NO.1│走火
众所周知，2017年前11月份土地成交2153万㎡，位列全国第三！
这是历年来，西安对于存量资产盘活最好的一年，今年前11个月，郑州以4377万㎡的成交建筑面积位列全国之首，同比涨幅达105%；重庆成交量为2469万㎡，同比增长66%；西安排位第三，成交面积2152万㎡，同比涨幅51%。因为，前三名都来自于中西部，成交都突破了两千万，因此备受关注。
但西安受关注，应该从2016年3月份说起，在魏当政的最后一年，西安政商各界无意间被一股邪风裹挟，成为了中东部强二线城市投资目标，强烈的外溢性投资推波助澜，把西安“洼地”吵上了天。
大量的投资性需求抄底西安，各个区域标杆项目屡屡“日光”，将刚需市民观望的心像多米诺骨牌一样一个个击倒，截止2017年8月，主城八区实际成交价格历史首次突破万元大关，部分新开发区域迎来两倍涨幅，热点板块标杆项目实际成交价格直逼2万元。
大明宫、锦业路、东二环、木塔寨、高新路、南二环等等，这些耳熟能详的地段，实际成交价格已经高不可攀！
NO.2│猛兽
时间如白驹过隙，如此催人泪下。
以往“7500以上买豪宅”的时候一去不复返，如果说过去三环以外住宅无人问津的话，那么时至今日，能买到绕城高速范围内已足以让客户弹冠相庆，古城楼市焕发新气象，这个时候，多少转行的西安地产人在捶胸顿足后陆续回到这一行业？
2017年入夏后，出于控制全国金融和房地产行业系统性风险的需要，在中央经济工作会议统一部署下，全国性密集调控再临，市场空窗期结束。本次调控以因城施策为主要原则，以供给侧为主要方法，从制度管理、限购、信贷和供应四个层面压抑需求端增长速度，定调楼市刚需属性。
在中央的点名约谈后，西安市进入“五限调控”时代。
笔者认为本次严厉的调控主要是为了限制外地投资客户，避免楼市过热，并未从本质上改善城市住宅供小于求的局面；而楼市秩序整治一方面加强了政府对市场的管理，另一方面也减缓了楼市新增供应入市的速度，导致价格不可能真正大幅走低，缓慢有序可控的增长成为未来目标。
如何驯服“住宅产业化”这一洪水猛兽成为摆在有关部门案头的首要议题，可控而非无序的增长是市场的主要方向，“杀死楼市制造寒冬”不是本次调控的动机，楼市基本面稳定向好。
NO.3│惶恐
受困于政府严厉限购，西安楼市空窗期结束。
但由于实体经济不景气，且“一带一路”战略下大量外来产业和人口导入西安，并受困于西安目前本质上“供小于求”的供求关系，还有政府调控带来的新项目入市周期拉长的状况，未来西安市供求关系并未从根本上倒挂，总体供小于求的趋势未得到根本性改善，“卖方市场”的属性有望在一定时段内趋于稳定，全市住宅缓慢上涨的趋势不会逆转。
随着楼市“大牛”到来，西安楼市在疯狂中悄然走向成熟，“商贾必求垄断以登之，以左右罔市利”，楼市的疯狂直接带来了土地市场的迷狂。
过去，西安土地市场长期不景气，企业拿地热情不高，房企在西安的土地储备普遍仅够按2014-2015年市场行情下12-16个月的开发量，而楼市却在短短数个月内迎来报复性增长，楼市涨幅超过2013年前水平，此时开发商惊讶的发现，应该说，连开发商自己也始料未及，没有粮草如何打仗？
不但自己的货量区已经售空了，自己的土地也不够下一阶段的滚动开发了，再不拿地，巧妇难为无米之炊，团队和企业就要关门歇业！
制约房企排名的唯一要素不再是销售速度，而是土地储备，土储不足的企业将会丧失继续在西安市场的牌桌上出牌的资格。
于是，某科房企领导表示要多渠道拿地，某圆房企朋友圈散发拓地信息，某地房企急忙托人朝上找关系......恐慌性拿地由此开始。
NO.4│盛宴
但在水火交淬的这一场争夺之中，注定了是“王者的盛宴”，如果不是政府鼎力支持，又或者是资本强横，根本连商场挑战的勇气都没有，坐在拍卖现场，看着已经勾地，还是被人连番拍走。
