上涨4.64%,本期商业地块预计将为市场提供4.49万㎡的供应。
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本月西安土地放量主要在高陵、高新、沣东、浐灞、长安区域,推出土地多为商住、工业用地;土地成交集中在城北、城西、曲江、经开等区域,成交地块均为商住、商服用地。
 
2016年11月,西安推出土地分布于高陵、高新、沣东、浐灞、长安区域。高陵供应4宗工业用地,累计供应土地面积550.67亩,占全市总供应量的18%;高新供应2宗住宅、1宗商住、2宗工业、2宗仓储、1宗科教用地,累计供应土地面积522.99亩,占全市总供应量的17%;沣东供应4宗商住、2宗商服用地,累计供应土地面积460.51亩,占全市总供应量的15%;浐灞供应2宗工业、1宗商服、1宗仓储用地,累计供应土地面积458.48亩,占全市总供应量的15%;长安供应5商住、1宗教育用地,供应面积436.92亩,占全市总供应量的14%,其中CA06-29-1、2两宗商住用地为绿地项目用地;曲江供应2宗住宅、1宗商服用地,供应面积248.43亩,占全市总供应量的8%;阎良区域供应4宗工业用地,供应面积150.61亩,占全市总供应量的5%;城东区域供应1宗住宅、1宗商服用地,供应面积149.72亩,占全市总供应量的5%;户县区域供应2宗商业用地,供应面积66.46亩,占全市总供应量的3%。
 
2016年11月,西安市成交土地分布在城北、城西、曲江、经开区域。城北区域本月共成交2宗商住用地,成交总量共计208.36亩,占全市总成交量的23%,成交总价66540万元,两宗地块均为奥达文景观园二期用地,楼面地价1067元/㎡;城西区域本月成交3宗商住用地,成交总量共计166.50亩,占全市成交量的19%,成交总价59982万元,其中LH3-5-472为天朗储备项目用地,成交价14346万元,楼面地价2001元/㎡;曲江本月成交2宗商住用地,成交量156.96亩,占全市成交量的17%,其中QJ6-3-5、10为曲江紫金城后期项目用地,成交价8820万元。楼面地价566元/㎡,QJ8-10-12为万科城市之光后期项目用地,成交价34355万元,楼面地价1632元/㎡;经开成交1宗商住用地,成交量144.55亩,占全市总成交量的16%,该宗地为长和上尚郡项目用地,成交价83075万元,楼面地价1724元/㎡;高陵区域成交1宗住宅、1宗商服用地,成交量80.78亩,占全市总成交量的9%,成交总价4610万元,楼面地价386元/㎡;长安区域成交2宗商住用地,成交量80.69亩,占全市总成交量的9%,成交总价24950万元,楼面地价1276元/㎡;沣东区域成交2宗商服用地,成交量43.60亩,占全市总成交量的5%,成交总价9510万元,楼面地价3269元/㎡;户县成交1宗商住用地,成交量17.73亩,占全市总成交量的2%,成交价1879万元,楼面地价482元/㎡。

6、商品房市场
(1)供求量价走势
供应大涨,成交回落。

11月西安楼市商品房供应大幅上涨,销量从高处回落,但依然处于高位。据创典监控,2016年11月西安市共新批商品房220万㎡,环比增长65%;成交商品房224万㎡,环比减少20%;成交均价为7800元/㎡,环比上涨4%。

 
年底楼市供应热度不减。进入2016年下半年以来,西安楼市成交一直都是处于量价齐旺的态势,尤其市场价格到达历史以来的高位水平,去化速度也在提升过程中,让开发商对于西安市场更加看好。2016年11月份,西安楼市颁发了58张商品房预售许可证,比上期增加了24张,年底楼市供应量表现依然坚挺,市场热度不减。
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(2)分区域供求量价
分区域来看,11月份高新区域供应量跃居第一,浐灞区域位列第二;成交方面仍然是浐灞区域遥遥领先,高新、曲江、经开区域成交量也占据高位。
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(3)分物业类型供求量价
分物业类型来看,11月份住宅供应占商品房供应上浮,住宅成交占商品房总成交略有下滑。价格方面来看,本月除别墅市场成交价格较10月下滑之外,其余物业成交均价均大幅上涨。
 
7、住宅市场
(1)住宅供求量价走势
 
住宅市场11月数据显示,11月普通住宅成交量178万㎡,环比减少26%,成交均价7432元/㎡,环比上涨2%。
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(2)住宅分区域供求量价
2016年11月,高新区域供应量领先全市,城西区域屈居次席。成交量最大的区域依然是浐灞,其次为曲江区域。价格方面,11月各区域成交均价均有一定程度的上浮,其中价格上浮最大的是长安区域。
 
(3)住宅成交结构
11月份普通住宅成交结构图显示,71-90㎡的两室、91-130㎡的三室主力面积段的产品成交占比微幅下滑1个百分点, 131-180㎡面积段的产品成交占比上浮1个百分点。

8、创典指数分析
来访、成交下滑明显。2016年11月创典来访指数为123,环比下滑12.14%,同比上涨28.13%;成交指数为96,环比下滑9.43%,同比下滑7.69%。11月来访及成交指数下滑的主要原因有:1)西安市严查无证销售、销售现场未明码标价等违规行为;2)天气原因,楼市淡季,来访量减少。
 
(注明:创典指数采用创典代理70个项目案场的实时数据,综合运用加权平均法换算得出。来访指数由各项目上客量换算得出,成交指数由各项目平均成交套数换算得出,旨在专业、实时、精准的反映市场一线动态。)

9、创典成交结构分析
创典一线数据显示,2016年11月份一室户型成交占比为9%,较上期上升1个百分点;两室户型成交占比为44%,较上期上涨6个百分点;三室户型成交占比为42%,较上期下降6个百分点;四室及以上户型成交占比为5%,较上期下降1百分点。从本期数据来看,两室户型是本期成交占比涨幅最大的产品,三室、四室产品成交占比则有所下滑。
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10、开盘数据分析
据创典监测,11月各大品牌开发商抢占市场,相继开盘,举行大型开盘活动的项目有11个。开盘项目总推货量为2427套,认购套数1131套,去化率为47%。
 
11、媒体投放总结
11月,西安媒体广告表现不同凡响,纸媒广告投放大幅增加。本月各楼盘为了把握时机走量,推出双十一秒杀特惠、开盘打折促销、到访送豪礼、高转介政策等优惠吸引眼球。从11月纸媒投放物业类型来看,各种物业广告均有投放,乐华城国际商业街推出11月11日当天购铺11.11元/首平米新玩法迎战双十一。区域方面,城东区域表现较好,区内标杆项目广厦水岸东方延续以往的豪气,打出购房送车位的大优惠。
(来源于创典全程2016年11月报)
 

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