陕西日报：毕业了,住哪儿？ 西安市长租公寓市场调查

■ 截至2019年4月30日，西安市户籍人口达1004.9万人。两年多来，西安市7次升级户籍政策，115.1万人成为“新西安人”。这些人中，有相当数量是刚刚进入社会的青年人。

■ 目前布局西安市场的长租公寓有60余家，房屋总量超过20万套（间），房屋面积普遍在18平方米到30平方米之间。二环以内的品牌长租公寓门店，月租在1900元至3000元不等。

■ 长租公寓的持续升温，映射着年轻人的居住需求，让西安市部分区域租房市场由卖方市场转变为买方市场，也暴露出这一领域的诸多问题。

6月3日晚9时，西安市科技西路某长租公寓门店仍然人来人往，西安电子科技大学毕业生冯旭也在其中。“这家公寓有针对毕业生的优惠，租期一年减免全年房租1200元。”他说着，取出了自己手中的优惠券。

像冯旭一样，来这家店办理入住的，大部分是刚参加工作的年轻人。随着求职季到来，租房市场也火热起来。与往年不同的是，今年西安的租房市场，长租公寓成为青年求租群体的“新宠”。 
 

1新店开业月余入住率达到95%

▶ “目前入住的人员70%以上是毕业生，从身份信息来看，他们绝大多数是从外地来西安求学、求职，还有落户的。”

冯旭想入住的这家公寓，是龙湖地产运营的以租住业务为主的品牌公寓冠寓。“朝南的房间已经没有了。”当晚10时，冯旭办完租住手续，“朝北的也不多了，我赶紧租了一间，再晚怕没了。”

这家公寓的门店负责人告诉记者，开业不过月余，入住率已经达到95%。“我们的5家门店，现在入住率都在90%以上。”

记者致电了万科、华润、龙湖等地产企业旗下靠近城区的品牌公寓，均被告知近期暂无空房。“外界看来五六月才是求职季，但租房市场‘求租季’更早，4月下旬开始，我们的部分门店就已经供不应求了。”该门店负责人告诉记者，“目前入住的人员70%以上是毕业生，从身份信息来看，他们绝大多数是从外地来西安求学、求职，还有落户的。”

数据显示，目前布局西安市场的长租公寓有60余家，房屋总量超过20万套（间），房屋面积普遍在18平方米到30平方米之间。其中，机构租赁企业即品牌公寓掌握的房屋数量接近5万套（间）。品牌房企旗下如龙湖冠寓、万科泊寓、华润万象城等长租公寓，运营房屋总量近1万套（间）。西安市二环以内的各品牌长租公寓门店，月租在1900元至3000元不等。“即便如此，长租公寓市场仍在升温。”业内人士指出。

长租公寓缘何深受年轻人追捧？

统一装修、双层静音玻璃、家具齐全、风格清新，还有书吧、公共厨房、健身房等公共区域。“拎包入住，免去了许多麻烦。”冯旭坦言，入住长租公寓不用购置家具家电，带上随身物品就可以。

“最主要的是，这里不用‘押一付三’。房租月付对于像我这样刚来西安就业或创业的年轻人来说减轻了一笔负担。”刚刚从贵州落户西安的毕业生杨惜说，“这里不允许送外卖上楼，全面禁烟，安全和卫生状况也比在其他地方租房好。”

“我最满意的是，这里住的都是年轻人。大家一起做饭、健身、参加电竞游戏，有时候我们还一起为邻居过生日，公寓的运营官会帮我们布置活动区域。”5月才入住这家公寓的庄雅瑶说。


 

2租住性价比高租房市场新生态
 

▶ 集中式和分散式的长租公寓，既满足了众多分散个人业主的出租需求，又满足了租客的社群化需求。

5月底，李家村万达广场2栋1单元的一户业主胡女士想将自己闲置的一室一厅出租。但谈了几天，中介给出的建议租价却不能让她满意。

“我这里就在地铁4号线出入口，周围有医院、商场，生活非常方便，月租1800元不贵。”胡女士说。但受她委托的中介工作人员小琴（化名）却不这么认为。“4号线开通以后，万达的房租确实有上涨，但涨得不高。”小琴解释说，“周边新开了西安斯维登公寓、西安青舍都市公寓和西安左邻右舍家庭公寓几家长租公寓，同等价位的房租，公寓配置更齐全。同等配置，万达广场的租金要比公寓高出100元至200元。”

