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共同富裕战略背景下的未来房地产发展走向

2021-12-10 16:08
作者:杨伟 廖菲 梁乘嘉 李世凌

共同富裕是中国在完成脱贫攻坚、全面建成小康社会后的又一个重要战略目标。而房产是我国居民的主要家庭资产,在由全面小康迈向共同富裕的过程中,是重要的社会财富承载主体。因此,正确审视房地产在经济社会中发展的角色变迁,仔细研究共同富裕下房地产的发展走向,对实现共同富裕的目标具有重大战略意义。未来房地产的功能将向保障民生和调节住房平衡的方向延伸,包括政府建立更有效的住房供应体系、优化房地产相关财税制度、促进未来社区落地、助力乡村振兴实现。在此走向下房企应主动思考、积极参与,努力提升相应能力。

一、共同富裕的提出及主要内涵

2021年8月17日,中央财经委员会召开第十次会议,研究扎实促进共同富裕问题。总书记在会上发表重要讲话,强调共同富裕是社会主义的本质要求,是中国式现代化的重要特征,要坚持以人民为中心的发展思想,在高质量发展中促进共同富裕;共同富裕是全体人民的富裕,是人民群众物质生活和精神生活都富裕,不是少数人的富裕,也不是整齐划一的平均主义,要分阶段促进共同富裕;促进社会公平正义,促进人的全面发展,使全体人民朝着共同富裕目标扎实迈进。

 

具体来看,共同富裕是“共同”与“富裕”的有机结合,主要内涵:一是“富裕”用来表征全国人民的平均生活水平达到丰裕的程度,不只是简单的物质富足,还包括精神富足、文化富足、生态富足等,涉及人民美好生活的方方面面。二是“共同”不是整齐划一的平均主义,是通过全方位发展使人民群众的获得感、幸福感和安全感更充实、更有保障、更可持续。共同是机会的共同、可能性的共同、权利赋予的共同,是共同进步、发展、分享的共同,是携手共进、协同共进的共同,是共生、共建、共享的共同。

 

根据中国人民银行调查统计司2020年公布的研究,前20%的家庭资产加起来占社会总资产的63%,而底层20%的家庭资产加起来仅为社会总资产的2.6%。而中国家庭总资产的70%以上又为房屋,远高于美国和日本的5%。可见,房产是我国居民的主要家庭资产,在由全面小康迈向共同富裕的过程中,是重要的社会财富承载主体。因此,作为我国居民生活中最重要的大宗资产,房地产的行业定位和政策导向,对于“共同富裕”目标的实现可谓举足轻重。根据2020年全国居民人均消费支出及构成,全国居民人均消费支出21210元,在住房购置未纳入统计的情况下,除日常的食品烟酒外,最大的消费支出主要来自居住,占比达24.6%。可见,较高的居住负担严重影响了居民相对的幸福感,后续房地产如何增强民生保障功能,减少居民负担,并提供相对高质量的城乡居民居住条件,是共同富裕背景下房地产发展的重点。

二、过往房地产的经济社会功能、效果与局限性

 

自1998年启动全面“房改”以来,在我国城镇化快速推进的大背景下,房地产行业由对经济的快速拉动、产业上下游的全面带动,再到房地产的飞速发展挤占先进制造业的发展空间,促使政府痛下决心引导房地产回归理性。

 

(一)过往房地产在城市经济社会中扮演的角色

 

1994年的分税制改革,极大地压缩了地方政府的税收比例,但却将当时规模很小的土地收益划给了地方政府,从此奠定了地方政府走向“土地财政”的制度基础。可以说,中国土地收益的本质,就是通过出售土地未来的增值(70年),为城市公共服务的一次性投资融资。在土地财政制度设计中,地方政府依赖土地财政,房地产的直接税收及土地出让收入贡献可观。具体来看,2020年地方政府与房地产相关收入总额10.4万亿,占地方财政收入的37.6%;其中,国有土地出让金收入8.4万亿,占地方财政收入的30.4%;与此同时,地方政府依托未来土地收入,募集的政府债和隐形债高达70万亿。廉价的资本支撑起中国空前规模的资金投入,帮助政府以前所未有的速度积累起原始资本,城市基础设施不仅逐步还清欠账,甚至还有部分超前用于城市基础设施、公用事业建设等,城市面貌发生翻天覆地的改变。

