2017 年，长租公寓市场可谓风起云涌，经过数年的潜心发展，终为世人所熟知。自 7 月广州推出租售同权后，数十个省市相继推出了适合本地区的住房租赁新政，而开发商和一众国企也开始将经营领域逐渐向住房租赁领域倾斜，陆续涌现出以泊寓、冠寓为代表的开发商系长租公寓和以红璞、自如为代表的中介系长租公寓。开发商系与中介系长租公寓的强势扩张，成为 2017 年长租品牌公寓的主旋律。
2015 年 11 月，国务院首次将“公寓”定性为生活性服务业，并提出将重点支持长短租公寓等业务发展。作为长短租公寓的细分业态，长租公寓近两年来也获得了越来越多的关注。而随着市场内玩家愈来愈多，品牌呈现出良莠不齐的特征，如何还原市场本源，为品牌长租公寓的发展提供借鉴指导，就显得愈发重要。
在中国饭店协会公寓委员会指导下，迈点研究院（MTA）针对过去一年中国租赁地产市场的实际发展状况，发布 2017 年度长租公寓市场大数据分析报告，旨在透过对年度大数据的整合分析，深度解读两大市场，为长租公寓经营者、业主提供投资与经营发展的参考。
市场规模和投资热点
长租公寓因房源及经营方式的不同，一般将其分为集中式公寓企业和分散式公寓企业。经过近 5年的发展后，两种经营业态在我国主要城市中长租公寓的市场规模如何，哪些地区和城市是长租公寓的投资热点，又有哪些地区还适合进行长租公寓的投资？
市场规模分析
按公寓数量计算，截至 2017 年 12 月，据迈点研究院（MTA）的不完全统计，国内公寓市场中的服务式公寓市场规模尚不及 10%，而分散式长租公寓占比则近 8 成。可以看出，由于集中式长租公寓物业获取相对分散式门槛更高，而公寓对交通及地理位置的要求又较为苛刻，因此在整体规模上，集中式长租公寓远逊于分散式长租公寓。但在品牌知名度及影响力方面，集中式长租公寓则更胜一筹。
根据迈点研究院（MTA）的测算，不完全数据统计，截止到 2017 年底，国内重点城市中集中式品牌长租公寓门店约为 2000 家，房间数约为 16 万间。其中，魔方稳居首位，仅用不到 2 年的时间，其新开业门店数便从 100 家增长到目前的 400 家，仍为国内集中式长租公寓门店数最多的公寓品牌。
据不完全统计，截止到 2017 年底，在纳入迈点研究院（MTA）监测的集中式长租公寓品牌中，华东地区的门店数已达近 900 家，占全部纳入监测的集中式品牌长租公寓的近一半，华南和华北的门店数也分别有 480 家和 343 家，两区域占比分别为 24.86% 和 17.76%。
据不完全统计，截止到 2017 年底，纳入迈点研究院（MTA）监测的集中式长租公寓品牌中，广东省与上海市的集中式长租公寓数量最多，分别有 460 家和 354 家，北京和江苏则分别有 328 家和 221 家门店纳入监测。
主流品牌实际市场运营分析
据不完全统计，截至 2017 年末，纳入监测的集中式品牌长租公寓在中国集中式长租公寓市场中所占份额约在 30%，纳入监测的分散式品牌长租公寓在中国分散式长租公寓市场中所占份额约在 50%，公寓品牌形象及消费者心智均已稳固。在这一背景下，迈点研究院（MTA）着重分析了市场已有长租公寓品牌的实际运营情况，并试图通过迈点品牌指数 MBI，以数据的形式还原上述品牌在市场中的影响力与运营水平。
迈点品牌指数 MBI 是迈点研究院（MTA）通过自主开发的“迈点品牌指数监测系统”(MBIMS)，针对行业相关的集中式长租公寓 / 分散式长租公寓 / 共享办公空间品牌，每月不间断跟踪迈点网、国内主流搜索引擎搜索及其他行业数据库合作网站的上百万网民的上网行为；对品牌的潜在用户或实际使用用户的 IP 属性进行分类，从搜索指数、运营指数、媒体指数等 3 个维度，进行数据收集、统计。
迈点研究院（MTA）对品牌指数原始数据库，进行审核、校对，通过 MBI 系统统计出各品牌的有效关注比例，并最终加权计算得出迈点品牌指数 MBI 数据。MBI 系统还会根据同一类别品牌进行归属，按照有效关注比例进行排名，综合反映品牌影响力。
通过近三年的集中式长租公寓品牌指数对比不难发现，集中式长租公寓在近两年取得了长足的进步。其中，2016 年集中式长租公寓的品牌指数平均值环比提高了 85%，2017 年增幅虽不及2016，但其环比也增长了 16%。
与分散式长租公寓相比，集中式长租公寓竞争更为激烈，虽然 YOU+ 和魔方仍位列品牌指数榜单前两位，但品牌指数榜单 TOP10 中已涌现出越来越多的跨界入局者的身影，比如以泊寓、冠寓和领寓国际为代表的地产系，以红璞、自如寓为代表的中介系，二者的悄然崛起正在逐渐改变集中式长租公寓的市场格局和品牌格局。
通过对近三年的分散式长租公寓品牌指数进行对比，2016 年，分散式长租公寓的品牌指数平均值环比 2015 上升了 54%；2017 年，分散式长租公寓品牌指数仍保持上升态势，环比 2016 年再增长 25.02%。
与集中式长租公寓不同，分散式长租公寓入局者仍以互联网基因的租房平台为主，其中，优客逸家继 2016 年之后再次蝉联榜首。前十名中多数品牌仅在一个城市或几个重点城市中布局，鲜有全国性的分散式公寓品牌出现，预计未来较长一段时间，中国的分散式长租公寓市场都将呈现这一格局。
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