2017年1季度西安商业市场情况 - 陕西 - 陕西省房地产商会
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2017年1季度西安商业市场情况

2017-04-21 09:29

2017年是大西安发展元年,西咸新区托管咸阳,大西安版图扩容,陕西自贸区正式挂牌,大西安规划新鲜出炉并得到李克强总理的高度认可,并寄予厚望的说“把西安作为西北的龙头,扬起来”!
 
大西安空间格局规划的“三带多轴多中心”,将最终形成北望北山、南抵秦岭,渭河生态带贯穿其中的多轴线、多中心大西安城市空间格局,大规划引领大发展,大发展吸引各行业巨头纷纷抢滩西安市场。
 
大西安——3条大轴线:
 
① 古都文化传承轴:长安龙脉,是西安的传统发展中轴线,南接秦岭终南山,中承西安历史轴线,北至大地原点,延伸至唐陵,传承大西安历史脉络,以文化旅游、现代服务职能为主。
 
② 科技创新引领轴:是西咸新区的主轴线,也是现代化大西安新中心轴线,主要沿沣河形成的南北纵贯西咸新区、高新区的城市发展轴,以商贸、科创、临空经济职能为主。
 
③ 国际文化交流轴:主要为沿灞河形成南北向联系国际港务区、浐灞生态区和曲江新区的国际文化交流、现代服务轴,以现代服务、文化、会展职能为主。
 
1)绿地在陕投资千亿,其中“501”进驻西安沣东新区,打造大西安新中心商务地标
 
2月27日,绿地控股与陕西省政府签署战略合作协议,绿地拟在陕规划千亿级新投资,围绕房地产综合开发、基础设施、金融产业、进口商品直销及参与国有企业混合所有制改革等五大领域,启动全面战略合作。
 
2)华润投资700亿,西安体育中心、丝路国际会展中心、曲江文化商业中心项目落定
 
3月25日上午,西安与华润集团三大项目建设公司:西安体育中心控股有限公司、西安中央文化商务区控股有限公司、西安丝路国际会展中心有限公司正式揭牌。这标志着华润集团与西安合作共建的西安体育中心、西安中央文化商务区、西安丝路国际会展中心三大项目正式拉开序幕!
 
3)曲江三大项目集中签约,曲江创意谷产业园、沪陕共建文创园区、西安高科技文化装备产业基地
 
3月3日上午,2017文化产业专业园区创新发展研讨会, 曲江新区签约的三大文化产业项目,与西安万科共筑房地产开发有限公司签约“西安曲江创意谷产业园”项目、与上海德必文化创意产业发展(集团)有限公司签约“沪陕共建文创园区”项目、与上海国际高科技文化装备产业园有限责任公司签约“国际文化装备产业示范基地”项目。
 
4)苏宁与西安航天基地、浐灞、港务区签署合作意向
 
3月17日下午,西安市与苏宁控股集团签署战略合作协议。西安与苏宁控股集团将在“电子商务、互联网+物流、互联网+金融、互联网+政务”等领域加强合作,共同推动大西安建设。
 
5)世茂集团将在空港新城投资100亿元,建设空港世茂国际生态城
 
3月19日下午,世茂集团与空港新城签署战略合作协议,投资100亿元,建设集休闲度假、文化旅游、高端居住、配套商业等于一体的空港世茂国际生态城。该项目的签约标志着空港新城中心城区的建设迈出重要一步。
 
6)万科接手万通进入秦汉新城,万通立体城市项目或复工
 
3月24日,万科接手万通签署战略合作签约仪式,正式进入西安秦汉新城,标志着自2013年7月开建后一直处于停滞状态的“立体城市壹号”有望复工。
 
7)启迪控股百万平米启迪科技城落户秦汉新城
 
此次启迪科技城收购佳莲地产秦汉项目后,项目将更名启迪佳莲科技新城,项目总占地372亩,总建筑面积100万平方米,由清华启迪科技城作为项目大股东对其全权负责,且将以产业为先导,科技智慧为驱动,打造智慧社区、科技住宅、未来公寓等。
 
8)京东无人机研发制造项目落户西安
 
21日下午,陕西省政府与京东集团在西安正式签署《关于构建智慧物流体系的战略合作协议》。将把其中的无人机研发制造项目落户西安,打造全球首个低空无人机通用航空物流网络,实现陕西省全域覆盖,并向周边地区辐射。
 
9)台湾新光集团新光大明宫项目启动
 
新光大明宫项目位于大明宫国家遗址公园东北角,玄武路与太华南路交汇处,规划总建筑面积近30万平方米。项目涵盖了综合商业、娱乐休闲、文创孵化基地等三大功能区。
 
10)“文旅蜂巢”项目入驻大明宫
 
项目将依托大明宫国家遗址公园、大华·1935近代工业遗存等优质文化旅游资源,嫁接复星集团文化旅游产业如太阳马戏团、摩登天空等资源,打造浸入式体验演出、音乐体验实验馆等文化娱乐业态,把“大华·1935”项目及其周边打造成为最西安的文化体验地、世界级的互动娱乐目的地。
 