 

(二)过往房地产发展模式的效果

 

 

1998年国务院23号文明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”,2003年国务院18号文进一步将房地产定位为支柱性产业。此后,房地产成为我国经济发展的重要火车头。一是从房地产各项指标的增长来看,2000-2020年,房地产开发投资从4902亿元上升到14.1万亿元,年均复合增长率为18.3%;房地产开发投资占固定资产投资的比重从20.2%提升到27.3%,房地产销售面积从18637.13万平米上升至176086万平米,房地产销售额也从3935.4亿元上升至173613亿元,我国常住人口城镇化率由39.1%提升至63.9%。过去房地产行业的高速增长,使得城乡居民人均居住面积显著增大,居住条件和居住环境得到显著改善,直接影响人们的获得感、幸福感和安全感。据国家统计局数据,2020年我国城镇居民人均住房建筑面积超过40平方米,比1978年增加了33.3平方米。二是从房地产对经济的直接影响来看,2000-2020年,我国房地产业增加值由4141亿元增加到7.5万亿元,房地产业占GDP比例由4.13%增加到7.34%,对GDP增长的贡献率从4.8%增加到13.9%。三是从房地产对产业上下游的带动作用来看,由于房地产业体量大、产业链长,通过投资、消费既直接带动与住房有关的建材、家具、批发等制造业部门,也明显带动金融、商务服务等第三产业,影响带动上下游50多个行业,对维持社会稳定起到积极作用。具体来看,2020年,房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5%,房地产及其上下游产业链占我国GDP的17.2%(完全贡献),房地产拉动上下游产业链占GDP的9.9%(间接贡献)。
 

(三)该模式在共同富裕时代背景下的局限性

 

过去,中国的城镇化偏重城市发展的数量和规模,地方政府高度依赖房地产,导致土地资源过度开发,生态环境遭到严重破坏,城市与乡村、不同城市之间、城市不同区域之间出现严重的土地失衡,极化效应越来越明显。具体来看:因过去城市化进程太快,城市规划远跟不上城市发展速度,城市只是一味盲目地无序扩张,导致城市建设用地严重不足,不断侵占大量良田,严重威胁到了耕地18亿亩“红线”和粮食安全。城市与乡村之间,城市的建设发展促进资源升值、资本汇聚、人口聚集,大量农民工离开乡村进入城市,城市的繁荣与农村的凋敝形成鲜明对比。不同城市之间,由于中心城市的虹吸效应,不断将周边城市的产业、资金、人口、资源要素吸引过来,周边城市发展面临巨大挑战,甚至衰败。城市不同区域之间,中心城区容积率极高,人口大量聚集,导致道路严重拥挤、社区治理不足,人均绿地公园面积、学校资源、医疗资源等拥有量严重不足;与此同时,城市土地开发外延平面式扩张,大量郊区新城过度超前建设,城区扩张速度远超人口吸纳速度,但公共设施配套和基础设施建设超前。这种土地失衡导致部分区域房价过高,而部分家庭通过投资买房实现了财富积累和增值,但相当部分中低收入家庭、新市民却因高房价买不起商品房,过高的房价带来居民负担,加剧财富分配不均,社会焦虑日益加剧,对人才、消费和实体经济产生“挤出效应”。具体来看 ,2020年,中国人民币房地产贷款余额达49.58万亿元,本外币工业中长期贷款余额达11.01万亿元,占金融机构人民币贷款余额比重分别为28.7%、6.4%。

 

 

当前,随着国家调控作用的逐渐显现,“房住不炒、因城施策”成为楼市调控主基调,供给端土拍规则不断出新、需求端加大限购限售政策力度以及资金端“三道红线”和银行“两道红线”的出台,大大限制了房企发展速度和规模,近十年房地产开发投资同比增速、商品房销售金额同比增速都分别由顶峰时期2010年、2016年的33.2%、34.8%下降到2020年的7%、10.24%,过去靠刺激房地产来拉动经济的时代已不复存在。随着房地产市场开始从增量时代进入存量时代,共同富裕下房地产的时代机遇在于“质”,而房企面临转型升级,需要为人民群众提供更有“质”的生产生活空间场所和服务,具体包括产品品质上乘、新技术应用广泛、设施配套完善等。这也需要房企具备相应的能力。

