西安市场2017年9月报:供应、成交及价格均有一定幅度下滑 - 陕西 - 陕西省房地产商会
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西安市场2017年9月报:供应、成交及价格均有一定幅度下滑

2017-10-13 10:30

楼市迎来新一轮密集调控期,西安限购再度升级。
9月全国及西安楼市成交持续回落。
 
1、政策环境
9月中下旬,全国楼市迎来新一轮密集调控期,重庆、南昌、西安、南宁、石家庄、长沙、江西、桂林、无锡、贵阳、武汉等近12个城市开启新一轮调控潮,比如重庆、南昌、南宁针对特定区域内的住房,均要求购房者取得《不动产权证》满两年后才能上市交易;长沙则要求购房者取得不动产权属证书3年后才能再次出售。贵阳政府则给出了“在贵阳购买的新建商品住房,3年内不得转让”的规定。而石家庄则要求,市区内居民家庭新购住房的,五年内不得上市交易,购房时间以交易合同网签备案时间为准。江西重拳出击,进一步规范个人非按揭类贷款管理,二线城市的消费贷监管正在加强;西安限购升级,在限购区域内,暂停向已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭售房。外地户口需提供2年以上(含2年)个人所得税或社会保险证明等。截止9月底,全国累计已经至少有44个城市加入限售行列,限售成为本轮调控的主要特征,从政策出台的城市来看,均为近期住房价格和成交量上涨过快的城市,在金九银十传统销售旺季期间,释放楼市调控收紧信号,有利于进一步稳定市场预期,且限售已从热点一二线扩围至三四线城市,调控的区域向中西部偏移,在政策的叠加效果之下,短期对于市场降温,引导消费者预期,会起到相应的效果,预计热点二线城市将逐渐回归理性,三四线城市成交量逐渐回落,房价涨幅趋于平稳,像西安、沈阳等弱二线城市和多数的三四线城市房价已至阶段性高点,前期已透支未来需求,一旦投资、投机性需求快速退场,这些城市房价和成交量都将面临较大的调整风险,成交量高位回落已是大概率事件。预计后期房价上涨过快城市仍将会陆续出台相应调控措施稳定楼市。
 
2、行业动态
9月份行业内企业动态主要有以下内容:1)、红星美凯龙拟500亿布局西安,临潼投建3000亩城市综合体。2)、绿城集团、基石长盛基金、西安长岛置业三方签订战略合作协议,通过资本代建的方式进行合作。3)、大悦城首进西北,收购西安秦汉唐广场80%股权。4)、西安市政府与亚马逊AWS共建“西安联合创新中心“项目签约,将打造国内领先的互联网企业成长生态平台。5)、世界500强企业正威国际集团电子信息产业园项目和金属事业群总部项目分别落户西安经开和航天基地,总投资225亿。6)、绿地控股投资10.7亿,以增资扩股方式收购西安建工66%的股权并实现控股。
 
3、市场表现
9月全国楼市供应小幅回升,成交持续回落。9月,部分房企加快推盘节奏,供应量有所回升,但成交受二三线城市升级调控,加剧了市场观望情绪,成交量持续低迷,其中,一线城市环比上涨同比下滑61%,二三线城市环比下降1%,同比下降44%。西安受“9•13”政策影响,商品房供应、成交及价格均有一定幅度的下滑。
 
