各城价格环比下跌，销售投资再度承压

11月15日，国家统计局公布了2022年1-10月房地产行业数据。从数据情况看，各城价格环比下跌，销售投资再度承压。

10月全国商品房销售面积

销售额同比降幅均扩大超7个百分点

销售面积：2022年1-10月，商品房销售面积为11.1亿平方米，同比下降22.3%；10月，商品房销售面积约为1.0亿平方米，同比下降23.2%，单月降幅较9月扩大7.1个百分点。其中，1-10月住宅销售面积为9.4亿平方米，同比下降25.5%，办公楼销售面积同比增长4.0%，商业营业用房销售面积同比下降0.4%。

销售额：2022年1-10月，商品房销售额为10.9万亿元，同比下降26.1%；10月，商品房销售额约为0.9万亿元，同比下降23.7%，单月降幅较9月扩大9.5个百分点。其中，1-10月住宅销售额为9.5万亿元，同比下降28.2%，办公楼销售额同比增长2.1%，商业营业用房销售额同比下降6.7%。

 观点：

从销售面积单月同比降幅再度扩大和销售金额单月绝对量不及8月两方面来看，当前全国新房销售规模仍处于下行阶段。从销售规模累计同比降幅持稳来看，当前销售增速已降至历史低位，呈现筑底姿态。

具体而言当前新房销售仍在下行、购房情绪依旧萎靡主要体现在两个方面：

一是销售均价再降难以促进规模回升。10月全国商品房销售均价为9687元/平方米，环比下降3%、同比下降1%。对比来看，近3年来本月均价仅高于2022年一季度末，9月和10月销售均价连续下降至万元以下表明新一轮“降价潮”在各地展开。从政策上来看，10月起东莞等多地也陆续调整了新房预售申报价格和网签价格的下浮范围。但从实际销售情况来看，全国商品房销售面积同比降幅再次扩大、主要城市项目新开盘去化率未见回升。

二是待售面积上升销售去化承压。10月末，商品房待售面积54734万平方米，同比增长9.0%。其中，住宅待售面积增长16.6%。商品房待售面积较9月增加401万平方米。其中住宅待售面积增加174万平方米。8月起一二线核心城市集中增加住宅入市，但购房情绪不佳下快速形成库存。

10月开发投资额同比下降16%

新开工面积同比降幅收窄

房地产开发投资额：2022年1-10月，全国房地产开发投资额为11.4万亿元，同比下降8.8%；10月，全国房地产开发投资额为1.0万亿元，同比下降16.0%，单月降幅较9月扩大3.9个百分点。其中，1-10月住宅开发投资额为8.7万亿元，同比下降8.3%，占房地产开发投资比重为75.9%。

房屋新开工面积：2022年1-10月，全国房屋新开工面积为10.4亿平方米，同比下降37.8%；10月，全国房屋新开工面积约为0.9亿平方米，同比下降35.1%，单月降幅较9月收窄9.3个百分点。其中，1-10月住宅新开工面积为7.6亿平方米，同比下降38.5%。

房屋施工面积：2022年1-10月，全国房屋施工面积为88.9亿平方米，同比下降5.7%。其中，住宅施工面积为62.8亿平方米，同比下降5.9%。

房屋竣工面积：2022年1-10月，全国房屋竣工面积为4.7亿平方米，同比下降18.7%。其中，住宅竣工面积为3.4亿平方米，同比下降18.5%。

观点：

10月全国房地产开发投资额再度降至两年内低点，仅高于2021年12月。主要有两方面原因，一方面新房销售仍处于下行中，叠加截至10月末房企到位资金情况没有改善，双通道向投资端施加负面压力；另一方面房屋新开工和土地购置单月规模和增速仍在进一步下降，“保交付”房屋竣工带来的建安新增投资不足以支撑整体投资情况改善。

10月竣工面积较9月和8月分别上涨41.5%和17.6%，同时累计同比降幅已连续三个月收窄。当前保交付已成为房地产软着陆、恢复购房者信心的关键一环。10月各地方政府再次发文确保落实“一楼一策”，多个房企也声明全力保交楼。2年以上续建项目规模保持增长。

