文|潘永堂

掰指头算下，自去年7月开启的楼市寒冬期，已长达18月之久。

在“最惨18月”，缺乏身份优势的民营房企心态也经历了“三望”之变。

即从“希望、到无望、再到几乎绝望”！

绝望时刻，最近半月，国家针对民营房企态度开始发生鲜明的大逆转。

比如特别强调针对民营房企内服的两大补药：即2500亿“第二支箭”重磅利好，银行的16条（以第一支箭优化为主），

比如同步外敷的两大补药，即疫情防控20条优化，以及针对杭州这个“新一线”城市限贷松绑的信号……

一系列内外同服的猛药补药，力度大，药效强，堪称雪中送炭，堪称久旱甘露。

一时间，这让被打入“经济冷宫”的民营房企一下喜出望外，于是上周乃至今天周一股票罕见持续大阳和涨停。

这既是实质性利好的大呼应，也是走出绝望期待天亮心态的大爆发。

怎么看近半个月的“救市政策”？

或者是20大之后的救市政策之变？

对此，老潘也盘点下，自20大后之后，其实近半月的救市与之前救市开始有明显不同了。

20大后的救市清单

 

以前救市是“挤牙膏”，11月救市好比“搞批发”

以前的救市，坊间都认为是挤牙膏，口惠而实不至，又或者杯水车薪不解渴，但如今自11月近半个月的救市开始所有不同。

老潘简单捋一捋近半月的“救市超级清单”。

• 10月27日，人民银行副行长潘功胜调研中债增信公司表示；“要加大对民营房企债券融资的支持力度。”

• 11月1日，交易商协会、房协联合中债增进公司，召集“金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐”等21家民营房企召开座谈会，听各方意见建议。这么分类专门针对民营房企，大规模召集，是调控救市来头一次！

• 11月8日，交易所协会提出由央行再贷款提供资金支持，支持包含房企在内的约2500亿的民企债券融资；

• 11月9日，中债增开始受理接收民营企业债券融资业务材料，并表示在收到邮件后3个工作日内予以邮件反馈。

• 11月10日，交易商协会官宣受理龙湖集团200亿元储架式注册发行；同时，11月10日，民营房企富力地产宣布，其135亿元人民币的8笔境内债已全部展期成功。

• 11月11日，新城控股拟向交易商协会申请新增150亿债务融资工具注册额度，此外据说美的置业申请额度也为150亿元，碧桂园也申请了150亿额度。

• 11月11日，金融16条措施支持房地产市场平稳健康发展，堪称“第一支箭”的全方位优化。

• 11月11日，核心一二线也开始松绑，这是C端需求端的松绑，是个好信号。11月11日，杭州调控松绑。限贷政策二套最低首付由原本的60%降至40%。

• 11月12日，据“河南省房地产业协会”微信公众号，人民银行总行将银行间债券市场发债范围扩大至地方优质民营房企。

 

短短半月，全是重磅利好，但更重要的是救市已经开始有5大变化。

变化1：救项目到“救企业”，“双救”才是出路

 

最惨18月，救市一直是“救项目不救总部，救楼盘不救企业”。

自2021年10月底政策市之后，救房地产核心是保民生，保交付，保项目。所以全国各地越来越严的预售资金监管。

小道理是对的，但大道理却有待商榷。

房地产是个大生态，单纯C端保交付，没有B端房企活下去的护航，保交付是很难持续的。

因为本来对C端保交付的“救市”举措，却直接是让B端房企销售现金流陷入封存阶段。

本来备受资金煎熬的民营房企，在本就“融资难，债务多”仅剩销售现金流华山一条回血路时，一个保交付下的预售资金新制度，直接让民企现金流几乎“断流”。

而且躺在ICU的民营房企，ICU门外还有催账的人敲门。

一方面，项目预售资金监管不能松，另一方面，作为项目的主责人房企要健康活着才能良性保交付，这个矛盾怎么破？

所以针对民营房企，通过2500亿第二支箭的发债救市，通过金融16条第一支箭的信贷政策放松与优化，政策终于对“融资端”松绑了，而且一口气是双箭齐发，即发债为主的第二支箭与信贷优化的第一支箭。

再退一步讲，民营房企的资本无序扩张和过多占用的“原罪”，此刻也调整差不多了。

政策是源头，但市场是放大器。

比如货币放水，一放就放的无比多，一收就收得特别紧，此刻收了2年多后，龙头开始放水救“鱼”了！

更宏观看，老潘还是强调，房地产是个大生态，唯有立体式、全方位救市，唯有救项目与救企业并举，才能持续保交付。

变化2：从“零星、小额、单一”到“批量、大额到对口式”救助

 

