西安市场2017年10月报:商品房供应量、成交量出现下滑 - 陕西 - 陕西省房地产商会
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西安市场2017年10月报:商品房供应量、成交量出现下滑

2017-11-09 16:31

导读

1】10月经济平稳回调,预计四季度经济下行压力犹存

2】十九大重申住房居住属性,定调房地产发展方向

3】政策叠加效应下,传统“银十”成交乏力

 

PART1
本月速览

 

1、经济环境

 

        10月经济平稳回调,预计四季度经济下行压力犹存2017年10月份,中国制造业采购经理指数(PMI)为51.6%,比上月回落0.8个百分点,较去年同期增长0.4个百分点,达到今年均值水平,PMI指数已持续16个月保持在50%以上,表明制造业在宏观经济政策以及世界经济复苏步伐放慢等因素作用下,增速放缓。中国经济增长率将出现平稳回调。2017年第四季度,固定资产投资累计同比增速预计下行到8%左右;受系统性、长期性因素影响,消费同比增速预计稳定在10%左右,受众多国际、国内因素影响,出口预计疲软,同比增速预计在0%-5%区间波动,四季度经济增速下行压力犹存。

 

2、政策环境

        

        10月18日十九大召开,会议内容提到加强社会保障体系建设,再次重申房子是用来住的、不是用来炒的定位,为未来5-10年的房地产市场定调。并提出要积极支持居民自住和改善性需求,着力打击投资、投机性炒作需求,房价上涨过快的热点二线城市及三、四线城市将成为下一阶段调控的重点,预计会有更多的三四线城市跟进或升级“四限”新政,以改变房价上涨预期,维稳房地产市场。此外,中央提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、购租并举的住房制度,也预示住房租赁市场将是未来重要发展方向,全面覆盖基本住房需求,保证全体人民住有所居,并兼顾核心热点城市中高收入人群的刚需、改善需求。十九大结束后,国家发改委、城乡建设部联合部署从10月30日—11月30日在全国范围内开展商品房销售价格行为的联合检查,西安政府同步开展为期一个月的商品房销售价格行为检查活动,再次表明政府积极响应国家号召,抑制投资投机,严控房价的决心

 

3、行业动态

 

        10月份行业内企业动态主要有以下内容1)、西安高新区与雅居乐集团签署战略合作协议,投资约1500亿,将合作建设沣河国际小镇2)、西安国际港务区6000亩的西安奥体中心项目动工,总投资约260亿元3)、优客工场与首旅如家酒店集团签约,合作将酒店闲置空间扩展成共享办公空间。4)、万科中西部区域总部落定成都,拟投资2000亿造产业新城。

 

4、市场表现

     

         政策叠加效应下,传统“银十”成交乏力。全国分各线城市来看:一线城市成交面积环比下降12.96%,其中上海降幅最大,为34.62%,其余城市均上升;一线城市同比下降50.41%,北京、上海、广州同比降幅超4成。二线代表城市成交面积环比下降2.59%,同比下降27.93%。三线代表城市成交面积较上月下降1.01%,同比下降33.65%。西安市受物价局监管政策及开发商获证速度的影响,本月商品房供应量、成交量出现下滑。

 

PART2
土地市场

 

1、土地市场综述

   

        2017年10月,西安土地市场供求下滑。全市合计供应土地约1522亩,其中商住与和商业用地仅占总供应量的40%,工业用地依旧是市场供应主体。成交方面,受调控政策持续收紧影响,成交量连续4个月下滑,本月土地成交量下滑至今年最低峰,仅高陵、阎良3宗土地成交,成交总面积环比降低近90%,主要以住宅用地为主,占比全市93%,其余为商服用地,占比约7%。整体楼面地价受高陵、阎良远郊等区域的影响,环比上月显著下滑。

        2017年10月,西安市出让土地共计18宗,累计供应土地1522.2亩,环比下降5.7%,同比上升44.3%。其中,出让商住用地528.2亩,环比上升105.9%,同比下滑24.9%;商业用地供应67.6亩,环比下滑76.4%,工业用地供应924.6亩,环比下降13.7%;

