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(五评西咸)泾河新城,基业初创!

2017-09-11 11:53

NO.1

此时,泾河新城还是一片荒郊野地,但凡追求醇熟配套,泾河新城一定不在选项之列。

 

泾河新城太低调了!始终缄默不语,没有舆论声音,但又不得不关注。这么说吧,七十万的总房款,在高新能买六十平的公寓,在沣东能买一百平的精装三房,但在泾河却可以买160平米五房,甚至买到小洋房,不得不关注。

 

 泾河新城位于大西安北部,是西咸新区五大新城之一,距离行政中心约25分钟车程。南临主城区、东接高陵区、西靠空港新城,北临咸阳市三原县,规划面积146平方公里,其中建设用地47平方公里,下辖泾干街道办、永乐镇、崇文镇和高庄镇。就目前来看,属于典型的地广人稀,这也给土地财政留下了广阔空间,因此,提前考虑并非不切实际。

 

当下泾河新城尚处于垦荒阶段,大面积的渭河滩地上火热施工,实际情形与十五年前的唐延路如出一辙。改造环境,塑造城区,是泾河新城当务之急。泾河新城也以现代服务业为主导,坚持“文化为魂、水系为韵、花木为媒、观光立区、产城融合、四化同步”,大力推进现新城开发,努力雕琢环境素质。 

 

目前规划等级最高,环境最为初始,价格最无底线,莫过于泾河新城!

 

NO.2

当然,在评论泾河新城之前,我们必须理清楚一个关系,究竟谁在给泾河新城输血。

 

过去,泾河新城属于大西安边缘地带,高陵区域、泾渭板块都要比泾河优先发展,也没有经开区的倾囊相助,可以说比县级新区还要不如;如今,泾河新城划归西咸五大组团之一,直接享受省级、市级各种资源导入,规划上又有副省级辖属,投资成几何倍数上涨。

 

 

众所周知,西安向南发展遇阻,向北发展是必然趋势,但就发展了二十年的经开区,无论是产业、人居、服务、商业、金融等方面表现而言,还在夯实基础。凤城二路总部经济、凤城五路商贸、凤城八路市政府商贸圈、北客站商圈、草滩工业园还在沉淀,想要跨过渭河直接输血,显然困难重重。

 

但渭河作为城市核心,已经是省市两级共识,这一点省委娄书记、市委王书记都已经多次强调,泛渭河流域发展是西安未来五十年的重要命题,而“跳出城墙”之外,西部中心就是沣东新城,北部中心就是泾河新城。也就是说,泾河新城必须发展,不得不快速发展。

 

与以往泾渭新城、泾渭工业园、泾渭生活区等等级不同,这一次是国家级新区,主导力量是省级配置,又有西安市托管,倾全省之力来打造,谋在大西安北部发展。与重庆两江新区北部、青岛西海岸新区南部如出一辙,都是从蛮荒郊野一步步蜕变,成为国家级新区示范新城。泾河新城地跨渭河两岸,城市风貌有成为珠江老城、武汉青山、重庆九龙坡的潜力。

 

 

但潜力不等同于实力,真正想要让大西安将进入“渭河时代”,仅仅是行政资源配置还略显单一。

    

NO.3

政府将泾河新城构建“一心两廊、五轴八组团”的空间结构,能够将生态和服务业放在主导位置,绝对是一个高瞻远瞩的规划方案,与一些新区短视的机会主义方案相比,泾河新城拥有良好的起点。

 

所谓“一心两廊、五轴八组团”,“一心”即综合服务中心,“两廊”即泾河生态景观及文化休闲廊道和现代农业生产、观光及生态廊道,“五轴”即纵向的正阳大道发展轴、县东路发展轴、秦汉大道发展轴和横向的高泾中路发展轴、高泾南路发展轴,“八组团”即泾阳居住及产业组团、中央商务组团、行政中心组团、旅游服务组团、高端制造产业组团、永乐居住及产业组团、崇文重点镇组团、泾河火车站组团。

 

 

但我们也看到了五大功能组团之中沣西、空港、泾河新城,在报端出现的频次还是太少,缺乏价值推广。原因有两点:其一,泾河新城范围内泾干镇、永乐镇等板块,这些从前都是乡镇生产生活的区域,对于西安中心依赖很小,属于“实体乡镇”,是西安行政上的边缘地带,还没有融入西安城区。其二,泾河新城尚处于发展初期,一片荒郊,即便是宣传也缺乏有力的支点,还不如默然搞主题培育税源,很多新城都是概念先行,搞出一副大干快上的姿势然后来搞房地产,但要知道曲江二期一万余亩,发展了六年培育,才唤起投资者兴趣,何况泾河才托管半年,面积达到了21万亩,泾河新城显然无法通过这个方式换取快速发展。

