3月5日，全国两会开幕，国务院总理李强向大会作政府工作报告。
政府工作报告（以下简称《报告》）中，中央对于房地产的表述，依然为行业所高度关注。
明源君对比发现，今年《报告》对于房地产的着墨稍多，其中一些表述，也是首次出现。
《报告》是中央对2024年房地产行业政策定调，读懂《报告》，就读懂了今年房地产的政策走向。
下面就结合《报告》来看看，中央对房地产做了哪些部署和要求。
继续防范化解房地产风险
健全风险防控长效机制
“坚持以高质量发展促进高水平安全,以高水平安全保障高质量发展,标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险,维护经济金融大局稳定。”
今年的政府工作报告中，房地产再次被列入“防风险”任务板块。
目前，房地产的出清仍未完成，目前部分房企仍陷于流动性困境中。防范化解房地产风险，依然是今年的重点工作之一。
在稳妥有序处置风险隐患方面，《报告》要求“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。”
结合以往的文件来看，一视同仁支持各类房企的合理融资需求，是中央一贯以来的主张。
不过，这一要求在落地上存在一定难度。因为，金融机构往往是锦上添花”，而非“雪中送炭”。民企，尤其是出险民企的融资需求很难得到满足。
对此，相关部门一直在推动改进。近期，随着融资协调机制的落地，这一现状有了明显转变。
就在今年年初，住建部与金融监管总局联合印发通知，要求各地建立城市房地产融资协调机制，精准支持房地产项目合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。
融资协调机制与以往政策最大不同在于，支持的对象是项目，而非房企。换言之，该机制的出发点不是为房企托底，而是为了保交楼。
此举成效显著。截至2月底，全国共有31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，纳入“白名单”的项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。
这些项目中，既有国央企在建项目，也有是民营房企旗下在建项目，比如碧桂园、龙湖等房企旗下都有项目获得放款。
融资协调机制的建立，对于缓解房企特别是民企的资金紧张状态起到实打实的效果。随着资金到位，项目建设也会加速推进，“保交付”成效将随之得到增强。
当然，金融机构纾困，对于房企来说，只能解一时之急，并非长久之策。
《报告》也提出，“健全风险防控长效机制”。
这样表述，也是首次出现在政府工作报告中。《报告》指出：“以高质量发展促进高水平安全,以高水平安全保障高质量发展。”就房地产而言，最关键就是加快建立房地产新模式——
加大保障房供给力度
满足多样化改善性需求
“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。”
“新型城镇化”一词，在2022年中办、国办即印发的《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》便已首次提及。
今年中央经济工作会议也提到，推动以县城为重要载体的新型城镇化建设，形成城乡融合发展新格局。
对于新型城镇化的建设，本次《报告》中也做了指示——
“把加快农业转移人口市民化摆在突出位置，深化户籍制度改革，完善‘人地钱’挂钩政策，让有意愿的进城农民工在城镇落户，推动未落户常住人口平等享受城镇基本公共服务。”
数据显示，目前我国常住人口城镇化率已超过65%，其中大城市、特大城市人口饱和、资源紧张，难以继续大规模聚集人口。城镇化建设的下半场，必须由广大县城来承接。
随着农民工进城，也将催生出新的居住需求。这些需求如何来满足？
与此同时，从过去几年商品房成交数据来看，需求结构已发生明显变化，改善性购房已成为市场绝对主力。对此，商品房供应端应当如何调整？
如何适应这些变化？《报告》做出了明确指示。
第一，加快构建房地产新模式，加大保障房建设及供给力度
“房地产发展新模式”的提法，最早出现在2021年中央经济工作会议上。经过这几年的探索，业界对此已经形成共识。
房地产发展新模式，就是“保障房+商品房”双轨制。
商品房回归市场调节，保障房由政府来提供。商品房满足中高端改善需求，保障房解决中低收入者的刚性居住需要。
新型城镇化推进过程中，大量的新市民、工薪阶层、人才群体等存在刚性居住需求。而市面上商品房的价格并不适合他们。这一群体的居住需求，可以通过保障房来满足。
根据中央指示，今年保障性住房的建设和供给将进一步加大。
此前，我国的住房保障体系以公共租赁住房、保障性租赁住房为主。现在则会在原有以租为主的住房保障体系基础上，将保障性住房建设分为配租型和配售型两种，其中，配售型保障性住房按保本微利原则配售。
其中，配售型保障房将会是今年的“重头戏”。
目前多地已公布2024年的建设供给目标，深圳、广州、福州等地首批或首个配售型保障房项目已经开工建设。
第二，商品房政策更宽松，各类改善需求都会得到满足