        2017年10月,西安市成交土地共计3宗,累计成交土地95.16亩,环比下滑89%,同比下降78.4%。其中成交商住用地88.5亩,环比下滑80.7%,同比下滑51.8%;成交商业用地6.7亩,环比降低98.3%,同比降低97.0%。

        2017年10月,西安市土地成交总金额为5834万元,环比下滑93.5%,成交亩均价61.3万元/亩,环比下滑41.2%,整体楼面地价286元/㎡,环比下滑52.0%

 

2、土地市场特征

 

        本月土地市场温度依旧下降,土地供应相较上月基本持平,但成交土地量急剧下跌。本月政府推出土地以工业用地为主,成交方面主要为商住用地,预计这批成交地块将为市场提供约20.2万㎡的供应。

 

        2017年10月,西安供应土地18宗,其中商住用地6宗、商服用地4宗、工业仓储用地7宗,交通设施用地1宗。商住用地供应土地面积达528.2亩,占总供应量的34.7%,商服用地67.6亩,占总供应的4.4%,工业仓储用地924.6亩,占总供应的60.7%,交通设施用地供应土地面积1.9亩,占总供应的0.1%。

 

        2017年10月,西安市成交土地3宗,其中商住用地成交2宗,商业用地1宗。商住用地88.5亩,占总成交量的93%,商服用地6.7亩,占总成交量的7%。预计本期成交地块后期为市场提供约20.2万㎡的住宅供应以及0.22万㎡的商业供应。

  

        10月土地供应主要集中在高陵、阎良两大区域,且推出土地以工业用地为主。成交方面亦集中在高陵、阎良板块。

 

        2017年10月,西安推出经营性用地主要分布在高陵、经开两大区域。其中高陵推出土地4宗,推出土地642.9亩,约占总供应量的42%,重点地块位于泾渭新城泾环南路与纬六路沿线。其次为经开,推出土地1宗,推出土地99.7亩,约占总供应量的7%。

 

        2017年10月,西安土地成交主力集中在高陵、阎良区域。其中高陵成交2宗,共81.1亩,成交总金额4184万元,楼面价约238元/㎡。阎良成交1宗商住共用宗地,成交地价1650万元,实际成交楼面价591元/㎡。

 

PART3
二级市场

 

1、商品房市场

 

(1)商品房市场概况

        2017年10月份商品房供应量105.58万㎡,环比下跌36.57%,同比下跌20.36%;商品房成交量132.42万㎡,环比下跌3.90%,同比下跌52.94%;成交价格环比微跌0.04%,同比上涨31.49%。 受四次调控政策的叠加效应及房管局对预售价格申报的监管政策,加长商品房预售许可受理时间等多重因素影响下,开发商获证速度放缓,使本月商品房供应量、成交量出现下滑。

 

(2)各物业类型销售情况

        分物业类型来看,从各物业供应量情况来看,仅公寓供应量环比上涨45.89%,其他物业本月供应量均下滑,别墅跌幅最大,环比下跌100%,商业和办公跌幅达六成以上;从各物业成交情况来看,别墅涨幅最大,成交量1.97万㎡,环比上涨62.18%,公寓跌幅最大,成交3.68万㎡,环比下跌64.21%,商业和办公成交量分别环比下跌14.79%和28.85%;从各物业成交价格来看:本月公寓价格涨幅最大,环比上涨15.79%,住宅跌幅相对最大,环比下跌2.45%。

 

(3)各区域商品房销售情况

        分区域来看,供应方面,本月经开供应25.81万㎡,位居首位,浐灞次之,供应14.99万㎡,城西供应14.22万㎡,居第三位;从成交量排行来看,高新、城西、曲江居前三位,分别成交20.74万㎡、20.39万㎡和18.99万㎡。与上月成交量对比来看,城东区域涨幅最大,环比上涨28.39%,城北跌幅最大,环比下跌41.67%;成交价格方面居前三的是曲江、高新和城北,与上月价格对比来看,城内价格受个案影响跌幅最大,环比下跌66.10%,经开涨幅最大,环比上涨11.83%。

