从房地产行业来看，主要由于三道红线、两道红杠政策效应兑现，加上热点城市调控政策打补丁、按揭额度收紧、房企流动性危机加剧、购房者观望等因素影响，2021年呈前高后低的发展态势，下半年市场走低，供需双方预期悲观、市场成交惨淡。
随着第四季度政策释放暖流，央行、中央经济工作会议等屡次提及“满足购房者合理住房需求”，部分城市小动作频频，通过人才引进政策，对限购政策进行实质性放松；通过降商贷利率、降公积金首付比例、提高公积金贷款额度，提高购房能力、改善购房意愿，市场预期已不及前三季度悲观。企业方面，随着高杠杆房企出险，地方政府三令五申“保交楼”，投资信心点状复苏，第三轮供地中，多数城市优化拿地规则，供地质量边际改善，房企拿地积极性提高。
但是，目前从成交数据来看，行业市场冰冻的状态并未显著趋缓，政策的传导仍需要时间，从政策出台到真正发挥出作用，会有一到两个季度的时间差。
博志成预计，2022年一二季度交叉时，会有三分之一的城市会见到明显的市场好转，还有三分之一的城市有可能要到二三季度交叉时才能看到市场的好转，另外三分之一的城市有可能要到三四季度才会有明显好转。整体来看，预计2022年年中，房地产行业会呈现冰消雪融、恢复正常之象。
行业动向
1. 百强门槛
2021年百强门槛相比近年同样出现下降，2021年百强门槛为200.3亿元，低于2018、2019、2020年。另外，TOP10房企门槛值为2903亿元，同比涨幅为1.8%；TOP30房企门槛值为1219亿元，同比涨幅为-6.7%；TOP50房企门槛值为814亿元，同比涨幅为-10.4%。
2. 房企销售目标达成
观点指数发布的全年30家样本房企销售目标完成率中，超额完成销售目标的只有5家，分别是绿城中国、华润置地、滨江集团、越秀地产以及首开股份，占比16.7%。完成率90%-100%的为16家，可见，有超过三分之二的房企仍然完成了90%以上的销售目标，不过仍有9家房企销售目标完成率不及90%。总体销售目标平均完成率为93.3%，远低于2020年同期104.8%的平均目标完成率。
3. 行业集中度
2021全年，百强房企销售金额占行业比重70.6%，较2020年下降5.3个百分点，前50房企市占率为46%，较2020年下降3.5%个百分点。行业集中度仍有进一步提高的空间，但是，资金监管下头部房企忙于化债降档，短期内集中度可能会相对放缓，中小型房企一定要抓住短期内行业集中度放缓的短期机会，适度做大规模。
4. 境外发债额
12月房企境外发债额为166.52亿元，环比上升35.0%，同比下降58.1%。相比11月有小幅上扬，但一方面，境外美元债市场低预期持续走高，房企暴雷影响与信用评级下调危机仍在发酵，同时年末房企美元债余额不足，预计2022年初境外债仍将维持低温。
创新投资机会分析
1. 土地整理
城市开发边界的弹性建设区和有条件建设区，将有一定数量的、以低效和闲置工业用地为主的土地整理板块。土地财政对于地方财政的支持未来15年不会有大的改变，依赖性依然比较强。上次在中央经济工作会议精神解读专题会上提到的那100个县，目前多数土地指标比较趋紧，甚至为负；耕地保有量没有并没有完成，建议关注。
复合化地产项目包括普通商品房、健康地产、养老地产。广州市部分中心城区，比如广佛高速公路已经出现了明显的逆城市化的现象，有钱人都想到乡下去、到县城或者是乡镇开发一个高端住所。未来地产大部分土地都来源于存量土地的开发甚至是城乡的三挂钩政策，拿地来源越来越多样化。
东部、中部、西部，所熟悉的城市如果有矿山废弃地可以关注，如建筑沙石料、露天开采矿山等关闭之后的矿山用地。矿山废弃地的修复马上要出台规范性的文件。一方面鼓励矿山企业自由进行盘活，另一方面可以把地拿出来作为闲置土地指标，交给开发企业进行整治。整治出来之后，这部分的土地就可以用于地产开发或者是配套建设（如海南、浙江、江苏等地）。
通过资本货币的形式，把空心村经过土地综合整治，改造成普通耕地，改造成永久基本农田，通过地方政府指标交易形成新的市场需求。这个方面中小房企同样可以考虑（如成都、重庆、浙江等地）。
部分央企对于重点县市的生态修复和土地市场非常看好，该部分央企跟地府地方政府签订战略合作协议，以土地盘活为新资本介入的方式进行城市更新改造和城市建设过程。中小可以针对熟悉的地域，寻找该方面的机会。
即房企承包一片山林的维护养育工作，前提是地方政府将土地进行资金回笼和补偿（比如，东北地区、中部地区生态环境较好，年均降水量800毫米以上的地区），这是未来的大市场。地方政府由于缺钱完不成公益性的生态保护项目和修复项目，因此必须引导社会资本来完成生态修复项目，把优质的地块拿出来，作为资本社会资本的回笼，社会资本才有积极性来参与这个项目。
7. 矿山用地、闲置的边缘化用地的新能源的开发和利用
如辽宁的抚顺市有数平方公里采煤塌陷区，统一要由社会资本来进行开发整治，之后建设光伏，这就是符合未来国家政策的一个新的地产模式，叫光伏地产。
重点二线城市的一些企事业单位自有用地的改造，现在也进入了一个新的阶段。因为房地产改革是1998年开始，1998年之前，各企业事业单位和政府机关盖的保障房、政策房正面临消化、转型、提升、在建，这就非常适合中小房企。
三线城市和重点县城的成片开发值得重视。成片开发即普通商品住宅、公共服务、基础设施、商服配套设施、教育、医疗、养老、停车场统一打包成片开发。其中，公共服务设施的用地原则上比例不低于40%。建议中小企业采用联合体拿地的方式，或者是多元化经营，与熟悉的县级单位、地级单位、城投公司，建立比较好的联系，通过成片开发的形式获得新的业务版块和领域，拿到价格更加低廉、配套政策更加充足、后续销售更有保障的地块和项目。
