房地产市场在今年第一季度有较为明显的复苏迹象。但到了4月份、5月份，这种态势并未得到更好延续。从国家统计局的数据看，4月份70个大中城市住宅销售价格环比整体涨幅回落，价格环比上涨的城市有所减少。从市场反响看，5月份的市场活跃度与第一季度相比仍然不高。
至此，引发了人们对房地产的高度关注，并不断发问：房地产，到底要不要救？从目前来看争议还不小，一些人认为必须救，一些人则反对。
问题是，我们到底该怎么办？
救
财经作家吴晓波：救楼市才能救内需
提振当今十分低迷的国内需求，亟需找到一个大的投资和消费池子，此事宜早不宜迟。环顾天下行业，动一子而活全局者，恐怕非房地产莫属。因此，只有救楼市才能救内需。
作为“天字第一号”行业，房地产的巨型产业链上，悬挂着居民消费和财富、地方政府、银行及数十个相关产业，同时涉及上亿的就业人口。楼市的一蹶不振，是内需低迷的结构性因素之一。
总结来看，支持救楼市的声音：救楼市就是救经济、救财政
支持救助房地产的人认为房地产太重要了，房地产周期决定了经济周期。
第一，房地产产业以及关联产业庞大，房地产熄火，庞大的关联产业跟着熄火。私人投资，主要是房地产投资。去年到今年，私人投资低迷，主要是房地产投资低迷。提振房地产，相当于提振投资需求，促进经济复苏。所以才有“只有救楼市才能救内需”的说法。
第二，房地产，是广大中国家庭的主要资产，中国家庭70%的资产配置在房地产上，房地产价格下跌，家庭资产缩水。这对居民的资产和收入是一个打击。
第三，土地出让金收入和房地产相关的税收，是地方政府最主要的收入，在不少县市，这个占比超过了50%。房地产持续低迷，土地相关收入大降，给地方政府的财政收入带来很大的压力，削弱地方投资能力，更重要的是大大增加了地方债务风险。
现在一些地方债务已经很紧张，今年房地产复苏又没有明显带动土地收入增加，越往后拖风险越大。所以，拯救房地产相当于拯救地方财政、地方债务。这三点，哪一点看起来都非常重要。
不救
万通集团创始人、御风集团董事长冯仑：
只有救楼市才能救内需。我倒不太同意这个观点，因为楼市只是房地产业的其中一部分。楼市已经经历了青春期，必然就是要减量的，所以不存在救不救的事情，就相当于过了青春期就不长个了。非要把这些过了青春期的人叫回来，天天给他打激素，把骨头缝拉开来，然后穿内增高，硬要给他长个儿，你这就害他了。我认为房地产进入了个正常的行业调整期，减价、减量、减速，放在国际比较经验来看，这都是正常，没有什么。
中国民主建国会中央经济委员会副主任马光远：房地产不需要救
当下房地产的数据不尽如人意，究竟是房地产自身的周期导致，还是政策导致，这是必须搞清楚的。只有搞清楚了这一点，才能知道出台“救市”的刺激政策有没有用。如果说，当前的房地产市场的低迷是房地产周期自身演化的结果，坦率而言，出台任何政策都无济于事。
解决市场出现的过剩问题，只能靠市场自己“出清”，任何所谓的救市政策只能导致市场的扭曲，而且会有严重的后遗症。但解决这些由于政策本身导致的市场扭曲，很显然不能叫“救市”，而应该叫政策的纠偏。
从中国房地产目前的表现看，可以说，房地产自身周期与政策的扭曲导致的问题并存。从房地产自身周期看，房地产20年的大周期已经宣告结束。供给侧，开发商的“三高”模式已经走到极致，急需新的发展模式；需求侧，三线以下城市房子普遍过剩，需求饱和；投资端，房地产已经不再是最好的投资品，特别是经历三年的疫情之后，经济大周期的转换带动房地产周期的加速下行。在这种情况下，即使出台所谓的救市刺激政策，一方面效果有限，另一方面，并不利于房地产自身完成“市场出清”。
