——你不得不了解的十个问题（上）
在4月18日我们的专题研究《运营为王，唯快不破——城市更新大潮中创新空间的经营之道》发布之后，引发了各界人士的广泛关注和反馈，因此在上周四晚上（4月26日20:00-21:00），我们在产城研究中心的官方微信群（在文章底部添加官方小助理申请进群）中进行了关于原创报告《运营为王，唯快不破——城市更新大潮中创新空间的经营之道》的进一步深入讨论，这也是我中心举办的第二次线上专题沙龙（第一次沙龙专题及详细情况请查阅往期文章）。在官方微信群中，翟战平老师针对粉丝们提出的问题进行了详细解答和相互探讨，各界人士针对创新空间的问题也各抒己见，提出了诸多看法，讨论热烈。本文就讨论中受到广泛关注的重点话题进行了整理，总结出了关于创新空间最核心的十个问题，力求解决大家在相关方面的疑惑，让进群较晚未及时了解到或者还未入群的朋友也能有些收获。
NO.1
当前的创新空间都有哪些机遇？在哪些地方可以搞呢？机遇具体包括哪些呢？
创新空间的兴起不仅是未来城市化发展的趋势，更是应时代之所需。一方面，目前，我们可以看到整个城市在向都市化上行，产业方面，尤其是北京等一线城市，现在对核心产业、高精尖产业的要求很高，如我们参与的智能制造搭建，已经能明显的感觉到，产业在其中起到的重要作用。另一方面，我们的办公方式和生活方式都在变得越来越移动化、流动化，这对整个空间需求也提出了很高的要求。所以，从现在来看未来是一个很大的机遇。
创新空间的机遇主要表现在以下几个地方：
第一，大都市的中心区。近年来，国外和国内的城市发展趋势呈现为创新、创业型企业逐步改变在郊区办公区集聚的传统，不断向大都市中心区转移。从这一趋势来看，中心区的城市改造已经变得非常重要。在中心城市区，通过结合工业区改造和城市更新，规划良好的生态办公环境的街区楼宇，从而吸引更多的知识工作者，这是目前开发创新空间重要因素。因此，第一个机遇主要来自于整个城市中心区的功能改造、片区改造，以及楼宇的综合改造。
第二，已经有一定规模产业集聚的高新区和开发区。在这些区域，创新空间以产业为核心，成为整个园区的创新中心，是整个园区的大脑和芯片。以我们目前参与的中关村东升科技园的项目为例，我们可以清楚地看到当前对创新空间——园区大脑和芯片的需求，这样的创新空间已经不再像传统市场上以联合办公为核心的空间。比如圈成式的田园综合体，这种田园综合体形成良好的生态和休闲环境，成为流动的办公室，以文创项目的形式发展会员俱乐部、田园酒店等，从而形成一种新的创新空间的方式。
NO.2
创新空间运营团队核心能力都要求哪些?
创新空间对运营团队的要求非常高，主要包括以下几种：
第一，对于空间运营服务的把握能力。空间运营服务主要强调的是空间的复合利用度，即在提供一些诸如空间出租、物业管理等基础能力的同时，也要能够提供营造主题产业、主题氛围等空间整体性服务。以产业主题为例，目前，我们正在参与的垂直产业、智能硬件的创新空间项目，它的核心是提供一定的平台搭建能力，为这个空间创建一个产业主题，使客户，尤其是入驻的客户具有趋同性。另外，在提供这种增值服务的同时，规模性及专属性能的优势也会更加凸显。这也就引出了创新空间运营团队的第二个核心能力，即创建产业氛围的能力。
这一能力是对整个综合业态的运营能力。目前的创新空间更多的是办公业态，或者是以办公为主要功能的业态。但事实上，这种创新空间是城市的会客厅，是集休闲空间、娱乐空间、办公需求等为一体的艺术空间，而这一空间的形成离不开运营团队的多种业态组合能力。因此，让空间在多重环境里产生符合价值的多业态设计能力是运营团队需要具备的。
关于创新空间运营团队核心能力，可总结为运营团队的“铁人三项”。
第一项，“看得见，摸得着”的空间运营能力的打造。
第二项，“看得见，摸不着”的聚平台建社群的能力。
第三项，“看不见，摸不着”的产业级、多业态的组织能力。
只有这样，才能打造更好的运营团队，并获得复合性的收益。
NO.3
创新空间经营的主体分几类
创新空间经营的主体，主要分为以下几种：
第一种，以赚取房子房租差价的“二房东”角色。当下流行的长租公寓、创客公寓在本质上都属于二房东方式。
第二种，以企业增值服务为主题的“企业服务员”的角色，包括跑腿儿、端茶倒水，代理企业注册等服务。这些角色可以说比二房东多了一项增值服务，但是这些增值服务仍停留在基本的增值服务角色上。
第三种，维护社群和产业生态为主的“创新园丁”角色。目前，这个角色还比较少，但很多已经处在构建的过程中。事实上，要跳出原来的“二房东”模式，归根结底还是要靠产业及服务，即给产业空间、产业内容建立新载体。
第四种：以股权投资为特色的“投资人”角色。这种投资人角色现在还处于前期阶段，有很多创新空间的经营者对此寄予厚望，但从目前的业务逻辑上看，这种投资性的收益对于整个创新空间的运营来讲，与天使投资人和专业投资人相比存在很多弱势。
NO.4
空间经营中如何融入产业功能？
比如田园综合体，它从政策属性上来说，本质上是中央对于乡村发展的一个模式的创新和探索，核心目标是要解决农业、农村、农民问题，破解乡村凋敝的现状。从这个角度上来说，它是对于发展模式的探索和尝试，核心要素就一定是围绕着农村、农业和农民。
那么三农问题应该怎么去破解？怎么去发展？其实国家已经有大量的政策尝试，包括新农村建设、现代农业、农业水利设施、农业科技等等。田园综合体与以往的政策的核心差异是政策制定的背景的差异。2017年一号文件开篇即定调，我国农业农村发展已进入新的历史阶段，“农业的主要矛盾由总量不足转变为结构性矛盾”。并提出“紧紧围绕市场需求变化，……促进农业农村发展……向追求绿色生态可持续、更加注重满足质的需求转变。”
在这个政策背景下，破解三农问题的核心思路集中到了对于新产业、新业态的创新和探索，力争拓展农业产业链的价值。田园综合体在这个政策框架提出，也是对新产业、新业态以及农业产业链价值延伸的承载。
这就是空间经营融入产业功能的良好示例。
NO.5
在运营创新空间方面的盈利点都有哪些？
运营创新空间的盈利点逃不出三大方面。
第一方面，空间出租收入。这一方面是目前最主要的收入，也是最核心的收入。
第二方面，增值服务收入。如果要获得增值服务收入，那你就必须要建产业社区，建主题氛围，只有这样，才能使增值服务系列化，从而形成盈利的可能。目前市场上的这种增值服务基本上还处于一个初级服务的阶段。
第三方面，产业技术收入。这种产业级服务不仅仅包括股权投资，尽管现在市场上探讨股权投资较多，但绝大多数创新空间的股权投资基本上没有竞争优势。因此，真正能够享受到所谓的资本收益的产业级服务，更关键的是打通整个产业的服务链，这也就是所谓的提供链式服务的需求。只有这样，才真正有可能衍生后期产业基金、股权投资以及企业之间共同发展整个产业链的需求。