 

(4)商品房存量分析

         截止2017年10月,西安商品房存量2343.44万㎡,去化周期14.1个月,较上月下降了2.8个月。分物业类型来看:除商业外,其他各物业的去化周期较上月均有所下降,其中普通住宅存量为959.47万㎡,去化周期7.9个月,与上月下降了2.3个月;别墅的存量32.27万㎡,去化周期4.1个月,较上月下降10.8个月;商业存量928.78万㎡去化周期80.2个月,较上月有所回升;办公存量422.92万㎡,去化周期31.4个月;分区域存量来看,高新存量最大,455.04万㎡,经开次之,411.81万㎡;分区域去化周期来看,曲江去化周期最小,为6.7个月。

 

2、住宅市场

 

(1)住宅供求量价走势

        “银十”楼市“降温”普通住宅市场成交“量稳价跌”。10月份普通住宅供应量84.84万㎡,环比下跌27.55%,同比上涨11.97%;成交量99.54万㎡,仅环比上涨7.70%,同比下跌58.62%;成交价格环比下跌2.46%,同比上涨29.49%。

 

(2)住宅分区域供求量价

        2017年10月,在供应量方面:经开、浐灞、城西供应居前三位,分别供应22.11万㎡、13.60万㎡和12.70万㎡;成交量排名前三的依次是城南、城西、高新区域,分别成交15.70万㎡、15.06万㎡和14.37万㎡,从成交量环比来看,城东涨幅最大,成交6.38万㎡,环比上涨50.93%,城北跌幅最大,成交1.63万㎡,环比下跌40.51%;价格方面:位居前三位的依次是曲江、高新和城北,从价格涨幅情况来看,城内涨幅最大,环比上涨10%,高新跌幅最大,环比下跌9.95%,价格基本在10%以内上下波动。

 

(3)住宅成交结构

        10月份普通住宅分面积段成交结构显示,90-120㎡面积段成交38.52万㎡,占比38.70%,依旧位居首位,其次为120-140㎡面积段成交21.49万㎡,占比21.59%,140-180㎡面积段居第三位,成交13.53万㎡,占比13.59%,本月各面积段成交量环比均上涨,受市场刚改及改善型产品面积供应量的加大及客户对产品需求结构上升的因素,90-140㎡面积段依旧是市场成交主力,成交占比达六成。

 

(4)住宅存量分析

        截止2017年10月,普通住宅存量959.47万㎡,去化周期7.9个月。分区域来看,城南存量150.10万㎡居首位,其次高新区域,存量145.58万㎡;从去化周期情况来看,城内去化周期最长,高达22.8个月,其次为城北区域,达17.4个月,曲江区域去化周期最短,为2.6个月。

 

3、创典一线数据

 

(1)创典指数分析

        金秋十月,西安楼市在碧桂园凤凰城、万科翡翠国际、华远·辰悦、雅居乐·锦城等多个品牌项目集中开盘热销的推动下,表现较为活跃,成交量与来访量虽同比去年同期有不同程度的下滑,但环比九月均小幅攀升。创典指数显示:2017年10月来访指数为110,环比上升10%,同比下滑22%;成交指数106,环比上涨6%,同比下滑2%。

 

(注明:创典指数采用创典代理70个项目案场的实时数据,综合运用加权平均法换算得出。来访指数由各项目上客量换算得出,成交指数由各项目平均成交套数换算得出,旨在专业、实时、精准的反映市场一线动态。)

 

(2)开盘数据分析

        据创典重点项目监测,本月因房管局办证速度放缓的因素,影响了开发企业推货的速度,10月份合计19个项目举行开盘活动,较上月减少10个项目,开盘项目总推货量为4895套,认购套数3063套,平均去化率回升至70%,整体去化效果较好;供应产品以高层产品为主,分区域来看,开盘项目供应主要集中于曲江、高新、浐灞、城西区域。

 

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