中国房地产市场的区域性决定了，很难有一个统一的全国性的政策来调控全国的房地产市场。一些城市市场很冷，但一些城市市场很热。一些城市供大于求，房子太多，一些城市供不应求，房子不够。根据我的统计，2022年全年，全国出台的政策超过了1100个。然而，令人不解的是，一方面出台大量的政策稳定市场预期，但是，另一方面，过去5年出台的大量的严厉抑制房地产市场的政策却大量存在，这就是虽然出台大量的稳定市场的政策而市场依然不稳定的原因。
九边：房地产很惨，但是别救了
房地产如果真不行了，就让它不行吧，它已经完成了历史使命，该退出了。而且这里的“退出”并不是真的完全退出，也没法完全退出，毕竟美国那样的成熟社会，房地产依旧是一个关键支柱。这里说的退出，是不把房地产当做最重要的引擎了，以至于整个社会围着这根柱子转。
转型之路固然痛苦，不过也是没招的事，硬撑着不承认也不是个事，关键还是找一条新的可持续的道路，越坚持不承认问题，找新路的时机越往后推。
顺其自然就行了，反正别再使劲让房价涨了，也没必要想方设法让老百姓背更多的债去救房地产。让老百姓自己去选择把钱往哪花，用正常的消费推动产业升级，而不是让房地产相关产业越来越大，然后有一天没法继续膨胀迅速崩掉。
人一旦接受了“周期”这个设定，就能意识到一个问题，衰退或者说萧条本身并不是坏事，这个阶段消灭掉落后和过剩的产能，经济才能健健康康重新上路。
甚至可以说，没有衰退就没有新生，历史上每次新技术新产业的诞生，都伴随着旧产业的衰退。如果旧产业死活不肯退出历史舞台，占着巨大的资源不放，通过政策反复给自己续命，长期看来可能只会不断延长麻烦的时间。房地产如果真不行了，就让它不行吧，它已经完成了历史使命，该退出了。而且这里的“退出”并不是真的完全退出，也没法完全退出，毕竟美国那样的成熟社会，房地产依旧是一个关键支柱。这里说的退出，是不把房地产当做最重要的引擎了，以至于整个社会围着这根柱子转。
总结来看，反对救楼市的声音：不能再继续吃药了
似乎理由也很充分，主要包括：
第一，房地产泡沫太大，继续刺激房地产，无疑是饮鸩止渴，泡沫风险更大，债务风险更大。
第二，房贷是中国城市家庭最重要的债务，大大削弱了家庭的购买力，如果家庭还继续买房、买高价格的房子，那么后面的消费更加低迷，而且家庭债务负担越来越重。
第二，持续救助房地产，房价持续上涨，这对没有购房的家庭来说是不公平的，容易扩大贫富差距和引发社会焦虑。
总之，反对的观点认为，房地产债务经济不能继续往下走了，它就像一种药物，吃了会上瘾，短期内止疼了，但是副作用更大，债务更加恶化。
怎么办？
经济日报：房地产市场企稳，还需一些耐心
对于房地产市场的平稳健康发展，还需多些耐心。对促进房地产市场企稳复苏的各项政策持续产生效果，应有一点耐心。过去20余年快速发展阶段，房地产行业形成了“高杠杆、高负债、高周转”模式，这种模式将逐渐成为历史。我们对住房的需求从过去“有没有”向“好不好”转变，市场也逐步进入总量小一点，增速比过去慢一点，平稳发展的阶段。从“三高”向新发展模式过渡的过程中，企业在积极探索，政策也将逐步完善。在这一过程中，企业需要转变观念，甚至经历转型的阵痛。如果说过去高周转模式支撑了这一行业更容易“赚快钱”，未来，房地产行业在租购并举、经营服务性业务以及城市更新等方向迎来新机会，则更有可能赚的是小钱、慢钱、辛苦钱，向管理、服务、运营要效益，也需要更多耐心，下更多绣花功夫。
