西安市场2017年12月报:供应量及成交量延续上月增长势头 - 陕西 - 陕西省房地产商会
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西安市场2017年12月报:供应量及成交量延续上月增长势头

2018-01-10 13:02

导读

1】12月经济运行态势平稳。

2】中央经济工作会议定调2018年楼市,保持政策连续稳定。

3】12月一线城市成交持续低迷,二三线成交平稳上涨。

 

PART1
本月速览

 

1、经济环境

 

        12月经济运行态势平稳。国家统计局发布2017年12月份中国制造业PMI51.6%,比上月回落0.2个百分点,PMI指数自去年10月份以来连续15个月保持在51%以上较高水,表明当前供需增长态势平稳,库存水平处在低位,企业生产经营形势良好,预期乐观,经济整体运行态势平稳。

 

2、政策环境

        

        2017年12月18日至20日,中央经济工作会议举行,其中涉及房地产方面内容,如:加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度;要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展;完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。由以上内容可以看出,2018年发展租赁市场是重点,长租模式是市场发展的主要方向;调控方面在保持政策连续性和稳定性时,也预示调控政策在明年将继续延续,稳中略紧态势。在金融方面,美联储如期宣布加息25个基点,联邦基金利率从0.25%~0.5%调升到0.5%~0.75%,结束量化宽松的货币政策,造成热钱流出,国内可能仍将维持中性略紧的货币政策和财政政策环境以支撑经济的复苏,但国家将对投融资方向严加监管,禁止资金流向股票、金融衍生品以及有泡沫的房地产部分,而对于实体经济恢复发展,国家会予以全力支持。

 

3、行业动态

 

        12月份行业内企业动态主要有以下内容: 1)、浐灞与新加坡群策环球控股公司签署战略合作协议,双方将在金融、文化教育、医疗健康领域展开合作。2)、奕斯伟产业基地项目落户西安,总投资超过100亿元。3)、总投资120亿元的“丝绸之路文化园”项目将落户西安。4)、融创与深圳振业集团签约西安洪庆新城棚改、产业园等项目,总投资约350亿元。5)、阳光100中国控股有限公司斥7.87亿元申购信托单位投资西安纳帕溪谷·金源项目。6)、龙湖地产与西安闻天科技实业集团以股权合作形式,获取西沣路地块开发经营权。7)、天地源进入咸阳市场,拟与咸阳城投合作,投资开发咸阳高铁站167亩地块。

 

4、市场表现

     

         12月一线城市成交持续低迷,二三线成交平稳上涨。其中一线城市成交量与上月大体持平,同比下滑41%,成交低迷的状态尚未得到缓解,购房者观望态度浓厚,楼市调控的效果正在逐步显现;二三线城市环比增长23%,同比减少13%。西安市场在年末之际,随着房企加速推盘冲业绩,新房源集中入市,促使本月供应量及成交量延续上月增长势头。

 

PART2
土地市场

 

1、土地市场综述

   

        2017年12月,临近岁末,但土地市场依然保持活跃。本月全市合计供应土地39宗,面积约3647亩,从供应土地用途来看,住宅用地供应量领先,占总供应量的45.1%,其次是工业用地,占总供应量的29.1%。成交方面,12月全市土地共成交12宗,成交量共计1161.2亩,环比上月上涨101.7%,同比去年下滑36.2%,成交土地用途方面,住宅用地占总成交量的76.4%,商业用地占比23.6%。本月整体楼面地价达2522.8元/㎡,创年度新高。

2017年12月,西安供应土地39宗,面积约3647亩,环比上涨160.5%,同比上涨34.2%。其中,住宅用地供应1643.2亩,环比涨幅达到365.7%,工业用地供应1061.4亩,环比上涨201.3%,商业用地供应419.8亩,环比上涨237.9%,仓储用地供应522.9亩。

        2017年12月,西安市成交土地共计12宗,累计成交土地1161.2亩,环比上升101.75%,同比下降36.2%。其中住宅用地成交8宗,成交面积887.4亩,环比上升69.3%,同比下滑42.9%。商业用地成交273.8亩,环比上升452.2%,同比下滑11.8%。