三、共同富裕下政府对房地产的发展走向调节

 

高质量发展是未来房地产业发展的必由之路,共同富裕政策背景下,政府需搭建起更有效的住房供应体系,优化房地产相关财税制度,促进未来社区落地,助力乡村振兴实现。

 

(一)建立更有效的住房供应体系

 

下一阶段,房地产市场需要加快建立起“多层次供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度,构建起“个性需求有市场,中间群体有支持,困难群众有保障”的多层次住房供应体系。“多层次供给”,就是要打破以商品房销售为主,配套兜底性质的公共租赁住房的传统住房供应体系,成体系的提供真正满足新市民、青年人、一般家庭住房需求的租赁型住房和经济适用型产权住房,降低大部分人的住房压力和负担。“多渠道保障”,就是要通过金融、土地、财税、投资、立法等各个层面的改革对住房供应渠道进行多种探索,增强住房保障实现方式的多样性和灵活性。“租购并举”,就是要打破“重售轻租”的市场结构以及“购”热“租”弱的需求结构,消除对住房租赁消费的制度性歧视,为居民营造出可以自由选择租赁或购买住房的市场环境。具体来看,主要应包括以下四个层级。

 

一是福利性公租房。作为政府最低生活保障体系的一部分,主要是为了解决城镇住房和收入双困家庭,针对城镇户籍的低保、低收入住房困难家庭做到应保尽保。其产品立足基础居住需求,只收取象征性租金和基础物管费用,由政府定价实施。该类型供应在过往已有较为成功的实践,但应注意产品标准化及与其他社区的混合,避免过度集中造成的贫民窟化。

 

二是保障性租赁住房。保障性租赁住房主要是解决当前新市民、青年人的阶段性住房问题。该类型住房的产品以小面积为主,但在具体户型、配置等方面应具有一定的市场弹性,租金定价应由市场机制形成,以发挥市场主体活力,保证供应有效性。在土地供应方式上,可以多种多样,包括利用集体土地建设,企事业单位自有闲置土地建设,园区配套用地建设,还有非居住存量房屋,包括空置的商业办公楼、工业厂房等都可以改造。通过供应方式扩展和国有企业积极参与,提升整体租赁市场的供应规模和有效性,引导整体租赁市场维持较低租金水平,提升居民获得感。

 

三是经济适用型产权住房。针对于当前“中间层、夹心层”住房负担过重的问题,参照新加坡组屋模式,建立在购买资格、产品标准、甚至公共区域权益上具有较为严格限制的经济适用型产权住房,并形成与商品房平行的单独市场。在过去实践中,为解决该类型需求,已尝试过经济适用性商品房、公用产权房等多类型产品,但其最终目标,均为在一定限制条件下转化为商品房并与之并轨,因此无法形成持续性的经济性住房保障体系,甚至增加了部分购买者投资套利的心态。通过真正建立独立于商品房外的经适房体系,严格限制购买资格,并且指定不可同时持有商品房和经适房的体系,建立其长期有效的经适房市场。

 

四是商品房。在现有商品房的基础上,未来商品房供应更集中于满足个性化的高层次居住需求,主要面向收入较高的家庭提供私人住宅。在经适房大量满足基本居住需求后,该市场规模相较于当前可能会显著减小,但供应的产品品质有望得到更多的提升。

 

对于上述各个层次的住房供应,其差异性应更多的体现为专有空间大小、交易处置权益及适当的产品品质差异,而对于每个层级的住房都需要保障相应的公共服务配套,以及享受相应的教育、医疗等权利。

 

(二)优化房地产相关财税制度

 

房地产税改革作为房地产开发、保有和交易各个环节的税种改革,虽短期内难以替代土地财政,但对稳定我国税收收入来源、完善地方财税体系等起着极为重要的作用;同时,还将间接影响居民财富再分配、居民消费和国家经济产业结构。随着房地产正逐渐由增量市场进入存量市场,土地出让金减少、交易环节税收减少,作为保有环节税收——房产税改革的紧迫性也日益上升。2021年5月11日,由全国人大常委会预算工委、财政部、住建部及国税总局四部委在京联合召开的房地产税改革试点工作座谈会,被认为释放了进一步扩大个人房产税试点的重大信号。