高盛：预计内地房地产市场将在未来数年出现L型复苏
高盛发布报告：预计内地房地产市场将在未来数年出现L型复苏，因政府似乎决心不将房地产行业用作短期刺激工具，而是希望减少经济对该行业的依赖。
报告提到，随着中国人口需求下降、政策重心转向支持具有战略意义的重要行业以及住房负担能力减弱，预计内地楼市将出现多年放缓。
高盛预计，中国将对新置业人士及换楼人士放宽信贷要求，进一步降低抵押贷款利率及首付比例，并进一步放宽限购令；但不认为政府试图推动一个楼市上升周期，房地产行业政策的最终目的是要减少国家经济及财政对行业的依赖，并且会加强公共住房建设，并逐步将房产税扩大到更多试点城市。
此前3月16日，高盛发表研究报告指，中国房地产行业目前仍然受压，其中民企估值偏低，指出覆盖的大多数民营房企现价水平为2021年市盈率的仅0.1至0.5倍，较历史低位低约50%，反映出有此次下行周期中内房面对财务压力较过往大，相信是由于市场疲弱及融资渠道收缩所致。
香港中文大学（深圳）人文社科学院教授陶然：中国地产泡沫比日本房地产牵涉的面更广
日本会在东京郊区划大片的潜在的居住片区和和工业片区，住房需求者可以在居住片区直接买开发商建好的房子，也可以自己买地去自建房。由于这些土地基本上都是私有土地，地主把地卖给你以后，获得的土地出售收入比工业用地业主高一些（住宅用地平均价格是工业用地价格的两到三倍，而且从一个较长时期来看基本保持不变），但卖地后原土地所有者要交资本利得税或个人所得税，最后工业和商住用地原业主的收益会拉得比较平，以此调节不同用途类型土地的价差。之所以两类用地价格差长期比较稳定，是因为住宅用地价格过高的话，政府就可以规划更多的土地作为住宅用途。我看到的情况是，日本潜在的住宅用地片区划得非常大——你从东京坐地铁/轻轨出去，大概一个小时左右，就有很便宜的地可以买，你可以自己去盖房子。
日本1980年代后期和1990年代的房地产泡沫，其实主要是商业地产泡沫，快速上涨的商业地产附近的住宅也有所上涨——主要是少数几个一线城市，如东京、京都、大阪。但是日本的住宅用地供应弹性较大，所以日本城市住宅价格涨得并不是很厉害；而那些具有区位稀缺性的商业地产成为炒作目标，涨得比住宅要厉害得多，飙涨几十、上百倍的都有。需要再次强调：商业地产价格飙涨，最主要的是商业地产具有自然的区位稀缺性——大家都往这个地方去购物或者办公，当然那个地段的价格就很高；住宅的话，收入高的人就买靠得近一点、贵一点的，收入低些的人就买远一点、便宜点的，总能买得起。
所以，日本的地产泡沫从价格上比中国现在要冲得更高，但是覆盖面较小；中国则是整个城市商业、住宅用地都是政府垄断限量供应，所以大家先去炒住宅，后面开始炒商业地产、养老地产，最后连墓地也去炒，就导致中国地产泡沫的高度可能没有日本商业地产泡沫那么高，但覆盖面要更广，总体泡沫化程度比日本肯定是有过之而无不及。这当然是一个非常扭曲的土地利用模式，对以外来打工人口为主体的城市中低收入人群非常不友好和不公平。
清和社长：政策上避免打击，也避免刺激
第一点，房地产需要回归市场轨道，政策上避免打击，也避免刺激。需求端，解除大部分限制性政策，取消限购限价，开发商想降价卖房子不要阻挠它，不要阻止它市场出清、回收现金流。流动性政策，不要限制它，也不要制定特殊的流动性鼓励它。