“公寓除了缴纳月租以外，需要另付的只有水电费。但个人房源不仅房租缴纳方式不灵活，而且除房租外，还要承担物业、水电、双气和网络费用。”冯旭说。

小琴介绍说：“和我们公司其他区域的房源房租涨幅相比，李家村万达广场这边确实涨得不高。”她说，“公司决定把一些房源统一装修，也做酒店式公寓，长短租都可以。我们已经和一些业主达成了合作协议。”

“长租公寓的出现和火爆，让西安市部分区域租房市场由原来的卖方市场转变为买方市场，而且更注重用户的体验感。”西安斯维登公寓市场部负责人说。从深化“租售并举”的角度看，未来几年，租赁市场可能是房地产市场唯一享有政策红利的领域。

另一方面，长租公寓备受追捧，也让不少企业纷纷在此领域布局。“这不仅和城市发展产生的日益庞大的租赁需求有关，而且在国家对住房租赁市场的政策鼓励下，大量企业和资本也在进入这一领域。”西安斯维登公寓市场部负责人说，“在西安，长租公寓的经营者不仅有开发商、房地产运营商，还有从酒店、金融行业跨界以及职业二房东升级而来的人。”

业内人士指出，长租公寓多采用智能物业，使得这种租赁方式呈现集中式和分散式两种，既满足了众多分散个人业主的出租需求，又满足了租客的社群化需求。

中国指数研究院一份报告显示：开发商和房地产运营商运作的长租公寓，多以集中式出现。这类公寓房屋多为商业用房、原有酒店或开发商闲置的房产，经统一装修改造，为租客提供社区化服务，公共区域配备娱乐休闲设施。另一类是分散式运营，多是从个人房东处获取房源，位置相对灵活。

“集中式经营的多为大型房企的品牌公寓，租客入住后，门店会组织集体活动，增强用户‘黏性’。市场上最火的就是这一类。”西安斯维登公寓市场部负责人说。


 

3装修问题频发住房环保成“痛点”
 

▶ 长租公寓因其装修时尚、换房方便等优势受到市场青睐，但部分长租公寓在光鲜的外表下，存在着不容忽视的装修污染问题。

西安市南稍门某品牌公寓开业时间是2018年2月。开业一周后，西北大学毕业生闫佳书就入住了，但这里并没有如他事前想象中那么“省心”。

“房间里的踢脚线，动不动就掉。卫生间的墙，每次一关门墙皮就往下脱落。”闫佳书说，“这家公寓朝南住户的窗子都临街，晚上特别吵，经常凌晨一两点还能听见楼下餐馆的吵闹声。”

记者在闫佳书居住的楼层发现，楼道两侧墙面有很多“补丁”，最大的一块面积约0.5平方米。“这是因为墙皮大片脱落，他们才找人涂的漆。”闫佳书说。这让他觉得害怕。“我入住的时候也问过经营者，这里的房间是否会因为刚装修，存在甲醛超标问题。他们给我看了几张质检证书，还说公寓的经营人员也住在这里。但是看到他们不停地补漆，而且房屋通风条件也很差，让人很担心。”

针对这一问题，记者随机走访了几家品牌公寓后发现，无论是企业集中统一装修的，还是由房东按照统一要求装修交给企业运营的，都在一定程度上存在装修问题。租户反映最为突出的是“房子味道太大。”

“基本上味儿散得差不多就可以租了，不管是集中式还是分散式，企业要考虑成本。房子每空置一天，就要损失一天的利润。”知情人士说，“频繁补漆会产生有害物质，而且面积比较大，这种情况应该给消费者一定补偿。”

“更麻烦的是，房子虽然东西齐全，但设计不合理。没有单独的阳台，洗衣机就在衣柜旁，晾衣服也在房间里，湿气太重，不仅墙皮反复脱落，人也受不了。”闫佳书说，“我决定租期一到就不租了。”

专家表示，长租公寓因其装修时尚、换房方便等优势受到市场青睐，但部分长租公寓在光鲜的外表下，存在着不容忽视的装修污染问题。此前国内曾有部分品牌长租公寓被曝出甲醛等空气污染物超标，有住户直指装修污染是对健康造成威胁的“元凶”，针对这种乱象，亟待行业内部出台统一规范。



手记

5月21日，西安市人大监察和司法委员会组织部分委员会委员和西安市人大代表，对西安市户籍新政落实情况进行了视察。结果显示：截至2019年4月30日，西安市户籍人口达1004.9万人，流动人口317.9万人。在791天里，西安市7次升级户籍政策，有115.1万人成为“新西安人”，其中学历落户和人才引进占比高达64.05%。

