导读
1】11月经济增速下行压力犹存。
2】三部委进一步定调明年楼市基调，加强监测预警，防止市场大起大落。
3】11月全国各线楼市成交均稳中略升。
1、经济环境
11月经济增速下行压力犹存。国家统计局公布2017年11月份，制造业PMI51.8，比上月上升0.2个百分点，高于年均值0.2个百分点；非制造业PMI54.8，比上月上升0.5个百分点，且高于年均值0.3个百分点，制造业内需景气度仍保持相对高位，且外需继续复苏。CPI环比持平，同比上涨1.7%；PPI环比上涨0.5%，同比上涨5.8%，居民消费价格水平环比持平，同比涨幅回落。受国家对地方政府融资的规范，对基建增长不利，基建投资将出现回落，随着金融监管环境的趋严，流动性维持紧平衡状态，M2仍将延续低增长。四季度经济受到基数和环保效应的约束，经济增速将有所回落。
2、政策环境
11月，住房城乡建设部会同国土资源部、人民银行召开房地产工作座谈会，部署房地产工作，为切实防范化解房地产风险，三部委强调了六个方面举措，包括保持调控政策的连续性稳定性、加强金融管理、完善土地供应、引导住房需求合理分布、打击投机炒作、研究建立房地产统计和市场监测预警指标体系等。此次会议的召开是在十九大之后、中央经济工作会议之前，对后期楼市具有重要的指导意义，进一步为未来楼市调控定下基调。预计短时期内的楼市政策及调控力度大概率不会放松，仍将以稳为主；对融资端的监管力度继续加强，抑制房地产过度加杠杆的核心目标不变，为严控金融与财政风险，本月末国资委发文严控央企PPP风险，整肃规范地方融资和PPP业务成为政策主基调；研究建立房地产统计和市场监测预警指标体系，预示国家开始对房地产市场进行预期管理，在成交量、价出现波动的时候就提前调控，有利于更好的调控市场，避免市场大起大落。
西安市国土资源局根据国土资源部《关于陕西省西安市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案的批复》（国土资函〔2017〕268号）要求，正式启动土地二级市场试点工作。西安此次是全国首批34个试点城市之一，此政策的出台，将完善土地交易机制，提高土地资源的配置效率，且一定程度盘活存量土地，多渠道的增加土地市场供应，间接对房价有一定的缓和作用。
3、行业动态
11月份行业内企业动态主要有以下内容：1）、开沃新能源汽车智造基地项目落户高新区，总投资100亿。2）、绿地集团将在西安投资1000亿，涉及房地产综合开发、基础设施建设、国企改革等多个领域。3）、上实城开与龙湖·冠寓签订自然界A14-20商业及公寓综合体合作协议。4）、恒大旅游集团与西咸新区秦汉新城签订合作协议，携手打造世界顶级神话童话主题乐园“恒大童世界”。5）、西安高陵区弋阳小镇项目开工建设，投资55亿元。6）、天地源与西安国际社区建设公司合作开发4800亩“国际时尚小镇”项目。
4、市场表现
11月全国各线楼市成交均稳中略升。11月楼市整体成交同环比均上行，二线城市运行平稳，一线和三线城市增幅略高。分各线城市来看：一线城市成交面积环比上升35.4%，其中北上广增幅均超40%，仅深圳环比下降9.0%，同比小幅上升1.5%；二线代表城市成交面积环比上升3.7%，同比上升2.5%。三线代表城市成交面积较上月上升23.6%，同比上升67.8%。西安本月商品房供应量、成交量、价格环比均出现上浮。
1、土地市场综述
2017年11月，西安土地市场供销继续处于低位。全市合计供应土地18宗，面积约1400亩，从供应土地用途来看，本月物流仓储用地供应量最大，占总供应量的40.8%，其次是住宅和工业用地，分别占总供应量的25%。成交方面，11月全市土地共成交12宗，成交量共计575.5亩，环比上月涨幅高达504%，同比去年下滑36%。其中住宅与商服性质用地仍为成交主力。整体楼面地价在主城区商业地块高位成交的拉动下环比上月显著上升。