之前的救市，业内吐槽是“杯水车薪，打一巴掌只给一颗糖，或者口号式救市的“口惠而实不至”。

如今20大后的半个月，救市开始展现出“批量、大额、对口到多元”的救市特征，堪称救市升级2.0版。

为何是救市2.0版，核心有四大不同：

其一，额度“几何级”放大，不再杯水车薪。

首先总量看，68亿PK2500亿。

这一轮救市第二支箭是2500亿（还有其他行业，但预计以房地产民企为主），而且后市可根据情况进一步扩容，未来不排除更大规模。对比20大之前2月由中债增进担保已发行债券规模看，8月至10月6家民营房企总计发行才68亿债券。

其次从房企看，此次龙湖集团200亿元拟发债规模，是之前单家示范性房企单笔发债规模10亿元左右的20倍，而如今新城150亿也尘埃落定了。

200亿，150亿，这是过去民营房企从未来有过的“定向待遇”！

不仅如此，龙湖200亿储架式发行将在2年有效期内不断落地，首期是20亿，如果每期都按20亿，那么基本上2月就得发债一次，当然实际200亿拆分后发行，可以每次确定发债规模，资金用途，这样的灵活节奏也给予龙湖自身根据企业战略与发展节奏进行匹配，这无疑充分改善和提升了房企未来融资的资金使用效率和效益。

一次申请，2年有效，源源不断，持续保证，这是200亿的超级定心丸。

其二、名单扩容，批量覆盖更多民营房企。

以前的发债救市更多仅仅针对少数几家示范民营房企，但这一次扩容了。

首先，从银行交易商协会召集多家民营房企座谈会对象来看，就从过去6家扩展到11月1日的21家民营房企，对民营的关注面更广了。

其次，实际发债以前只是针对示范类房企，只是个别企业受益，是被动的。而如今11月救市第二支箭的发债企业不受限，没名单限制，是注册申请制，申请主动权在民营房企手中。

当然，率先落地是信誉叫好的房企，未来资金有一定压力的优秀民营房企或将进一步放开名单和尺度，未来个别出险房企的优质项目也或将得到融资贷款支持，核心在于全面救市的大局已经开启。

其三，融资开始“多元、多渠道”救市。

第一支箭是信贷支持，第二支箭是发债支持，第三支箭是股权融资。

据说不排除未来第三支箭也将适度放开。

以前救市更多是在C端优化，都在因城施策到地方，但事实上，基于B端和供给端的救市还是较少或单一，这一轮就是融资开始双箭齐发，即第二支箭，第一支箭两箭齐发，实属难得。

而且本次第二支箭也提出3种救助方式，即中债担保增信，信用风险缓释凭证，甚至直接购买债券，显然融资救市方式开始多元化。

其四，救市急急令，更高效率，更快执行力

当下是现金为王的时代，所以第二支箭越快越好。

8日发布第二支箭，10日龙湖受理200亿，11日新城受理150亿，效率之快值得点赞，同时中债增表示民营房企提交发债申请材料3个工作日内必然予以邮件反馈。

变化3：针对民营房企的态度变了

 

20大后，针对民营房企的态度变了，这是救市大方向的一个改变！

房地产市场化24年，“用力最猛、跑得最快，爬得最高”都是民营房企，但同时，摔得最惨，高位跌落的也是民营房企。

核心缘由是房地产行业过多占用社会资金以及资本无需扩张。

所以三道红线，两道红线，去杠杆等调控，本质实质就是对高杠杆民营房企一种定向调控。

如今三道红线推行2年3个月，去杠杆也取得阶段性效果，但今天的房地产，却遭遇了比资本无序扩张“更大”的问题——

即整个地产行业跳水（18万亿跳水到12万亿左右），销售下行，土地财政下行，上下游50个产业下行破产，进而引发宏观经济整体下行。

某种程度上，中国经济走势，上也因房地产，下也因房地产。

加上房地产之外的疫情反复和俄乌战争等外部利空带来的经济基本面承压，也带来房地产需求端的重创。

在目前中国内忧外患百年变局的情形下，尤其20大报告明确坚持“两个毫不动摇”，即毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展，这意味着在房地产行业，一则也要鼓励、支持、引导民营房企发展，二则国家保安全，保稳定优先的同时，保经济，稳经济也同样重要！