这些人中，有相当数量的毕业生，怀揣着理想来到西安。设施完备、社群集中的长租公寓给了他们奋斗伊始的安全感，却远不是他们对这座城市的全部期待。许多像杨惜一样来西安创业的青年人，是在经历了传统房屋租赁市场的种种乱象后被动选择了长租公寓，尽管这里也存在这样那样的问题，但在“杨惜们”看来，没有房东随意违约涨价、家具家电故障有人免费维修、住宿环境安全卫生的长租公寓的确是最好的选择。

西安市场长租公寓的持续升温，映射着青年人的居住需求。一个城市发展的雄心，也必须有与之相匹配的温度。让像杨惜、冯旭一样落户西安的人们安居又乐业，空有广厦千万间是不够的。为来到这座城市的青年人营造健康、法治的房屋租赁环境，让他们住得安心、放心，住得有尊严，是在这座城市居者有其屋的最终目的。

青年的明天，就是城市的明天。广厦千万间要和青年共成长，城市未来才大有可期。既要让长租公寓这样的新事物变成青年人奋斗在西安的一缕温情，也要让长租公寓为西安住房租赁市场高质量发展带来“鲶鱼效应”。这就要求相关部门未雨绸缪，对长租公寓出现的问题进行预判，并及时进行监管。

长租公寓出现金融问题的症结，在于资本的投入过于粗放。不少资本打着金融创新的招牌，钻了监管的空子。相比其他省份网贷“爆仓”的品牌长租公寓，目前西安的品牌长租公寓经营较为稳定，如龙湖冠寓、万科泊寓等都在租客群体中有着一定口碑，但是如何避免其他地区长租公寓发展走过的弯路，还需要对长租公寓的金融创新进行政策引导和制约。

住房环保问题是社会关注的热点，相关部门应该尽快出台规范，从室内空气质量、卫生环境等多个维度规范长租公寓管理。要明确长租公寓平台有保障空气质量达标的责任，给租客在法理上确定相应的赔偿标准和依据。住房监管部门应联合卫生健康、环保、建材装修等部门积极进行监督，并从市场投诉中总结监管的重点，以形成较系统的监管内容或指导方案。

“看起来每个月我是在APP上交房租，其实是在帮房企还贷款。”闫佳书说。

6月7日退了长租公寓房间的闫佳书，在两天后，收到了某互联网金融公司发来的满意度调查信息。拨通了短信提示号码，闫佳书才知道，自己原来入住的长租公寓运营方，以租金贷的形式为他办理了租房手续。

闫佳书觉得长租公寓运营方没有在入住时告知这一点，侵犯了自己的知情权。记者通过走访后发现，目前西安市房企旗下的长租公寓几乎都在采用这种租金支付方式。通过这种方式，长租公寓运营方可以更快地实现资金回笼。

在调查过程中，记者发现，某品牌长租公寓运营方工作人员确定记者采用月付的方式后，在多次沟通中均未主动说明月付分期是按月偿还租金贷。“我认为，该公寓运营人员在签订合同前存在隐瞒和误导的嫌疑。是我一再追问后，工作人员拨通主管电话，经过我反复追问才明确回复是租金贷。”闫佳书记得当初在签订合同时，该长租公寓运营方提供的合同正文部分，对租金贷的相关事项均未提及。

月租变月供，“被网贷”的租客，承担的风险不仅仅是知情权被侵犯。

“这种将简单的房屋租赁演变为‘房屋租赁+消费贷款’的‘创新’模式，可能致使租户或消费者的合法权益受到严重威胁，也可能致使正规的消费金融服务背负不该有的骂名。”西安市某律师事务所律师王交说。少数长租公寓中介服务商存在向租客隐瞒或误导贷款问题，将贷款风险转嫁给租客，租客个人征信可能受到损害。

“公寓方跟租户签订合同时，租户需要绑定某贷款平台的APP，用以每月交房租。不少租客是被动接受租金贷的，甚至有些公寓方骗租客说该平台是公司的，仅用于交房租。”王交说，“租金贷属于小额信用贷，即使按时还款，还是可能对以后从正规银行大额贷款购房、买车或创业产生影响，且征信都可以查到贷款记录。”

王交认为，长租公寓不应利用金融杠杆，扰乱租赁市场，侵害消费者权益；不应以误导性遗漏和“先交定金再看合同”等不良营商手法剥夺租客的知情权、选择权、公平交易权。同时，他建议相关部门要针对长租公寓中介服务行业的新特点建立该行业的规范。