2017年11月，西安土地供应共18宗，面积约1400亩，环比下降8%，同比下降54%。其中，住宅用地供应352.8亩，环比下降33.2%,工业用地供应352.3亩，环比下降61.9%,仓储用地供应量高达570.8亩，突破本年度该类性质用地的新高。
2017年11月，西安市成交土地共计12宗，累计成交土地575.5亩，环比上升504%，同比下降36%。其中住宅用地成交8宗，成交面积524.1亩，环比上升492.4%，同比下滑37.9%。商业用地成交49.6亩，环比上升642.5%，同比下滑10.7%。
2017年11月，西安市土地成交总金额为152695.6万元，成交亩均价265.3万元/亩，环比上升332.7%，整体楼面地价1133.4元/㎡，环比上升296.3%，同比下滑6.9%。
2、土地市场特征
本月土地市场温度依旧不高，土地供应相较上月略有下降，但成交环比显著提升。供应土地类型方面，物流仓储成为本月供应量冠军。成交方面主要为居住、商服用地，预计这批成交地块将为市场提供总建面约119万平米的供应。
2017年11月，西安供应土地18宗，其中住宅用地4宗、商业用地6宗，工业用地4宗，仓储用地4宗。供应住宅用地352.8亩，占总供应量的25.2%，工业用地352.3亩，占总供应量的25.2%，供应仓储用地923.1亩，占总供应的64.4%，供应商业用地6宗，占总供应量的8.9%。
2017年11月，西安市成交土地12宗，其中住宅用地成交9宗，商业用地2宗，交通运输用地1宗。住宅用地524.1亩，占总成交量的91.1%，商业用地49.6亩，占总成交量的8.6%，交通运输用地1.8亩，占总成交量的0.3%。
11月土地供应主要集中在航天城，成交多位于高陵以及大明宫板块。
2017年11月，西安供应土地主要集中在航天片区。本月该区域推出土地9宗，面积703.8亩，占总供应量的50.3%，重点地块位于北长安街与航天大道十字及一环北路与神北四路十字片区，其中2宗已于11月30日成交。
2017年11月，全市合计成交土地12宗，其中住宅用地8宗，高陵、大明宫和航天城各两宗，长安、临潼各一宗，成交量524.1亩，占该月总成交量的91%，从土地成交区域来看，11月高陵区成交量最大，为250.7亩，占据总量的43.6%，成交总金额23723万元，楼面价约472.9元/㎡；其次是大明宫板块，成交量为119.8亩，占据总量的20.8%，成交总金额57800万元，楼面价约2356.4元/㎡。
1、商品房市场
（1）商品房市场概况
2017年11月份商品房供应量191.59万㎡，环比上涨81.46%，同比下跌12.45%；商品房成交量190万㎡，环比上涨43.48%，同比下跌15.15%；成交价格环比上涨6.54%，同比上涨34.43%。临近年末，西安市房管局新批预售速度加快，房企积极加速推盘冲业绩，大批新房源入市，促使本月供应量激增，价格方面受西安物价局对商品房预售价格的严格监管政策影响，逐步趋于透明且企稳。
（2）各物业类型销售情况
分物业类型来看，从各物业供应量情况来看，仅办公供应量环比下跌40.87%，其他物业供应量均上涨，商业供应量涨幅最大，环比上涨193.22%；本月各物业成交量均上涨，其中公寓涨幅最大，成交8.25万㎡，环比上涨123.93%，别墅涨幅最小，成交2.77万㎡，环比上涨40.74%；从各物业成交价格来看：本月商办类物业价格出现下滑，别墅价格涨幅最大。
（3）各区域商品房销售情况
分区域来看，供应方面，本月浐灞供应42.21万㎡，位居首位，城西次之，供应38.02万㎡，经开供应36.44万㎡，居第三位；从成交量排行来看，城西、经开、浐灞居前三位，分别成交32.14万㎡、29.70万㎡和28.58万㎡。与上月成交量对比来看，仅长安区域出现下滑，成交量12.46万㎡，环比下跌7.15%，经开涨幅最大，环比上涨106.86%；成交价格方面居前三的是高新、曲江和城北，与上月价格对比来看，高新涨幅最大，城内跌幅最大。