11)宋城集团进驻大明宫板块,打造汉唐千古情
 
“千古情”是宋城集团主打旅游品牌之一,按照目前的意向,双方的合作将使之成为西安实施文化产业、旅游产业“双倍增”计划和打造两个千亿级产业集群的重大亮点,开演后,将成为彰显西安名城魅力、增强西安文化自信、推动对外文化交流的重要国际窗口。
 
12)“长安大悦城”签约大明宫
 
项目位于大明宫遗址区太华南路沿线,大明宫国家遗址公园东侧,规划建筑面积约19万平方米。大悦城项目是大明宫遗址区实现产业转型升级、加速现代服务业发展的重点项目之一,是曲江新区与中粮集团强强联手、战略合作,精心打造“国际化青年城市综合体”项目。
 
13)华联SKP进驻西安南门陕西会客厅,预计2018年开业
 
华联旗下品牌北京SKP将入驻西安南门王府井百货对面的陕西文化中心,预计将于2018年10月18日开业。陕西文化中心项目占地4.01万平方米,总建筑面积23.5万平方米,项目定位为西北首席文化体验中心,是以文化为主的大型城市综合体。
 
14)西安首个吾悦广场落地和平村
 
3月29日下午,新城控股集团房地产开发有限公司以25390万元摘得西咸新区沣东新城地块,将建设集时尚购物中心、精品商业街区、高端文化教育、创新餐饮娱乐于一体的城市综合体吾悦广场。
 
二、城市更新步伐加速,优质区域商业升级在即
 
1)小雁塔区域改造
 
小雁塔历史文化片区综合改造项目改造范围为:东起长安北路,西至朱雀大街,南起体育场北路,北至友谊西路,具体范围以规划定点图和测量成果表为准。依托区域价值,改造区域将被划分为小雁塔博物馆核心展示区、丝路文化创意体验区、第八横街唐文化景观街区、体育场休闲娱乐配套区,四大产业片区,一座集文化展示、体验、休闲的唐文化展示区盛景再现。
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2)中建集团进入,幸福林带改造项目进入实质阶段
 
1月16日,中国建筑中标西安市幸福林带建设工程PPP项目,中标额约125亿元,总用地面积约120万平方米。该项目跨越西安市新城区、雁塔区,规划长度约6公里,平均宽度200米,集市政道路、综合管廊、地铁、地下空间、绿化景观五大业态,是目前全球最大的地下空间综合体、全国最大的城市林带建设项目。
 
3)纺织城国际铁路主题公园开建
 
1月3日,灞桥区政府签订铁路主题公园板块开发建设入区协议。该项目位于纺织城核心区域,以纺织企业铁路为轴心,将建设一条长2.8公里的主题公园,公园北起长乐东路,南至纺南路,计划2017年年底完成一期项目建设,建设周期为2017-2019年,总投资15亿元人民币。
 
4)西安火车站改扩建持续推进
 
西安火车站改扩建工程紧锣密鼓地进行,截止2016年底,北广场棚改工程已接近尾声;还建铁路机务段车辆段正在建设中。今年4月底将完成西安至灞桥增建三四线工程,预计到2022年全部投入运营。 
 
6)西安小寨片区改造
 
东小寨片区改造项目初步拟将以“梦幻·唐长安”为主题,以盛唐里坊文化为元素,围绕盛唐时期经典的历史典故、人文轶事,深入挖掘盛唐时期历史文化的厚重与深刻内涵。主题构建将呈现出“一史、二览、两中心、三节庆、四街区”的态势,拟建设一个涵盖文化、旅游、商业、观演、酒店等多业态的体验型、开放式旅游景区。
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三、集中商业进入攻坚冲刺阶段
 
据不完全统计,今年上半年西安预计新开商业项目高达13个,供应高峰的出现并将加剧市场竞争,各商业项目进入攻坚期,积极入市抢占市场。
 
1)华润万象城4月21日开业
 
西咸万象城将于4月21号正式开业,西安华润万象城,项目总占地500亩,总建面约150万方,商业面积达90万方,高端住宅60万方,其中涵盖华润商业中心、西安首座STREETMALL、华润万家西部旗舰店、170米摩天商务中心、都市精英公寓、都市精品住区及教育配套,与地铁1号线零距离接驳。
 
2)西安益田假日世界4月28日开业
 
西安益田假日世界4月28日即将开业。项目整体面积25万平方米,其中商业建筑面积为13万平方米,包含潮流、美食、文化、娱乐、生活等各个方面的具历史文化气息的shoppingmall。
 