房屋新开工出现向好转机，单月同比、累计同比降幅收窄。10月新开工面积各项增速均有向好转机，表面房企投资有筑底预期。但从绝对量来看，10月新开工面积环比下降7.7%，低于9月和8月，仍处于历史极低水平。

10月70城房价环比全线下跌

 市场情况不容乐观

10月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.3%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.5%，降幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.4%和0.5%，降幅均与上月相同。

10月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降城市分别有58个，比上月增加4个。从跌幅的角度来看，最大跌幅为1%，比前期增加0.1个百分点。

西安新房环比涨幅下跌0.3%，二手房环比下跌0.2%。

需要注意的是，这也是西安今年，继9月新房价格环比首次出现下降后，本月继续出现下跌，不过相比上月跌幅缩小（9月新房环比下跌0.5%）。

二手房方面，西安10月环比下跌0.2%，较上月跌幅也有所减小（9月环比下跌0.4%）。

特点1、各线城市环比价格指数均下跌

10月罕见出现各线城市环比均下跌现象，一线城市基于城市消费韧性，跌幅较小，但也有环比连续下跌的现象，说明市场情况不乐观。二线和三线城市此前不断在出政策利好，但是还是出现环比下跌现象，说明市场信心出现不足。楼市调整势头中，强势城市不会独善其身，跌只是时间问题。基于避险等因素，强势城市跌幅会较小，将出现连续阴跌现象。

特点2：下跌城市数量持续增加

从趋势可以看出，下跌城市数量不断增加，虽然最大跌幅控制在1%。短期来看，下跌城市增加的趋势似乎没有止住，城市的最大跌幅在增加，市场降温速度没有明显改善。

 观点：

当前房价指数说明，房价总体上进入到降温和调整的阶段，和全国房地产交易市场疲软等态势有关，也和购房需求释放不到位有关。鉴于历史走势，类似调整需要一定的时间，短期内房价指数反弹或转正是有压力的。当然从房企的稳健发展角度看，房企要做好过冬的准备，主动降低成本、积极和债权人做好沟通，防范出现债务新的风险。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，总体来看，从房价上涨和下跌的城市数量看，房价上涨的城市数量为65个，相比9月份的64个有一点增加，这也说明即便是目前有一些看跌情绪，但实际上房价上涨的城市数量还是在增加的。这或和部分城市在传统“金九银十”阶段依然看涨房价有关，开发商定价策略依然会坚挺。另外需要看到，近期部分城市对于高端楼市预售证的管控减弱，一定程度上会使得房价有所上涨。

后市预测

2022年10月房地产行业进一步回暖，商品房销售金额、房屋新开工和竣工面积累计同比降幅均有收窄；但整体房地产下行态势仍在持续。土地市场疲软、销售规模同比跌幅扩大、新开工仍有较大跌幅等现状好转仍需一个过程。

政策端：

11月以来房地产市场利好颇多。央行、银保监会联合发布“金融16条”、扩大“第二支箭”以及住建部等三部门发文“银行保函”置换部分“预售资金”。连续三重金融端利好对房地产开发企业提供了有力的支持，但政策端支持力度加大传导至行业销售与投资仍需一段时间。

供需端：

10月，伴随着销售市场的疲软，房地产开发投资额累计同比继续扩大，新开工面积降幅略有收窄。企业投资意愿明显不足。短期来看，近期支持房企融资的多项举措落地，针对优质房企的预售资金监管政策亦在调整落位，预计多个政策叠加将改善房企资金压力，提振企业信心，在“保交楼”要求下，年底房地产投资或有改善，但全年下降幅度或仍较大。

11月以来房地产市场销售尚未出现明显好转，购房者观望情绪仍较重，预计随着楼市利好政策的持续落地，供需两端政策优化叠加防疫政策改善，将带动市场预期进一步提升，尤其是更多核心城市政策优化后，或将带动当地购房需求释放，年底全国商品房销售规模同比降幅有望收窄。