（4）商品房存量分析
截止2017年11月，西安商品房存量2333.94万㎡，去化周期15.2个月，较上月回升了1.1个月。分物业类型来看：普通住宅存量为960.59万㎡，较上月微涨，去化周期8.7个月，别墅的存量31.13万㎡，较上月小幅度下滑4%，但去化周期为15.6个月，较上月回升了11.5个月，限购政策效果显现，本地及外地投资客户撤离西安市场，近三月平均成交量下滑显著；商业存量931.70万㎡，去化周期77.7个月，较上月有所下降；办公存量410.52万㎡，去化周期32.3个月；分区域存量来看，高新存量最大，442.59万㎡，经开次之，419.43万㎡；分区域去化周期来看，曲江去化周期最小，为7.9个月。
2、住宅市场
（1）住宅供求量价走势
11月份普通住宅供应量142.09万㎡，环比上涨67.48%，同比下跌0.19%；成交量140.97万㎡，环比上涨41.62%，同比下跌20.97%；成交价格环比上涨7.61%，同比上涨36.81%。
（2）住宅分区域供求量价
2017年11月，在供应量方面：经开、浐灞、城西供应依旧居前三位，分别供应33.39万㎡、32.33万㎡和25.53万㎡；成交量排名前三的依次是浐灞、城西、经开区域，分别成交24万㎡、22.86万㎡和21.88万㎡，从成交量环比来看，经开涨幅最大，环比上涨147.28%，长安跌幅最大，成交9.86万㎡，环比下跌20.41%；价格方面：位居前三位的依次是高新、曲江和城北，从价格涨幅情况来看，高新涨幅最大，城东跌幅最大。
（3）住宅成交结构
11月份普通住宅分面积段成交结构显示，90-120㎡面积段成交56.05万㎡，占比39.76%，依旧位居首位，其次为120-140㎡面积段成交32.29万㎡，占比22.91%，140-180㎡面积段居第三位，成交23.55万㎡，占比16.71%，从本月各面积段成交量环比来看，≤70㎡面积段本月下滑显著，环比下跌45.84%，其次>180㎡面积段环比下跌6.42%，其它各面积段环比均上涨。
（4）住宅存量分析
截止2017年11月，普通住宅存量960.59万㎡，去化周期8.7个月。分区域来看，城南存量150.77万㎡居首位，其次经开区域，存量149.62万㎡；从去化周期情况来看，城内去化周期最长，高达386.2个月，其次为城北区域，去化周期20.6个月，曲江区域去化周期最短，为3.5个月。
3、创典一线数据
（1）创典指数分析
11月西安楼市多个楼盘取得预售许可证，市场供应达到近几个月以来的小高峰。包括融创、万科、金辉、海亮、富力、德杰、恒大、金地等多个品牌房企的热点项目均陆续举行了开盘活动，市场整体开盘解筹率相较前期虽出现了下滑，但不乏有像阳光城·丽兹PLUS、万科金域未央等纯新盘首开即取得了亮眼的销售成绩。市场整体成交量与来访量在此波热潮的带动下环比“银十”出现了明显的攀升态势。创典指数显示：2017年11月来访指数为120，环比上升9%，同比下滑2%；成交指数118，环比上涨14%，同比上升23%。
（注明：创典指数采用创典代理70个项目案场的实时数据，综合运用加权平均法换算得出。来访指数由各项目上客量换算得出，成交指数由各项目平均成交套数换算得出，旨在专业、实时、精准的反映市场一线动态。）
数据来源:创典数据库
（2）开盘数据分析
据创典重点项目监测， 11月份合计19个项目举行开盘活动，与上月持平，但本月个别项目举办了2-3次开盘活动，如碧桂园·凤凰城和阳光城·丽兹PLUS。本月开盘项目总推货量为6875套，环比上涨40%，认购套数4149套，环比上涨35%，受个案去化较低影响，本月平均去化率60%，较上月有一定的下滑；供应产品以高层产品为主，分区域来看，开盘项目供应主要集中于曲江、浐灞、长安、经开区域。