3)西安高新T11 BLOCK商业街区5月开业
 
建面30万平米的综合体,是由6栋写字楼和一个开放式商业街区构成,定位是体验式办公生活街区,拥有2800个停车位!引进进口商品超市、影城、健身中心,还有商务时尚餐饮、服装零售、品牌集合店、咖啡书吧、酒吧等。
 
4)2017年1月金辉环球广场封顶,预计2017年底开业
 
金辉·环球广场位于西安南部曲江CCBD核心区,百万商业一期首发15万平米,购物、休闲、娱乐、社交、商务等24小时全生活、全生态“优+生活圈”功能。
 
5)兰岛广场封顶,预计年内开业
 
1月14日,位于高新区腹地科技六路的兰岛广场项目,迎来了封顶仪式的顺利举办。项目位于高新区科技路以南,丈八东路以北,唐延路以东,太白南路以西,致力于打造社区型邻里生活中心。
 
6)浐灞华夏文化旅游综合体一期进入收尾阶段
 
2016年11月18日,西安华夏文旅大剧院主体钢结构网架封顶,剧场内部360度旋转舞台已经完成。2017年1月,大剧院主体屋面板安装基本完成。西安华夏文旅景区将于2017年建成开放,目前正在紧张筹备中。
 
四、商业领域资产并购、运作模式创新屡见报端
 
1、凯德轻资产拿下西安御景城商业,预计2019年开业
 
1月10日,凯德集团子公司凯德商用产业获得一项管理合约,负责管理御锦城购物商场。商场共有五层楼,总楼面(不包括停车场)面积约为5万平方公尺,预定在2019年开业。根据合约内容,凯德商用产业将负责商场的资产策划、开业前管理及零售管理。
 
2、西安民生拟更名“供销大集”
 
西安民生在1月6日晚发布公告称,宣布拟将公司名称变更为“供销大集集团股份有限公司”,公司简称和股票简称均拟变更为“供销大集”。2月24日起,正式更名,“西安民生”这个资本市场名头就已成为历史词汇,本次更名事件意味着该公司向全国商品流通运营商的转型。
 
3、体验式“中央菜市场”落户曲江
2月政府工作报告指出,曲江正在规划设立“曲江集市”,这里地上有公园,地下有净菜市场,配备儿童娱乐区、休闲区……该集市能让周边近20万居民享受到体验式的“中央菜市场”。项目具体 位于曲江一期核心区,紧临曲江池,东侧紧临新开门故址,南、北两侧均为大型住宅区。
  
季度市场表现
 
商业市场
 
1、供销两端“同比微增环比大跌,均价小幅波动”,符合市场预期
 
2017年1季度,商业市场供应量为36.68万方,同比增长6.5%,环比跌28.1%;去化量为21.68万方,同比增长10.4%,环比跌40%,售价在12000元/平米左右,同比增长2%,环比跌2%左右。商业成交中,价格分化非常严重,类似开元·半岛广场等项目成交备案价格仅5000元/平米左右,类似万达西安one的商铺备案价格在40000元/平米左右,对整个个市场均价的影响较大,当前市场主流成交价格在12000-25000元/平米,占市场成交的40%左右,市场TOP15项目中单月成交金额多集中在1000-2000万之间。
 
2、库存持续走高,去化周期超过100个月,去库存压力巨大
 
截止1季度末,商业库存量达到916.25万方;环比增加1.6%,同比增加11.7%并且连续4个月呈上升的趋势;近12个月商业月均去化8.7万平,去化周期为106个月,去化任务严峻。
 
办公市场
 
1、 “供需两端”环比出现大幅下挫,但同比涨幅较大,价格呈倒“V”型波动
 
2017年1季度,办公市场供应量为41.5万方,同比增长15.5%,环比跌132.2%;去化量为26.7万方,同比增长29.4%,环比跌34.3%; 从成交单价来看,7000-8000元/㎡、8000-9000元/㎡和10000-11000元/㎡为成交主力, 占比在75%左右,其中又以7000-8000元/㎡和10000-11000为主元/㎡,这也反映出西安市场上甲级、乙级写字楼市场的主流价格水平,1季度全市成交均价在9500左右,同比、环比均出现小幅上涨,说明大西安的利好在商务市场得到一定程度的兑现,从单月份来看,呈现倒“V”走势,2月份价格是2016年5月以来办公均价再次破万,主要是因为陕西信息大厦、曲江万众国际和旺都等多个项目价格均高于10000元/㎡, 起到了明显的拉动作用。
 