于是20大后，我们看到了2大变化。

一则11月11日的疫情20条，振奋人心，疫情防控开始在顶层会议上要求大优化，这背后的含义就在于国家对经济依旧放到了很高位置，不会因为维稳第一而不顾经济下滑，即安全与经济，两手都要抓。

二则11月11日的金融16条，直接开宗明义强调“要对国有，民营等各类房企一视同仁”，这个调子很提气。

在过往最惨18个月，其实也变相是国进民退的18个月，民营房企融资并没有与央国企一样被一视同仁。

但哪怕国进民退，直到今天，地产央国企销售额占全国房地产销售额也才超14%而已，换句话说，中国房地产超80%销售额贡献者依旧是由全国大大小小民营房企支撑的。

老潘强调这个份额核心就是在引入一个观点——即短期甚至中短期央国企支撑不了中国房地产的回暖与企稳，大盘子还是得靠民营房企。

其次，正如魏杰教授所言，中国在至少5年内找不到替代房地产的新产业去支撑中国经济。

于是，放开对民营房企的融资的过度限制，适度打开水龙头，信贷，发债双箭齐发。

变化4：民营房企融资未来将迎来“转折点”

 

既然开启了2500亿，开启了金融16条的信贷优化，既然强调了国企与民营房企要一视同仁，那么，这意味着针对房地产，针对民营房企的实质性、有效性“救市”的初心就实质性确认了。

与过往政策担心口号式不同的是，这一次救市是真金白银，即额度大、大菜多、执行快、目标准，周期长……一旦救市在未来1、2个月效果不理想，相信随后2500亿扩容，第三支箭射出，外加外围立体的救市举措，还会持续出来。

事实上，一个被地产人忽略的信号是，据中指研究院监测，10月房地产企业非银融资总额为556.8亿元，同比上升16.4%，融资规模年内首现正增长。

也就是说，11月接连重磅政策并非在融资激烈下滑，而是在10月融资规模实现正增长，同比上升16.4%的前提下做出了“龙头大开放水”的决策。

这本身就意味着国家对救市的决心，力度，紧迫性的坚决！

所以老潘的推测是本轮最强救市并不是“结束”，而或许只是开始。

过去民营房企融资一直处处受限也将在未来大概率迎来融资适度放开的转折点。

但显然，2500亿与金融16条只能解决民营房企短期现金流紧张，中长期核心还是靠“销售造血”，所以

没有经济的回暖，没有老百姓收入稳定和预期乐观，没有对未来的信心恢复，仅仅靠“输血”，救得了房企，但救不了房地产。

变化5：全方位救市政策将大概率展开

 

地产股的大红和超级行情，的确让地产人内心躁动，无比乐观。

但老潘也要泼一盆冷水。

即单就“11月新政策”而言，是最强利好，最重磅利好，但这只是政策的拐点，当下中国经济，中国疫情，中国房地产还处于高度承压和不确定性阶段，没有需求端的房地产崛起，单靠融资端的重大利好，房地产行业就“回不了暖”。

所以，这个超级救市并不意味着房地产市场端的回暖，更有甚者，可能只是让当下中国房地产债务危机在优秀民营房企“止步”，不让风险蔓延，这个是最保守的政策初心。

所以，从政策大刺激，到市场大回暖，路还遥远！

其二，也可以乐观预计，从更中性的角度考虑。

即看政策工具箱，利好政策的举措，其本质还是术，是器，可以一个个研究，但深度观察，则应该看到国家此次出台超强房地产利好政策的出发点、初心和立场之变，后者是“道”，是“源头决策逻辑”！

中性乐观估计这一轮救市策略有所大调整，尤其在针对民营房企的态度之变，这是决策逻辑和出发点变了。我们甚至可以预计，未来不是国进民退，而是国进和优秀民企都要进，是“双进”。

就在10月的招拍挂市场，我们看到上海，合肥等城市一些本土“地头蛇”优秀民企开始大手笔拿地，这还是在11月救市之前。

其三，全方位救市政策将大概率展开

不能对金融16条，2500亿第二支箭，以及疫情优化20条，杭州限贷松绑产生过于市场回暖的过度乐观期许，但可以肯定这是一次超强度，大力度、全方位救市政策的重要一步。

今天的房地产其实已经积重难返，房地产的解药早已不是行业内部融资松绑多少的问题，而更大的乏力和动力丧失在于需求端的大溃败。

需求端不振，房地产谈何回暖！

所以，融资端利好，只是短期让房企续命活下去，但需求端利好，才能中长期让房企健康发展。