 

实际走访就会发现,目前泾河新城只有三个板块:崇文塔板块、乐华城板块、汉阳陵板块。而稍显成熟的只有乐华城板块。穿过乡村,走下土崖,围绕着乐华城板块,仅仅只有龙湾御墅、乐华城幸福小镇、卢卡小镇、西咸古镇灯具城、还有中国原点龙安国际家具城。

 

 

当然,最近河北名企隆基泰和进驻,收购了明珠美丽岛,目前已经改名为“泰和郡”,也参与到了泾河新城的开发之中。除此之外,黄冈中学落址乐华城板块,伴随着围绕教育资源进行开发,也是必然之势。(具体楼盘价格参见《一平米4500元?西安房价“洼地”!》)

 

但如今仅仅如此,泾河新城想要快速发展还远远不够。

 

N0.4

紧抓关键,泾河新城拥有其它四大功能板块无法媲美的优势,就是中国大地原点,国家版图中心所在地!这就直接给出了价值的思考关键:

 

泾河新城是大地原点所在,大西安交通组织、道路设计全部要将其考虑在内,因此无论是跨省高铁、地铁、国道、高速,都要将“原点”视为参考因素。因此,无论是全国米字型高铁路网,构筑3小时城市群,4-6小时直达国内三大城市群京津冀、长三角、珠三角,还是高速公路“三环十二辐射”,都与泾河新城紧密关联。

 

 

一方面,政府为了发展北部城市拓展中心,将城市资源和规划跨越渭河输送,必须发展泾河新城。另一方面,政府为了经济“陕军出征”做内功,也必须发展泾河新城。泾河新城所处板块,属于不得不发展,尤其是交通建设。

 

9月4日,关中大环线终于定稿,这条被誉为“西安最美外环线”的工程,标着着大西安终于突破环线瓶颈,进入大西安城市群,将富平、三原、泾阳、礼泉、乾州、周至、蓝田、临渭等地圈定,整个大西安交通建设进入一个全新阶段。在外环线规划之中,泾河新城是重点考虑。

 

 

其一,新城距原西咸北环线,现在的西安外环线北段,只有不到两公里,可以说,通过外环线设计,泾河新城提前进入大西安时间。除此之外,还与7条国家高速公路相遇相通,链接13条对外高速辐射线,预计2020年通车。

 

其二,西安法门寺机场城际铁路经过西安、咸阳、宝鸡三市,是关天一体经济发展核心区域,其中北部部分就包括了“阎良-机场”段,从富平、阎良、三原、泾阳到国际机场,全线设置5处车站,将泾河新城再次考虑在内。

 

其三,关中城市群地铁规划,其中地铁10号线支线、17号线,都贯穿泾河新城。一则,10号线支线由泾河工业园向西至泾河新城与泾阳县城;二则,17号线东起乐华城,向西达到咸阳机场,贯穿空港新城,直抵咸阳北塬新城。

 

这些都是培育泾河新城价值的基本功课,泾河形成想要成长为媲美高新、曲江的所在,绝对不能仅依赖天然禀赋,更多的还是后天赋能,还要看施政者如何雕琢新城价值,如何打好泾河新城的牌。

 

NO.5

眼下,泾河新城不仅孕育有机遇,更有大量资源进驻,实现快速催熟。

 

2017,西咸新区第一批重点建设项目集中开工,其中泾河新城开工项目达到31个(全部119个项目),可以说,泾河新城基础建设正在火热进行,而这些工程也覆盖服务业、工业、民生及基础设施建设。

 

丝博会期间,泾河新城签约30个大项目,收获总投资900亿元,两个世界五百强加盟,绿地集团就要投资310亿元建设欧洲风情温泉小镇,恒大集团也将投资100亿元打造恒大文化旅游小镇。

 

 

此前,更有永康书记向高级领导展示了《大西安空间格局规划图》,大西安空间格局规划“三带多轴多中心”,其中“古都文化传承轴”,就是南接终南山,北至大地原点,将文化轴线融合在内,构成一条旅游文化、现代服务业的大轴线。

 

但理想丰满,现实骨感,如今泾河新城显然是初创阶段,无论是产业挪移,还是地产开发,尚处稚嫩。想要快速成长为大西安北部中心城区,还有很长的一段路要走。区域内房价确实还在低谷阶段,属于“潜龙勿用”,务必要慎之又慎的考虑,又要打开脑洞的想象,放眼十年,机遇与风险并存!
 

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