        2017年12月,西安市土地成交总金额为381915万元,成交亩均价328.9万元/亩,环比上升23.9%,整体楼面地价2522.8元/㎡,环比上升122.6%,同比上升19.7%。

 

2、土地市场特征

 

        本月土地市场呈现供需两旺的态势。一方面,政府通过推地来完成年度供地计划,另一方面,基于成交量上涨,资金的充裕,房企拿地意愿增加。从价格走势来看,本月楼面地价达到年度的最高值。土地类型方面,住宅用地是本月供应和成交的主力。

 

        2017年12月,西安供应土地39宗,其中住宅用地17宗、商业用地4宗,工业用地16宗,仓储用地2宗。供应住宅用地1643.2亩,占总供应量的45.1%,工业用地1061.4亩,占总供应量的29.1%,商业用地419.8亩,占总供应量的11.5%,供应仓储用地522.9亩,占总供应的14.3%。

 

        2017年12月,西安市成交土地12宗,其中住宅用地成交8宗,商业用地4宗。住宅用地887.4亩,占总成交量的76.4%,商业用地273.8亩,占总成交量的23.6%。

  

        12月土地供应主要集中在浐灞、港务和高新,成交方面则集中在浐灞区域。

 

        2017年12月,西安供应土地主要集中在浐灞、港务、高陵和高新。其中,港务推出土地6宗,面积706.3亩,占总供应量的21.1%,浐灞推出土地8宗,面积687.4亩,占总供应量的20.6%,高新推出土地3宗,面积691.2亩,占总供应量的20.7%。

 

        2017年12月,全市合计成交土地12宗,浐灞为成交主力。本月该区域成交土地5宗,面积585.1亩,占该月总成交量的50.4%,成交总金额240345万元,楼面价约3029元/㎡,其余7宗成交地块,临潼成交3宗,航天城2宗,未央和长安各1宗。

 

PART3
二级市场

 

1、商品房市场

 

(1)商品房市场概况

        2017年12月份商品房供应量350.89万㎡,环比上涨83.15%,同比上涨120.56%;商品房成交量211.47万㎡,环比上涨11.30%,同比下跌19.55%;成交价格环比上涨2.99%,同比上涨30.55%。年末,房企加速推盘冲业绩,新房源集中入市,促使本月供应量及成交量延续上月增长势头,但在多重政策组合监管下,政策效果已凸显,成交量同比下滑近二成,价格保持平稳上涨。

 

(2)各物业类型销售情况

        分物业类型来看,从各物业供应量情况来看,公寓和商业供应量环比分别下跌32.84%和15.49%,其他物业供应量均上涨,别墅供应量涨幅最大,环比上涨287.45%;从本月各物业成交量来看,别墅成交3.66万㎡,环比上涨32.02%,涨幅最大;办公成交9.47万㎡,环比下跌35.23%,跌幅最大;从各物业成交价格来看:基本保持平稳波动,仅公寓价格环比下跌2.71%,其他各物业价格均有小幅度上涨,办公涨幅最大,环比上涨3.16%。

 

(3)各区域商品房销售情况

        分区域来看,供应方面,本月城东供应64.38万㎡,位居首位,城西次之,供应53.91万㎡,城南供应49.46万㎡,居第三位;从成交量排行来看,经开、曲江、城西居前三位,分别成交38.31万㎡、36.81万㎡和30.47万㎡。与上月成交量对比来看,长安区域涨幅最大,成交22.02万㎡,环比上涨76.67%,城内跌幅最大,环比下跌38.08%;成交价格方面居前三的是城内、高新和曲江,与上月价格对比来看,城内涨幅最大,浐灞跌幅最大。

 

(4)商品房存量分析

        截止2017年12月,西安商品房存量2429.71万㎡,去化周期13.7个月,较上月下降1.6个月。分物业类型来看:普通住宅存量为1057.86万㎡,存量较上月继续微涨,去化周期7.8个月,别墅的存量33.78万㎡,去化周期12.1个月,较上月下降3.6个月;商业存量929.54万㎡去化周期67个月,较上月下降显著;办公存量408.52万㎡,去化周期36.2个月,回升了3.9个月;分区域存量来看,高新存量最大,430.66万㎡,经开次之,420.64万㎡;分区域去化周期来看,曲江去化周期依旧最小,为6.9个月。