由国家站台的“大西安”城市规划为宏观语境，“一带一路”的政策利好作为强心剂，各大房企拿地一掷千金，竞争激烈，土地市场交易火爆，土地稀缺状况出现，部分区域出现土地一经挂牌即数十家房企报名争夺的情况。火爆程度，一度到了只有依靠断电才能叫停的尴尬场面。
为了抑制土地市场激情，政府也是想方设法，比如搞定向拿地，西部大道宜家就是一例；再比如搞产业引进，中建“高铁新城”就是一例；再比如加码条件，又自持又现房又多缴配套费，碧桂园就是一例。
仅上半年成交土地的金额即超过2016年同期2倍，逼近2016全年水平。各版块区域地价纷纷迎来大幅上涨，一亩单价超过400万的挂牌价格，4000元以上的楼面地价已逐渐成为市场主流（要清醒的看待市场，理性的对待房价）。
其中以经开、浐灞、长安和沣东的暴涨最为明显……
NO.5│地价
必须提示一点，西安的土地市场具有高度特殊性，目前没有一个机构和政府的数据能够准确反映西安土地市场的真实情况，因此，本文仅针对现象和趋势进行评论，相关数据引自中世咨询等机构或由笔者整理。
必须强调一点，此文仅供参考，相关言论为个人观点，不代表供职企业判断，所引发的质疑、猜想、妄断，均由好事者全权承担！
以下为2016-2017年土地市场高地价成交例举：
①2016年融创地王—陕建机场地块，46轮竞拍，成交价18.5亿，折合亩单价1346万/亩，楼面价7212元/㎡，溢价率168%；
②2016年保利科技五路地块，成交价17.7亿，折合亩单价823万/亩，楼面价3526元/㎡；
③2017年金辉丈八西路地块，成交价5.6亿，折合亩单价1008万/亩，楼面价5037元/㎡；
④2017年恒大曹家庙地块，成交价7.4亿，折合亩单价935万/亩，楼面价4006元/㎡；
⑤2017年中铁建浐灞半引路地块，27轮竞拍成交价，成交价9.1亿元，亩单价511万/亩，楼面价2740元/㎡，溢价率40%；
⑥2017年浐灞世博中路以南地块，2次出让，均超最高限价熔断，19轮竞拍，最高限价5.3亿，亩单价461万/亩，楼面价3459元/㎡；
⑦2017年常宁新区城南大道以西地块，超最高限价熔断，最后报价3.8亿，折合亩单价507万/亩，楼面价5859元/㎡；
⑧2017年浐灞田马路以西地块，超最高限价熔断，18轮竞拍，最后报价2.3亿，亩单价364万/亩，楼面价3635元/㎡；
⑨2017年荣德浐灞田马路地块，成交价3.3亿元，折合亩单价655万/亩，楼面价6552元/㎡；
⑩2017年碧桂园浐灞新岛路以北地块，129轮竞拍，成交价9.3亿元，折合亩单价721万/亩，楼面价6847元/㎡；
⑪2017年碧桂园浐灞世园会地块，256轮竞拍，成交价6.5亿，折合亩单价870万/亩，楼面价7477元/㎡；
⑫2017年碧桂园浐灞沣东新城地块，336轮竞拍，成交价18.7亿元，折合亩单价1057万/亩，楼面价6343元/㎡……
2015年的时候，楼市已经谣言“白银时代”，房企撤退正当时，众多朋友转投其他行业；但转瞬之间，2017年却是十年以来楼市销量最大的一年，疯狂才刚开始弥漫，房企不断增持土地。
每一次土拍，你都以为这是最后的疯狂了，殊不知，你只是仿佛看了一段热身的广告，广告之后更大意外……
NO.6│
2017年拉开了一个迷局，要么拿地，要么灭亡！
无论是2017年才进入西安的品牌开发商，还是2014-2016年没有大规模囤地的开发商，都会惊讶的发现——土地市场不容慢半拍，只慢半拍你就可能一块地也拿不起了。
因此，关于西安土地市场，不用参考全西安任何一家机构公开发布的土地市场数据，因为所有土地市场的数据全部是外行的“数字游戏”，由于土地市场的封闭性、专业性和特殊性，西安土地以二级市场成交和旧城改造供地为主，一级市场的自由竞拍极少，导致所有机构只能统计到政府正常免费公布的挂牌公告数据，一般机构无法准确掌握土地交易背后的巨额溢价，实际的西安土地交易成本远大于机构发布数据，如图所示为笔者整理的西安目前各大板块土地市场价格：
