近年来，长租公寓这一业态强势介入住房租赁市场，成为推动城市更新的重要力量。经历了在一线城市的疯狂扩张后又遭遇负面消息缠身，强劲的爆发势头遭到遏制，部分行业主体转而选择避走二线城市。西安这座西部核心城市，近两年城市活力引人注目，城市更新、社会发展都取得了值得称道的成绩。在住宅租赁市场，需求和供应数量皆可观，且发展空间巨大，未来值得期待。
在西部城市中，西安起步不是最早的，但近年来发展势头无出其右者。在政策开明、人口大量涌入的利好刺激下，已经成为准一线城市。据统计，西安长租公寓数量已经超过20万间，其中机构租赁企业即品牌公寓的数量近5万间，50间以下的散户（职业二房东）大约有3000-4000家，掌握的房源数量大概在15万间上下。这显然和西安准一线城市的地位并不相符，但这却是长租公寓行业和企业在西安大发展的机会。
01 政策推动，充分释放市场需求
西安长租公寓市场的发展，必然少不了当地政策的支持。两年来宽松的落户政策，吸引了不少外来人口，加上城市更新城中村改造新增的当地流动人口，为长租公寓这一行业带来了不少需求。
2017年3月1日，西安率先在全国同等城市中推出“流程最简、门槛最低、条件最少”的落户政策，在随后的一年时间里，又先后5次进一步放宽，其户籍新政被认为是同类城市中最宽松、最友好的一个。在政策的刺激下，70多万外来人口涌入西安，租房市场需求旺盛。
2018年，西安棚改计划按下了“快进键”，要求在2018至2020年期间完成位于绕城高速以内且在城市建设用地规划范围内的114个城中村的清零工作，包括整村拆除及垃圾清运。在西安城中村清零改造工程全面启动的背景下，仅高新鱼化寨就涉及30万流动人口，全市涉及流动人口不下百万。
此外，西安商品住房项目必须配建公租房，比例不低于建筑面积的15%。自2019年起西安全市新建住房推行全装修成品交房。全装修时代的到来，意味着拿毛坯房装修这一模式彻底结束，全装房拿房时代到来。这对长租公寓企业来说可以减少装修投入，降低运营成本。
供需两端都有政策支持，这为西安长租公寓市场的发展打下了良好基础。
02 入驻品牌快速增长，未来竞争加剧
西安的市场机遇，让很多有识之士已经开始行动，泊寓、冠寓、E客公寓、魔方公寓、红璞公寓等纷纷在西安抢滩。这些运营品牌背后不仅有开发商、国内一线运营商，还有酒店、金融行业跨界者以及升级而来的职业二房东，西安已经成为长租公寓市场的热点。
早在2015年，万科泊寓已经进驻西安，先后有大学城店、软件园店、边家村店、南稍门店、万科公馆店等门店营业，现在还有大量新店在筹备中。2018年，刚开始布局西安的龙湖冠寓也积极开拓门店，其大兴东路店、浐灞中心店、科技路店已经开始营业。
西安市场上，长租公寓品牌已达60家左右。据睿和智库了解还有一些知名长租公寓品牌正在准备进入西安，2019年品牌数量还会有明显增长，市场竞争将更加激烈，一些实力较弱的公寓运营商将面临淘汰危机。
其实对于有些企业来说，危机一直都在。西安长租公寓虽然市场前景广阔，但在当前阶段运营商要面对不少难题，首当其冲的就是盈利模式。长租公寓收入以租金为主，西安租房消费水平普遍不高，客单价格很难覆盖运营成本，因此西安大部分长租公寓运营主体正面临着“微利或无盈利”的尴尬境地。
另外，西安长租公寓还存在信息不对称、质量参差不齐、产品供应与需求错位、行业监管不健全等痛点，亟待解决。
总体来看，西安长租公寓市场在政策支持、资本追捧、消费升级等因素的影响下发展向好，长租公寓+互联网、长租公寓+金融、长租公寓+办公+商业、长租公寓+生活服务等创新模式将不断涌现。展望2019年，将是长租公寓行业大发展、竞争更激烈、产品更丰富、为西安城市更新做出更大贡献的一年。