 

2、住宅市场

 

(1)住宅供求量价走势

        12月份普通住宅供应量263.91万㎡,环比上涨85.73%,同比上涨109%;成交量166.65万㎡,环比上涨18.22%,同比下跌15.07%;成交价格环比上涨2.66%,同比上涨35.42%。

 

(2)住宅分区域供求量价

        2017年12月,在供应量方面:城东、曲江、经开供应居前三位,分别供应58.47万㎡、38.49万㎡和37.04万㎡;成交量排名前三的依次是曲江、经开、城西区域,分别成交32.79万㎡、29.63万㎡和22.68万㎡,从成交量环比来看,曲江涨幅最大,环比上涨89.85%,城内跌幅最大,环比下跌39.41%;价格方面:位居前三位的依次是高新、曲江和城北,从价格涨幅情况来看,城东涨幅最大,环比上涨5.46%,浐灞跌幅最大,环比下跌4.98%。

 

(3)住宅成交结构

        12月份普通住宅分面积段成交结构显示,90-120㎡面积段成交63.79万㎡,占比38.28%,依旧位居首位,其次为120-140㎡面积段成交42.17万㎡,占比25.31%,140-180㎡面积段居第三位,成交31.03万㎡,占比18.62%,从本月各面积段成交量环比来看,≤70㎡面积段本月继续下滑,环比下跌13.95%,其次>180㎡面积段环比下跌13.38%,其他各面积段环比均上涨,140-180㎡涨幅最大,环比上涨31.74%。

 

(4)住宅存量分析

        截止2017年12月,普通住宅存量1057.86万㎡,去化周期7.8个月。分区域来看,城南存量167.19万㎡依旧居首位,其次经开区域,存量157.03万㎡;从去化周期情况来看,城内去化周期最长,高达274.9个月,其次为城北区域,去化周期23.4个月,曲江区域去化速度最快,去化周期为2.9个月。

 

 

3、创典一线数据

 

(1)创典指数分析

        2017年西安楼市一路高歌猛进,价格与销量齐飞。下半年虽受“限购、限价、限贷”等高压政策影响,但市场需求依然不减。临近年底,为冲刺全年销售任务多家房企积极拿证、开盘,12月单月发证量创全年新高,楼市供应量也达到了2017年历史最高峰,成交量亦呈现平稳上涨的态势。创典指数显示:2017年12月来访指数为121,环比上升0.8%,成交指数120,环比上涨1%。

 

(注明:创典指数采用创典代理70个项目案场的实时数据,综合运用加权平均法换算得出。来访指数由各项目上客量换算得出,成交指数由各项目平均成交套数换算得出,旨在专业、实时、精准的反映市场一线动态。)

 

(2)开盘数据分析

        据创典重点项目监测, 12月份合计31个项目举行开盘活动,其中万科公园华府、恒大国际城、碧桂园凤凰城、万科东方传奇均举办了两次开盘活动,开盘数量环比上涨63%;开盘项目总推货量为10035套,认购套数6518套,平均去化率65%,较上月有一定的回升;供应产品以高层产品为主,分区域来看,开盘项目供应主要集中于曲江、浐灞、城西及沣东新城区域。

 

(3)热销楼盘展示 

        据创典监控的数据显示,2017年12月热销楼盘排行前十如下表所示,本期榜单中上榜项目仍以举行过开盘的项目为主。

 

PART4
营销市场

 

营销活动概述

 

        

        2017年的西安楼市在年末成交“翘尾”的一片繁荣景象中结束。回顾本月,房企虽进行大规模推盘,但在营销活动力度方面依旧维持上月水准。活动基本类型是为项目销售预热而举办的产品发布会、样板间开放活动,以及公益类活动。预计随着春节临近,房企将在元月份增加营销力度,大力举办业主答谢活动,以锁定新客户,为2018年的抢跑做足准备
 

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