 

从国际经验看,房产税通常被成熟市场经济体作为地方财政收入的重要和稳定来源。例如,美国房地产税占地方税收收入比重超70%,占全国财政总收入比重达1/4。美国、英国的房地产税按照“以支定收”原则征收,税收收入主要用于当地的教育、医疗卫生、公共安全、道路交通等公共服务。从国内经验来看,沪渝两地于2011年率先开展房产税改革试点。2020年,沪渝两市房产税收入分别为198.7亿元、71.7亿元,占各自地方税收的3.4%、5%。试点实施后,短期沪渝两地房价增速有所放缓,但因沪渝试点方案征税范围窄、税率偏低、免征面积大,征收力度小,当居民意识到房价上涨带来的收益远高于缴税成本,房地产税的冲击快速减弱,市场重回正常轨道。2011-2020年,上海和重庆的商品房均价平均涨幅分别为9.2%和8.1%,与同时期广州、北京、成都等部分重点城市步调基本一致,未出现独立走势。

 

基于以上经验,可在人口持续净流入的一二线城市开展基于住房持有的房地产税试点。但若想提高房产税的调节作用,首先需要厘清房地产税与土地出让金的转型衔接关系,在税收设计上可参照美英模式选择适合中国的征收模式,即以受益性原则为基础,功能定位集中在提供该区域的公共服务上;同时,明晰产权,做好税基分类,针对商业、住宅等不同类型的房屋应当适用不同的房屋价值评估方法,并适当加大征税范围、提高税率等。在房地产税征收实践稳定,形成有效的房地产资产定价机制后,可进一步广泛落实征收以交易差价为计税基础的房地产增值税或资本利得税,进一步打击基于差价房地产投机行为,落实“房住不炒”的总体精神。

 

(三)促进未来社区落地

 

在共同富裕的政策背景下,房地产的发展更加看重以人为本,坚持以人民为中心,坚持共建共享,高质量发展高品质生活先行区。而未来社区的内涵正是“以人民对美好生活向往”为中心,与共同富裕精神高度契合。浙江省是全国首个提出建设“未来社区”的省份,把“139”顶层设计作为发展内涵,即以满足人民美好生活需要为根本目的的人民社区,是围绕社区全生活链服务需求,以人本化、生态化、数字化为价值坐标,以和睦共治、绿色集约、智慧共享为内涵特征,以未来邻里、教育、健康、创业、交通、低碳、建筑、服务和治理等九大场景创新引领未来生活方式变革的新型城市功能单元。作为高质量发展建设共同富裕区的先行省,浙江省明确提出要将未来社区打造成为共同富裕现代化基本单元,计划培育建设100个省级试点未来社区,并建立未来社区建设运营导则体系,从2022年开始全面复制推广,夯实未来城市发展基础。今年8月,成都召开了未来公园社区规划建设和片区综合开发工作专题会,计划“十四五”期间,在全市建设200个未来公园社区。

 

无论是未来社区还是未来公园社区,其本质都是以人民美好生活向往为中心,提供绿色低碳的生活,满足人民对教育、医养、休闲、创业、艺术、交通等各方面的需求,推行数字化治理,倡导居民共同建设共同治理共同享受。只要未来社区能够成功的落地推广,共同富裕提到的“幼有所育、学有所教、病有所医、老有所养、住有所居、弱有所扶”的目标就一定会实现。

 

(四)助力乡村振兴实现

 

长期以来,我国乡村发展相对缓慢和滞后,造成城乡物质、精神文明落差巨大,社会发展表现不平衡不充分。国家乡村振兴的提出与实施对于缩小城乡差距、促进经济平衡发展、实现共同富裕具有重要意义。

 