总之，让房地产市场回归正常市场，价格该涨涨、该跌跌。
第二点，进一步下调存量房贷利率和首套房利率，总体上房贷利率还是太高了，银行利润保持不错。因为银行不是完全自由市场，利率也不完全自由化，所以没办法确定利率多少是合适的。这个问题需要通过利率和银行市场化改革来解决。这是一个大的话题。
第三点，政府利用国有土地大规模建保障房、廉租房。房地产的管控放开后，让房地产跟着市场走，低收入家庭怎么办？
政府给低收入家庭建立大规模的廉租房和保障房。中国地方政府有一个很大的优势就是掌握着国有土地，这样建保障房和廉租房的成本很低、效率可以很高。
过去，把国有土地使用权出售，增加地方政府的财政收入。这样，土地财政跟房地产市场高度融合在一起。现在需要解绑，地方政府利用国有土地建保障房和廉租房，房地产让它自由发展，有钱人买房，没钱人住保障房，两边不冲突。建议把建设保障房和廉租房作为地方的考核目标。
住房和城乡建设部原副部长仇保兴：中国的房地产市场有独特的脆弱性
中国的房地产市场有独特的脆弱性。和国际相比较，中国的人均住房面积和资产分布具有特殊性。美国人的家庭资产中，投资到金融系统的占70%左右，真正持有房产的价值只占财富的30%左右，但中国经过40年城镇化的快速发展，家庭财产在房地产的占有比率高达70%以上，而金融市场又相对不发达，持有金融市场资产只有30%左右，和美国正好相反。
这意味着中国的房地产市场培育了许多中产阶级，如果这个房地产市场崩溃，一大部分中产阶级可能会消亡，这是中国的国情，反映了房地产市场的脆弱性，因此可以理解为什么中央政治局会议数次提到要稳房价、稳地价、稳预期，因为国民的财产结构不一样。
总结一下，如何增强房地产市场韧性，我认为近期主要有以下几个方面：
一，地方政府是房地产“三稳”主体，责任下放，还应权力下放。
二，保交楼、保主体仍是重中之重，是修复市场秩序的当务之急。保交楼要注意保主体。
三，扩大刚需和改善性住房需求，减少对市场主体的政策约束。
四，多渠道扩大住房消费需求，鼓励地方政府、企业和科教机构购买“人才房”，让科技人员的住房先宽敞起来。
五，协调好住房信贷优惠、房地产解困基金和老旧小区改造补贴等政策工具，稳住重点城市房地产市场，形成风向标。
中国民营经济研究会副会长任泽平：该不该救楼市？
6月以来，青岛、苏州等地开展自救，青岛推出限售放松、非限购区域首付比例调整、棚改货币化安置和房票政策等稳楼市组合拳，苏州公积金账户余额可提取用于支付首付。
该不该救楼市？我们认为，现在已经不是要不要救楼市、救经济了，而是怎么救，怎么尽快、大力度救，防止硬着陆风险。那些建议不救经济的观点，缺少基本的人文关怀，你看看现在的青年失业率达到20.4%，4-5月份经济数据大幅回落，居民不敢消费，预防式储蓄，企业不敢投资，1-4月民间投资只有0.4%。是该全力拼经济了，把发展放在首要任务，发展的目的是什么，就是解决就业和收入，这是最朴素的，这是根本，任何与此违背都是错的，无论是什么理由或者高大上的理论。
是该出手稳楼市了，稳楼市是为了稳经济、稳就业。房地产是国民经济第一大支柱行业，2022年房地产业增加值为7.3万亿元,占GDP的6.1%，房地产关系土地财政、关系60多个行业、关系几千万人就业，稳楼市有助于稳经济、稳就业、防风险。