4、土地市场综述
2017年9月,西安土地供应明显减少,供应类型基本为工业、住宅用地,且各用地供应量均环比缩减,其中工业用地环比降低最为显著。成交方面,本月土地成交量亦有所缩减,但依旧以住宅、商服用地为主,两者成交用地面积与上月相比分别下降13.7%与30.9%,其中商住用地类型占比全市的1/2。受蓝田、高陵、周至等区域低价成交地块的影响,整体楼面地价相较上月再下滑近一半。
2017年9月,西安市出让土地共计15宗,累计供应土地1613.8亩,环比下降57.1%,同比上升5.8%。其中,出让商住用地256.5亩,环比下降55.9%,同比下滑5.03%;商业用地供应285.8亩,环比下滑26.8%,同比下降12.8%,工业用地供应1071.5亩,环比下滑60.58%;
2017年9月,西安市成交土地共计17宗,累计成交土地864.3亩,环比下滑25.1%,同比下降8.0%。其中成交商住用地459.5亩,环比下滑13.7%,同比下滑50.9%;成交商业用地393.2亩,环比下滑30.9%,同比增长10370.7%;成交交通用地11.6亩。
2017年9月,西安市土地成交总金额为90090万元,环比下滑69.4%,成交亩均价104.2万元/亩,环比下滑59.2%,整体楼面地价595.5元/㎡,环比下滑47.3%。
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5、土地市场特征
本月土地市场热度大幅下降,土地供应与成交量双双减少,政府推出土地依旧以工业用地为主,占比达66%;成交方面,商住用地和商服用地占比基本持平,预计这批成交地块将为市场提供约56.8万㎡的供应。
2017年9月,西安供应土地15宗,其中商住用地5宗、商服用地4宗、工业仓储用地6宗。商住用地供应土地面积达256.5亩,占总供应量的16%,商服用地285.8亩,占总供应的18%,工业仓储用地1071.5亩,占总供应的66%。
2017年9月,西安市成交土地17宗,其中商住用地成交9宗,商业用地7宗,交通运输用地1宗。商住用地459.5亩,占总成交量的53.2%,商服用地393.2亩,占总成交量的45.5%,交通运输用地11.6亩,占总成交量的1.3%。
 
9月土地供应主要集中在高新、浐灞、临潼三大区域,且推出土地以工业、商服用地为主。成交方面则集中在高陵、蓝田等地,用地类型主要为商住和商服。
2017年9月,西安推出地块主要分布在高新、浐灞、临潼三大区域。其中高新推出土地3宗,推出土地1010.1亩,约占总供应量的63%。其次为浐灞与临潼,各推出土地3宗和4宗,分别为253.1亩与222.2亩,分别约占总供应量的16%和14%。
 