土地房企几乎丧失了参与土地竞拍的资格，有一些地方大佬干脆去做土地一级整理，或者转型去做文旅，又或者去搞绿色农业。总而言之，没有土地了，就得换一种活法。
从上图可以看出，西安土地市场在2017年房价上涨一倍的背后，土地市场的价格几乎翻了两番多，实际市场土储成本远大于机构统计结果。
如果你不现在拿地，那么你就再也拿不起地了，房企也和刚需一样，如果不赶紧动手，或许就会丧失立足之地！
NO.7│夜行
土地市场已经狂龙乱舞，这一点从“土地贩子”大爆发，就可以一窥究竟。到处找便宜房的人很多，到处找便宜地的人更多。
当高陵从50万到200万，当浐灞从150万到800万，当草滩从10万变成600万，当航天地价直逼700万、八区部分土地甚至已突破千万单价的时候，你会发现一夜之间房企的现金储备难望土地价格增长之项背，一个区域销冠项目的全年销售额可能还不够并购一块中等规模土地。
“面粉贵过面包”，不再只是说京沪深广，就在眼前，就在西安。
而土地是房地产开发最核心的生产资料，也是一个城市经济社会发展除资本和劳动力之外最核心的生产资料，如果没有了足量的土地，房企就失去了继续滚动开发的能力，丧失了在西安这个新晋国家中心城市出牌甚至布点的机会，乃至使整个企业逐渐消亡。
所以即使局部的楼面地价已经逼近6000-8000元的成本红线，但房企依然不得不“捏着鼻子过河”，只要保证最低的利润率能算的过，再偏远的土地也恨不得一举席卷而后快，大家仿佛都是贪吃蛇，不吃就会死，但是你会像当年的顺驰系一样因为吃的太快吃到了自己的尾巴导致资金链崩溃吗？
谁也不知道，拿地、拿好地（万科、融创、碧桂园、华润都在拿好土地）！
在高谷时疯狂拿地在2017年乃至2018年的市场下对任何一家房企都是政治正确的事情，房价和营销之战仿佛是小孩子过家家的游戏，土地之战才是生死之战！
不要再说营销第一线，没有土地厮杀，哪有房子让你卖个够。
NO.8│夜行
很多可爱的分析认为，随着2018年西安土地市场的成熟，土地供应将会逐渐增大，土地价格会随之降低。
他们认为，目前之所以土地市场如此刺激，就是因为“狼多肉少”，多批新地，有利于调控房价。但实际上是胡说八道，多给狼扔肉，狼性就会降低？
但凡广大土地市场从业者知道，如果真的让西安全面进入“土拍”化的境地，那么土地市场将不只是勇敢者的游戏，而是资本野蛮人的游戏，随着政府全市土地收储、集中计划、分批估价、分阶段有序挂牌工作的开始，基于西安市政府财力改善与领导力提升的必然要求，参照2017年西安土地市场的新情况，“勾地/圈地模式”可能会逐步退出历史舞台。
预计2-3年内公开招拍挂土地会逐渐增多，对于达到最高限价熔断的地块，会采取“限地价竞房价”、“限地价竞自持”、“现房销售比例”、”配建保障房比例“等一线城市成熟的竞拍模式，客观上进一步提高了房企拿地的门槛、难度、资金要求和开发成本以及拿地成本，进而进一步推高房价走高。
真正土拍化了的市场，土地价格更加可怕，没有一个品牌开发商真正的期待全面土拍化，因为2017年的地价暴涨仅是“热身”，2018年才是地价真正白热化的开始，2018年注定是一场血战！
一大批本土企业的退出或消亡亦非危言耸听，每一次市场游戏规则的升级换代，都会带来市场主体的鸡飞蛋打，面对新的洗牌，“但见新鬼笑，哪闻旧人哭”……
单从城八区各个片区二手地股权并购价格和土拍价格的对比情况来看，分散在市场上的廉价二手地才是“真爱”，土拍下的土地的综合拿地成本直逼综合开发成本，静态净利润率直逼8%红线，回报率跌至30%大关，未来一旦楼市价格有所波动，那么所有的土拍摘地都有可能系统性亏损！