随着新《土地法》实施和农村产权制度改革落地,农村房地资源已经具备完全的经营和交易价值,制约农村房地资源开发的制度障碍已经消除。与此同时,在城市土地资源紧张、政府和消费者需求模式发生变化的情况下,房企在城市的发展局限性也越来越大。而房地产业经过多年的发展积累,具有较强的资源整合、服务运营和金融支持功能,引导该部分资金、资源和能力与乡村振兴战略相结合,能够形成政府、房企、农户多赢的局面。但乡村振兴不同于扶贫攻坚,也不是单纯的房地产开发,不仅要关注乡村环境提升、配套设施完善、产业升级,还要关注城乡融合,将农民的利益与土地权益紧密结合,通过“公司+合作社+农户”的模式,带动农民实现持续稳定增收,改善农村面貌,丰富农业业态,将农业生产、农村农民生活引入现代农业发展轨道,让农民充分享受发展成果。

 

 

在房企参与乡村振兴的各种途径,具体包括:一是产业开发,房企通过其资金、建设和运营能力,组织团队并投资帮扶产业化运营,通过构建稳定产业链最终实现当地产业的健康发展。二是投资发展农业现代化建设,以现代化规模化实现农业生产效率的提升,最终通过构建产业链、建立销售渠道实现农产品的增值和盈利。三是特色田园乡村建设,以乡村保护性改造为基础,融入生态农业、文化、旅游等多重产业,运营模式可持续,对房企而言可复制性较强。四是田园综合体,田园综合体可以理解为是以乡村及农业生产为特色的特色小镇项目,门票、酒店以及“地产+”相关产业收益可支撑房地产长期可持续运营。

四、共同富裕下对房地产企业的建议与启示

 

(一)提升资源整合能力

 

积极参与片区综合开发,包括城市更新、乡村振兴、城市更新、文旅康养等,精准把握每种项目的特色,通过提前介入,深度参与片区开发项目的定位、策划和设计,获得公建配建主导权,进而获取片区合伙人身份。同时,结合区域特色与项目定位,强化资源的有效整合,具体表现在对产业、资金、土地、人力等要素的整合,并根据项目定位,对外携手招商运营、各类产业资源等顶级的战略合作伙伴,努力引进适合片区发展的乡村住宅、乡村酒店、商业零售、康养、文体等载体,通过提升片区品质和配套,并培养片区运营管理能力,提升片区生命力。

 

(二)提升金融支撑能力

 

房企需围绕“拿地-开发-销售-运营”四个核心环节,加强与其他优质房企、社会资本的合作,全方位提高金融导入能力,拓展多元化、低成本的融资渠道。同时,还需抓住REITs机遇,积极探索创新金融业务,向前端投资延伸、向后端持有运营拓展,通过良好的运营绩效、资产增值和市场发展形成物业投资、开发、运营、退出的全价值链,前端重点发展股权投资基金,后端重点发展资产证券化,形成“开发-建设-运营-REITs退出”的投资良性循环模式。

 

(三)提升产品创新能力

 

充分认识碳达峰、碳中和引领房地产行业深刻变革的趋势,以绿色规划设计为依托,不断创新产品设计,持续升级产品体系,加大新技术、新材料、新工艺在产品上的应用,全面推行绿色建筑标准。同时,加强数字赋能,以数字化推动产品创新升级,包括实现房地产全链条的数字化转型,搭建以大数据研判、信息化管理、智能化服务为主线的数字地产开发平台和服务平台,实现房地产研发、生产、销售、运营等各个阶段的数字化,逐步实现绿色建造和生态建造;实现居住生活服务的数字化转型,构建以数字化为依托的医养、教育、交通、新零售、娱乐、运动、美食、金融、文旅场景服务,强化用户体验,为业主提供各种便捷的生活服务。

 

(四)提升专业运营能力

 

运营管理能力是房企转型成功的核心要素,也是提升物业资产价值和形成新收益增长点的重要途径。将资产运营变为房企高质量增长的重要支点,加快向片区综合开发、社区商业运营、酒店管理、租赁住房等经营业务发展,逐步建立标准化的运营体系,打造专业化管理咨询团队;持续增强社区运营能力,构建系统科学的运营体系,提升专业化运营人才储备,围绕社区生活链建设各类场景,形成社区治理人人参与、社区发展公建共享的良好氛围,沉淀大量优质资产,实现资产增值和品牌溢价;同时,通过高效运营,创造长期稳定的收入来源,并积极对外输出运营管理经验。

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