◎ 撰稿︱董学民
◎ 编辑︱原来的我
近日关注到《西安市城市更新办法（草案征求意见稿）》（下简称《更新办法》）在网上公布，该更新办法将单一的城棚改转型升级为更具活力的城市更新，采取“保护传承、整治提升、拆旧建新”等多种方式，依法依规推动我市国土空间规划范围内的城市更新，有效解决我市城棚改发展的瓶颈问题，实现城市可持续发展。但对于房地产开发企业来说，通过城改获取项目土地将会越来越困难。
说到一个城市的城市更新/城中村改造不可能绕开房地产开发。而房地产开发的第一要素是项目土地的获取。
行内人都清楚，在诸如项目勾地、合作开发、收购工业项目变性开发、参与一级土地整理、城改、竞拍等各种拿地方式中，通过城改拿地曾经是先期以少量资金锁定土地资源、获取开发土地的极好方式，特别是在一个城市房地产市场发展到一定阶段，城市成熟区域已没有了净地、空地时，自然而然开发企业就把目光投向了占据位置优势的城中村（棚户区）。
虽然拆迁很麻烦，但城中村位置优势以及少量资金可锁定相当规模土地的特点，所以很受房企热衷，特别是对于拥有人脉关系又了解本地人情世故的本土房企来说。
外地房企较本地企业因在这方面存在明显短板而每每遗憾，只能待本地企业先入后通过与其进行合作取得开发土地。
其实品牌房企不喜欢吃生饭，宁愿多花点钱，捡个现成的，是高周转的需要。
但随着社会经济及房地产市场的发展与相关政策的调整变化，通过参与城改拿地对于企业来说，最终能不能取得开发用地，其保证越来越低。
一二级联动不能搞了。
城改项目流程回顾：
早先的城改项目，首先凭人口表、土地表、村两（三）委决议及村组（村民）代表会议相关决议申请列入城改计划即立项，然后编制项目城改工作方案。
城改工作方案通过审批后企业作为投资主体资格就确定下来，项目土地也因此有了保证。
整个城改过程概括起来要进行并完成无形改造（农转居、撤村建居/社区、集体经济转为股份制经济、集体土地转为国有土地）与有形改造（整村拆除、建安置小区等）。
城改项目用地面积很长时间是以城改村人口作为基数计算项目用地面积的。项目规划用地以外村里剩余土地由政府统一收储，招拍挂时企业有先入之优势。
大家都熟悉的22文将原来的人口确定开发面积改为成本核算法
2015年末市政发[2015]22号《西安市人民政府关于加强和推进棚户区改造工作的若干意见》，城改项目不再以人口作为确定城改项目用地面积的依据，而是对改造综合成本进行核（预）算，开发用地面积=改造综合成本÷开发用地出让价（评估价）。
改造项目完成整村拆迁、安置房竣工、项目开发用地出让后，分别对项目各类支出、项目改造综合成本进行审计。项目改造综合用地面积大于核定面积的，多出部分按土地市场价全额缴纳出让金；小于核定面积的不予补充。对于此前已批在建项目，亦须按照《若干意见》进行综合改造成本核算核定审计。
该《若干意见》虽改变了城改项目用地面积核定方式，但仍能基本保证投资主体获得开发土地，因为企业在项目落实过程中参与补偿协议签订、负责安置房建设等。
据了解，历史上还没有保牌失守的案例。
当前，我国城市发展已进入到由量到质的转型阶段，包括西安在内的许多城市正在积极开展与推进城市更新工作，城市更新由卫生改良、城市美化、提振经济、人文复兴，以物质空间改善为导向的城市更新运动，单纯物质环境逐渐转向社区建设、空间活动与社会治理方面，大大拓展了城市更新的广度与深度。
2019年5月西安市城（棚）改造事务中心会同市级相关部门和部分区城改事务中心进行调研，经过反复研讨和修改，形成《更新办法》。
接着征询领导小组成员单位意见，组织召开专题研讨会，对《更新办法》进行修改。
2020年5月至6月西安市城（棚）改造事务中心先后三次组织相关市级部门、区级城改部门、部分企业、部分街道、社区和村集体经济组织负责人召开专题座谈会，对办法进行修改。
6月西安市城（棚）改造事务中心会同市级相关部门和部分区级城改事务中心再次进行实地调研，根据调研情况，再次对《更新办法》进行修改完善。后于8月4日西安市司法局公布了《更新办法》草案征求意见稿。
该更新办法规定，城市更新项目实行年度实施计划管理，各相关主管部门、有关企事业单位向区县人民政府、开发区管委会提出城市更新申请，区县人民政府、开发区管委会纳入城市更新项目年度实施计划，再行上报，按程序进行初审、审核、审定。
拆旧建新更新项目，区县人民政府、开发区管委会承担土地及房屋征收补偿安置的主体责任，负责项目土地及房屋征收补偿、安置房源筹集、回迁安置等工作。
鼓励引导社会资本通过公开、公平、公正方式参与城市更新项目。
更新办法实施后，参与城市更新的投资企业将很难再锁定项目土地，但能有效解决我市城棚改发展的瓶颈问题，参与城市更新的社会资本也因此会受益。
一二级联动不灵了，但城市更新+产业招商模式还是有机会