2、 库存呈现“V”型反转,但整体增长趋势未改,库存周期50个月
 
截止1季度末,办公物业库存总量为473.88万平,处于历史高位;环比增长3.1%,同比12.2%;由于2月份无新增供应,以去库存为主,带来库存量走势在一季度呈“V”型;近12个月办公月均去化9.4万平,去化周期为50个月,去化难度依然存在。
 
公寓市场
 
1、供应成交量创新高,价格出现滞涨,优质项目表现不俗
 
2016年下半年开始住宅市场量价齐升,中小户型去化加快,受住宅市场影响,公寓产品的销售被带动提升,9月份以后,公寓市场成交量一路走高,2017年一季度这一态势在一定程度上得到了延续,3月份成交量创2016年1月以来新高,达到近15万方。1季度公寓市场供应量为36.68万方,同比增长6.5%,环比跌28.1%;去化量为21.68万方,同比增长10.4%,环比跌40%,均价在8000元/平米左右,从全市均价来看,公寓物业的价格出现滞涨,从2016年8月份到2017年3月份均在7500-8500这一区间内波动,但是类似万达西安one、万科金域国际、莱安中心等优质区域的优质项目,均价可以达到10000-12000之间,表明西安公寓市场的投资价值逐步得到市场的认可。
 
2、供应减少,去化加速,库存减低,利于公寓物业走出阴霾
 
截止1季度末,公寓库存总量为102.7万方;一季度库存量累计净减少15.57万方,环比减少13.2%,连续三个月出现库存下降,这主要源于两个方面:首先1季度新增供应相对较低,以去库存为主,其次公寓市场延续了去年下半年的态势,成交量持续放大,近12个月月均去化9.8万平,去化周期为10个月,去库存压力相对较小,但需要紧密关注产品品质以及区域的投资潜力。
 
未来趋势预判
1、大西安腾飞,助力商业地产市场回暖,但存在滞后效应
 
西安空间格局扩展,大西安规划蓝图逐渐清晰,陕西自贸区成功挂牌,国家中心城市有望落地,政府加到招商引资力度,放宽户籍管理制度……2017年是大家公认的大西安“元年”,伴随多项利好政策的落地,西安的营商环境逐步向好。参照上海、深圳等一线城市发展经验,未来不论是购物中心、商业街、社区商业还是办公及公寓物业都会出现大幅上扬,但由于政策落地到开发建设需要3-5年的周期,整个市场回暖预计需要1-2年时间,有一定的滞后效应,但总体趋势不会改变。
 
2、西安集中商业“遍地开花”,“去中心”效应显现
 
截止2016年年底,大型购物中心的数量已超过20个,遍布西安各主城区,4月份即将开业的有西咸万象城和城东益田假日天地,年内曲江金辉环球广场、城内群光广场、高新T11、蓝岛广场等购物中心有望开业,区域级的购物中心迎合了大西安发展的格局,能够适应消费者需求改善的现实期望,将改变钟楼、小寨商圈双核称霸的局面,更有利于城市的扩张。
 
3、商业销售“量跌价平”,去库存形式依然严峻,区域分化将进一步加剧
 
一季度是商业地产销售的淡季,成交量环比出现大幅下跌,市场价格出现滞涨,基本维持在15000-20000元/平米之间,库存仍在持续增加,压力依然存在,但同时也要关注到有利的一面,高新、城北等成熟区域的商业量价关系表现亮眼,高新万达one等项目表现不俗,商业地产的量价表现滞后于区域发展,所以目前重点发展的西咸新区、浐灞、港务区等区域的商业销售在短期内难有大的改善。
 
4、办公市场在自贸区的刺激下,预计在下半年或明年有较大突破
 
自贸区政策的落地,率先刺激的是产业布局,进而影响到办公物业,随着产业导入加速,办公类物业的发展有望进入快车道,未来具有自贸区属性的高新、浐灞、西咸等区域的办公物业市场可能被打开,带动上述区域的办公类物业量价增长。但我们依然要关注库存的变化及区域的分化,未来高新区仍以高科技产业为主导,打造区域总部基地,港务区以商贸类企业及电子商务类企业为主,规划中的西咸“大西安新中心”将成为继高新后的大规模区域总部基地,但规划与建设周期较长,预计3-5年后会形成规模。
 
5、公寓物业是随着众多利好的落地,有望再迎小高潮,但区域和品质成为价格最核心制约因素
 
西安商用物业类型中公寓是相对最为健康的,库存周期仅10个月左右,在产业导入加速,利好刺激不断,城市经济活力不断增强的背景下,越来越多的大型企业进驻西安,提供更多的就业机会,会有大量的青年人群进驻现,公寓物业便捷的交通、完善的配套成为企业高管及都市白领的首要选择,需求端的旺盛必然迎来投资市场的追逐,在二季度及下半年公寓物业有望迎来新一轮热销,但需要重点考虑产品的品质和地段属性。
 

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