对于满足居住需求方面，这几年政府工作报告有不同的表述。
2022年提出“要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。
2023年强调“要支持刚性和改善性住房需求”。
2024年，首次提出“满足多样化改善性住房需求”。
什么是多样化改善性住房需求？
改善性住宅按照改善程度不同，常常被划分刚改、再改、高改、豪改等多种档次。
此前，各地对于不同类别的改善产品的政策有所不同。
例如，由于别墅户均用地量太大，从提高土地使用率的角度出发，国家自1994年便限制别墅项目的开发。到了2019年，住建部更是要求各省暂停办理别墅项目的建设审批手续。
直到2023年9月，自然资源部发文“取消远郊区容积率1.0的限制”，延续了20年的“限墅令”才全面转向。
在取消“限墅令”的同时，自然资源部还宣布，建议取消土地拍卖中的地价限制。
取消地价上限，意味着新房限价将会随之取消。市场重新回到充分市场化的状态，优质地块可以通过开发高品质产品来兑现其价值，房企不用担心地拿贵了算不过账了。
无论是取消“限墅令”，还是取消地价限价，两者都表明，高端改善需求正在得到重视和满足。
值得注意的是，在“满足多样化改善性住房需求”的前面，《报告》还有一句话：“完善商品房相关基础性制度”。
此前，为了抑制楼市过热，各地曾出台多项商品房调控政策，如限购、限贷、限售等。而随着供需关系逆转，各地因城施策之下，相关政策也在持续调整。
就在1月份，住建部已将房地产政策的调控权下放给地方政府。在楼市调控上，地方有了更大的自主权。
比如，住建部发文的隔天，广州就宣布解除限购。
另外，《报告》也强调，“各地区各部门要多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策,谨慎出台收缩性抑制性举措,清理和废止有悖于高质量发展的政策规定。”
有了两会的定调，接下来，为了更好支持“多样化改善需求”，各地的政策必然还会持续调整，而且，政策一定是朝着宽松的方向优化。
各地对各类改善需求的限制政策有望进一步放开。接下来，无论是刚改、再改，还是高端改善、乃至终极改善等群体的购房需求，都将得到充分的满足。
加快推进“三大工程”
城中村改造成重要机会点
“稳步实施城市更新行动,推进 ‘平急两用’公共基础设施建设和城中村改造,加快完善地下管网,推动解决老旧小区加装电梯、停车等难题,加强无障碍、适老化设施建设,打造宜居、智慧、韧性城市。”
保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造并称“三大工程”。
目前，房地产正处于深度调整期，新旧产能转换过程中，“三大工程”无疑为稳增长、稳楼市提供新动力。
从目前公布信息来看，各地对于“三大工程”的规划力度都非常充分。关于“三大工程”的表述，此前也高频出现在各省级政府工作报告中。
例如，广东提出，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，新增筹集建设配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房不少于18万套（间），新开工改造城镇老旧小区1100个以上。
北京也提出，加大新型基础设施投资力度、抓好保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，积极推进地下管网建设。
今年，北京计划建设筹集保障性租赁住房7万套，渗工各类保原性住房8万套。
这里最值得关注的便是老旧小区改造工程。
和人口一样，中国的房屋也在加速步入“老龄化”。据《中国人口普查年鉴》，中国住房有超过35%建成于上世纪90年代及以前，建成于本世纪初的也有30.3%。也就是说，目前有约65%以上的住宅建成年限超过20年。
功能老化、居住体验下降等问题正严重困扰着许多居民。
老旧小区改造，将会是接下来数十年的重大工程。根据中央的工作目标，到“十四五”期末，将力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。
针对不同的房子，有不同的改造策略。老化严重但地理位置优越的的小区，引入开发商进行拆迁建设；房龄较新、主体尚完好的小区，则以旧城改造为主。
后者也是这几年更为普遍的模式。各地都纷纷加码老旧小区改造类的城市更新。
比如深圳市去年原计划完成100个以上的老旧小区改造，实际完成了230个；今年计划开工改造141个老旧小区，全年完成100个以上老旧小区改造，加装电梯1000部。
当前，行业正处于新旧模式的转换期，房企也不无寻求新的增长点。本届两会工作报告，再次为政策及行业走势指明了方向。
首先，因城施策之下，2024年将会为政策极为宽松友好的一年。购买力，尤其是高端购买力会进一步释放。拥有高端产品开发能力的房企，有望拿到新的入场券。
其次，保交楼进一步推进，各部门将为房企及项目的合理融资需求提供有力的支持；
再者，增量市场与存量市场此消彼长，存量住宅的更新改造市场容量可观，也将成为房企转型升级过程中不容忽略的一条新赛道。