 
2017年9月,西安土地成交主力集中在高陵、城市远郊蓝田两大区域,各为5宗和7宗,成交亩数相近,分别达359.7亩和338.8亩
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6、商品房市场
(1)商品房市场概况
2017年9月份商品房供应量166.44万㎡,环比微跌0.86%,同比下跌31.10%。商品房成交量137.80万㎡,环比下跌39.80%,同比下跌30.92%;成交价格9849元/㎡,环比微跌1.17%,同比上涨30.19%。“9•13“楼市限购政策出台后,楼市进入短暂的观望期,政策对本地及外地投资客户的彻底限制对本月供应量、成交量造成一定影响,各物业类型(除住宅外)价格的全面下滑带动商品房价格的小幅下跌。
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(2)各物业类型销售情况
分物业类型来看:从各物业供应增速来看,办公、住宅和商业供应量分别环比上涨602.25%、11.95%和11.54%,其他物业供应均大幅下滑,别墅和公寓供应环比下滑近八成;从各物业成交增速来看,除公寓环比上涨17.55%外,其他物业成交均下滑,别墅成交量1.22万㎡,跌幅最大,环比下跌74%,商业跌幅最小,成交量11.45万㎡,环比下跌15.55%;本月仅住宅价格环比上涨1.45%,别墅价格跌幅最大,环比下跌14.06%。
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各区域商品房销售情况
分区域来看:供应方面,本月浐灞供应34.76万㎡,位居首位,高新次之,供应31.38万㎡,长安供应29.23万㎡,居第三位;从成交量排行来看,曲江、浐灞、高新居前三位,分别成交22.64万㎡、21.38万㎡和20.48万㎡。与上月成交量对比来看,仅长安环比上涨9.19%,其他区域均有一定下滑,其中城内环比下跌97.93%,跌幅最大,城南环比下跌20.25%,跌幅最小;成交价格方面居前三的是城内、曲江和高新,分别为12314元/㎡、11807元/㎡和11306元/㎡,与上月价格对比来看,城内价格12314元/㎡,环比上涨29.84%,涨幅最大,城南价格8805元/㎡,环比下跌15.43%,跌幅最大。
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(4)商品房存量分析
截止2017年9月,西安商品房存量2369.82万㎡,去化周期16.9个月,较上月上浮3.2个月。分物业类型来看:各物业去化周期较上月均有所上浮,其中普通住宅存量为974.18万㎡,去化周期10.3个月,与上月上浮2个月;别墅的存量34.24万㎡,去化周期15个月;商业存量932.50万㎡,去化周期77.5个月;办公存量428.90万㎡,去化周期32.4个月;分区域存量来看,高新存量最大,461.20万㎡,经开次之,401.92万㎡;分区域去化周期来看,曲江去化周期最小,为8.6个月。
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7、住宅市场
(1)住宅供求量价走势
“金九”普通住宅供应量加大,成交量受楼市新政影响出现下滑。9月份供应量117.10万㎡,环比上涨11.95%,同比上涨6.89%;成交量92.42万㎡,环比下跌45.78%,同比下跌45.72%;成交价格9687元/㎡,环比小幅上涨1.46%,同比上涨35.96%。
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(2)住宅分区域供求量价
2017年9月,在供应量方面:长安、浐灞、城西供应居前三位,分别供应27万㎡、19.12万㎡和18.88万㎡;成交量排名前三的依次是曲江、浐灞、城南区域,分别成交17.29万㎡、15.93万㎡和11.73万㎡,从成交量环比对比来看,本月仅长安区域环比上涨2.48%,其他区域均下滑,其中城内跌幅最大,环比下跌98.12%,城东次之,环比下跌67.36%,城南跌幅最小,环比下跌20.06%;价格方面,位居前三位的依次是曲江12064元/㎡、高新12010元/㎡和城北10244元/㎡,从价格涨幅情况来看,本月长安涨幅最大,环比上涨12.35%,城内跌幅最大,环比下跌38.99%。
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(3)住宅成交结构
9月份普通住宅分面积段成交结构显示,90-120㎡面积段成交34.74万㎡,占比37.59%,依旧位居首位,其次120-140㎡面积段成交20.13万㎡,占比21.78%,140-180㎡面积段居第三位,成交16.23万㎡,占比17.57%,本月各面积段成交量环比均下跌,同时政策刺激置业需求结构上升和市场小面积供应量减少的双重因素影响,导致70-90㎡面积段成交量跌幅最大,环比下跌60.11%。
 
(4)住宅存量分析
截止2017年9月,普通住宅存量974.18万㎡,去化周期10.3个月。分区域来看,城南存量155.90万㎡居首位,其次高新区域,存量147.86万㎡;从去化周期情况来看,城内去化周期居首位,高达22.9个月,其次城北区域,为21个月,曲江区域去化周期最短,为3.7个月。
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8、创典指数分析
继6•28新政后西安政府于9月13日再次出台“史上最严限购”政策,对楼市进行再次降温,“金九银十”黄金季因此成色不足。创典指数显示:2017年9月来访指数为100,环比下滑1%,同比下滑29%;成交指数98,环比上涨8%,同比下滑16%。
 
9、开盘数据分析
据创典重点项目监测,9月份共28个项目举行开盘活动,较上月增加8个项目,开盘项目总推货量为8616套,认购套数4082套,平均去化率下滑至47%;供应产品以高层产品为主,分区域来看,开盘项目供应主要集中于城西、高新、长安等区域。
 
10、热销楼盘展示
据创典监控的数据显示,2017年9月各区域热销楼盘如下表所示,本期榜单中上榜项目仍以举行过开盘的项目为主。
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