怎么救？当前房地产有三大关键任务：稳楼市、保交楼和房企重组。楼市复苏持续的关键在于市场信心恢复、供给出清和销售回款。解决房地产问题宜早不宜迟，当前房地产市场尚未走出困境，风险尚未解除，建议在坚持“房住不炒”的前提下，按市场经济规律办事，尽快化解房地产行业困境。此前限购、限贷、限价等七限八限政策，是两三年前房地产过热时出台的，世易时移，形势已变，这些限制性措施应该适时退出，防止房地产硬着陆风险。
可以考虑七大措施，支持刚需和改善型需求，促进软着陆：下调二套房首付比以支持改善型需求，下调首套房贷款利率以支持首套刚需，对低收入家庭和应届毕业生的租房支出给予适当补贴，放开二线城市外地首套购房限制，降低交易税费，改变过严的限购限贷限价措施、恢复到正常市场状况，支持银行降低存量房贷利率、“带押过户”等便民善政。同时，通过“城市群战略、人地挂钩、金融稳定、租购并举”等构建新模式。
相信经过一系列实质有力的措施，一定能够提振楼市信心，促进房地产长期平稳健康发展，为中国经济复苏贡献重要力量。
房地产怎么办？
房地产如果不好，经济可能也不会太好，这应该说是一个常识。但是呢，反过来，房地产好了，经济就一定能好吗？这可就不一定了。这要看房地产所处的这个周期，到底在一个什么位置，这个是有决定性意义的关键。
因为我们从其他国家的经验和教训来看，有的时候短期房地产可能挺好，但它可能只是一个短期现象，因为重资产很容易出现泡沫，一旦泡沫崩盘，就可能导致整个经济彻底崩溃。所以我们要很关注的一点就是，房地产所处的周期是什么样的？如果泡沫已经很大了，就要非常小心。
在现有的这种情况下，我们要始终牢记三个大字，就是：防风险。这可以说是我们最近这些年来，所有工作的一个核心。只要我们的视角，围绕着防风险这三个字出发，再去回顾我们这些年来的各种经济政策，你就会发现，在当下救楼市，可能只是某些人的一厢情愿。
有些专家，提出来的一些救市措施里面，已经在原则上，违背了防风险这个核心原则。比如有人提到降低购房首付比例，就尤其值得警惕，因为这就是一个扩大风险的操作。
实际上在房价不变的情况下，降低首付比例，是给购房者增加了风险杠杆。因为低首付就意味着高月供，但是对于开发商而言，只要这套房子卖出去了，月供能不能及时还上，会不会出现断供风险，就跟他没有关系了。
这样一来，房地产市场的风险，就从开发商手中转移到了，购房者手里。如果经济波动风险加大，导致失业人口增加，那么断供的人群增多，最后这个风险就会转移到银行手里。
所以所有的事情，如果我们以防风险的角度去看这个问题，就会有更清晰的认识。现在的经济情况，没有去年大家预期的那么乐观，尤其是消费的情况，复苏可能一般，实际上这个时候真正应该做的，是降低首套房或者至多二套房以内的存量房贷利率水平，这样可以降低家庭的还贷压力，也可以促进消费。
至于其他的，想通过一些中间环节，或者甚至是政策刺激，来催生一些无中生有的需求，拉动房地产，这都是一种短期的投机思维，与宏观上防风险的指导思想背道而驰。
为什么会提到首套，或者至多二套的存量房贷问题，因为这关系到最广大的普通人的利益。那现在进行一些刺激政策，很显然也会与无房刚需的利益相冲突。而这两部分人，应该说占据了我国绝大部分人口的利益。
为他们防风险，就是为国家防风险，这才是一切政策考量的根本出发点。
（本文根据吴晓波频道、今日头条、光远看经济、经济观察报、智本社、经济日报、观察家、九边、 泽平宏观、金融界等相关资料原创综合，文中观点仅代表作者观点，供诸君思考。）