拿地则不盈利，不拿地则死亡，令人吊诡的2017年，看着房子卖的都那么好，实际上开发商没有几个真的挣到钱，卖房不如卖地，一夜之间仿佛所有的本土房企都成了土地贩子……
NO.9│夜行
2018年，土地厮杀，必然格局新开，笔者在整理之后，预判西安土地市场将呈现出五种特征（重点结论，请重点对待）：
其一，以融创、恒大及碧桂园为代表的标杆房企，以高陵、临潼、蓝田及西咸为重点板块，已经开始对西安市域外围的土地进行大规模围猎圈占，在土地价格快速上涨、主城区土地日渐稀缺的背景下，城市近郊板块将会走热。
其二，土地市场政策的改变，政府开始要求今后所有土地除招商引资（须配建大比例产业）和棚户区改造（须配建大比例商业）外，原则上都必须进行正常招拍挂手续，不得再进行非正常的协议出让。
参加土拍房企原则上必须为全国排名前30甚至世界500强企业，且拍卖要求不能低于3家房企参与，土地款必须1年内缴清全额，华美十字地块的熔断，证明了今后即使是城棚改项目，通过关系底价摘牌的可能性也在逐渐降低，西安土地市场的游戏规则迎来颠覆性改变。
其三，政府开始加强对土地供应的节奏、价格和交易过程的集权管理，及时按阶段制定各区域土地供应计划，对土地进行“销控”，客观上加剧了市场上优质土地的稀缺和供求关系的失衡，由此加剧了地价的上涨。
2018-2020年的三年将继续是土地价格暴涨的三年，最早最快拿地的人往往会成为最后的赢家。
其四，房企猎场由西安扩展至全省。楼市的行业集中度随着品牌房企和国企对地方性中小房企的收购兼并而日趋提高，全国性50强房企纷纷将冲千亿、争三千亿作为今后三到五年集团主要的战略规划，各省省会城市已不足以支撑房地产市场的长期发展和标杆房企在规模上的快速增长。
随着新城、阳光城、中梁、碧桂园、恒大、绿地等标杆房企进入渭南、汉中、榆林、延安等相对发达的四五线城市，几个优质的地级市土地市场也将在2018年成长为“肉脯”。
渭南、宝鸡、咸阳、汉中、延安五个区域中心城市将会成为2018新的房企增长点，中心城市楼面地价超过3000、房价逼近8000将成为题中之义，谁先占领地级市，就会在后续三年的市场规模竞争中赢得弥足珍贵的市场空间，“农村包围城市”预计将会取代“中心开花”成为房企后续重要的增长点。
其五，五星级酒店和特色小镇成为房企廉价圈地的机会点，但高比例的产业配建要求或商业配建要求，使得房企参与高价值土地开发的难度和成本无限提高，房企后期投资回报的实现将完全依赖于产业或商业地产的资产是否可以盘活，对标杆房企在产城融合和商业地产专业化运营方面提出极高要求。
未来标杆房企能够探索出西安本土特色的产业/商业地产盈利模式，笔者乐见其成，但无法乐观。
面对新的市场改变，股权并购将会成为2018年房企土储的主流模式，联合开发、小股操盘乃至代建业务成为中等规模纯住宅品牌房企打破地方进入性壁垒的突破口，由于产业或商业可以带来大量新增就业和持续利税。
以中梁、绿地、华夏幸福、新城、华润为代表具备产业地产开发能力或商业地产成熟品系的房企将会成为陕西土地市场上的弄潮儿。
本土开发商中的强者可在酒店、养老、民办医院等特殊领域的开发中寻找投资机会，传统纯住宅开发商将会陆续被挤压至周边市域寻找机会。
NO.10│更新
每年的市场都在有人唱空，但没有改变楼市整体持续增长的K线；每年的市场都在有人唱红，但没有改变楼市因短期政策不稳定而带来的地域性波动。
房地产市场无所谓好或不好，总之这个行业会持续存在下去，完成它本该完成的城市更新的使命，而作为地产人的你，却要面临行业集中度提高、大量中小企业消亡带来的远景规划压力。
就像那句经典台词所说的，“我们没有世界大战可以经历，也没有经济大萧条可以恐慌，我们最大的战争充其量是心理战，我们最大的恐慌源于自己的生活”，面对西安这个让人又爱又恨的市场，有些人选择奔赴地县，有些人选择加入投资领域，有些人选择了转行创业，有些人选择留在营销一线继续深耕......