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这个“金融实锤”,彻底让长租公寓清醒了

2018-10-15 09:41

提到“租金贷”三个字,一定能想起8月份行业里的那些事儿,我爱我家前副总裁胡景辉的公寓爆仓言论、杭州鼎家公寓上千名租客无家可归、紫竹张先生10W+比贩毒赚刷爆朋友圈,“租金贷”似乎成了诈骗和圈钱的代名词。

 

终于还是来了,全国迎来了第一条关于“租金贷”的重磅政策,条件极为苛刻。

 

2018年9月30日,上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市金融办、人民银行上海分行和上海银监局五部门联合出台了《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》。

 

本次政策虽然只有10条内容,却能理出11条关键信息:

 

第一,满足基础门槛。业务范围无“住房租赁经营”者不得开展租金贷。

 

第二,要求房屋备案。未经上海市房屋行政管理部门备案者不得开展租金贷。

 

第三,必须投靠组织。未加入上海房地产经纪行业协会的代理经租企业不得开展租金贷

 

第四,必须合作正规金融机构。不得与无牌金融机构合作租金贷业务。

 

第五,放贷必须要房东同意。开展租金贷业务,应事先征得房东书面同意。

 

第六,贷款必须是租客自愿。禁止强制或诱骗租客使用租金贷产品,禁止在签约前收取定金,不得收取与租金贷相关的其他费用

 

第七,租房和放贷合同分开。租金贷贷款合同应该和租房合同分别签署,禁止在租房合同中提租金贷任何内容。

 

第八,租房必须办理网签。租房必须在上海市住房租赁公共服务平台网签,严禁金融机构为没有办理网签的租客提供租金贷服务

 

第九,放贷款周期受限。租金贷的放款周期应当与代理经租企业向房东支付租金的周期匹配,租金贷贷款期限不得超过租客的租房期限。

 

第十,不允许高杠杆运营。企业不允许高杠杆运营,还需要做资金链断裂的风险处置预案,确保租客、房东不受损害,更禁止利用租金贷业务沉淀的资金恶性竞争抢房源,不得哄抬租金抢占房源。

 

第十一,违规惩罚措施。违反上海此次通知者,在受到监管处理的同时,还将被纳入风险警示名单向社会公示,且暂停违规企业发布房源业务。

 

与其说是租金贷受到了管控,不如说是市场迎来了全面监管。

 

租金贷对于租房市场的真正意义,在于帮助公寓机构快速实现资金回笼,增加资金运用效率,对补偿装修工程债务及门店发展扩张起到关键作用,年付能带给与租客更实惠租金价格以及为门店带来更稳定的租赁情况,实现多赢。

 

“租金贷”政策落实后,公寓机构一旦开展租金贷,不仅要围着政府、银行、行业这三个层面打交道,还将全面纳入监管,网签使经营情况更加透明了,房屋备案纳税使经营成本增加了,租金贷资金使用限制增加了。

 

可以说,长租公寓利用租金贷的套利窗口自此关闭,视政策效果还将迎来全国推行。

 

不仅融资越来越难,市场越发收紧,房企转型难、公寓生存难。

 

回到市场的大环境下来看,大量房企发起的住房租赁专项债被终止,包括近日的合生创展100亿债、富力60亿债等,目前房企累计发债终止超过1000亿发债被终止,这放出了一个重要信号:不仅市场资金面普遍收紧,监管层对于资金走向越发谨慎,而且市场准入条件越发收紧,房企转型越来越艰难,中小企业生存更为问题。

 

中小企业的融资方式相对单一,商业模式模糊,盈利空间较低,风险抵抗能力缺失,租金贷的问题不仅仅在于盈利和发展,更多在于监管后被发掘的问题,例如建筑及运营中存在违法违规的问题。

 

可以说,行业洗牌愈演愈烈,不规范得中小企业加上利用杠杆将很难过冬。

 

消费者对于这条政策的反应:“太好了,能够控制一下不良的体系”

 

在消费者心中,其实很反感租住公寓时候遇到的“租金贷”,主要原因就是租客在租房签合同时,对签约借贷并不知情,而且市场还爆发了诸如鼎家暴雷这样的恶性事件,我们来看看来自界面新闻《上海公布10条监管举措,进一步规范“租金贷”》文章尾部的评论:

 

“都是套路,处处是陷阱,为什么就不能做点不坑蒙拐骗的事情。”、“条例制定,更需主动监管,希望将来不要出什么乱子。”、“但愿能完善”……

 

通过评论,可以看出大家非常认可“租金贷”新规,有些消费者直接抒发了一直以来对行业“租金贷”乱象的不满,有些消费者担心规范出台后是否能够完美落实。无论如何,租客始终还是要租房子,他们希望租房行业越来越规范,希望自己的权益得到保障。

 

总而言之,“租金贷”政策的落地,不仅加剧了住房租赁行业的洗牌,更应该让从业者们回头反思,消费者究竟怎么看待公寓行业乱象的。然而,行业洗牌对于市场而言是残酷的,没有什么捷径,必须在经营正规化上寻找出路。

 

 

附件《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》

 

一、无"住房租赁经营"业务范围、未经本市房屋行政管理部门备案、未加入本市房地产经纪行业协会的代理经租企业不得合作开展个人"租金贷"业务。代理经租企业不得与未经国家金融监管部门批准设立、无金融许可证的机构合作开展个人"租金贷"及相关业务。相关行业组织应当制订统一的行业标准,明确允许合作开展个人"租金贷"业务的代理经租企业应当具备的条件。

 

二、代理经租企业利用房东房源与金融机构合作开展个人"租金贷"业务,应当事先征得原始房东书面同意。代理经租企业不得强制或诱骗租客使用个人"租金贷"产品,不得在签约前收取定金或设置其它条件,不得收取与个人"租金贷"业务相关的其他费用。个人"租金贷"贷款合同和住房租赁合同应当分别签署,有关住房租赁租金贷款的内容不得出现在住房租赁合同中。

 

三、发挥住房租赁公共服务平台的行业监管作用。代理经租企业应当按规定使用全市统一的居住房屋租赁合同示范文本,进行住房租赁合同网签。住房租赁合同未经网签的,金融机构不得为其办理个人"租金贷"业务。

 

四、代理经租企业应当严格把控自身杠杆率,密切关注企业流动性。个人"租金贷"的放款周期,应当与代理经租企业向房东支付租金的周期相匹配。流动性紧张的企业应当采取加强资本投入、缩小个人"租金贷"业务规模等方式降低杠杆率,并做好资金链断裂的风险处置预案,确保租客、房东利益不受损失。

 

五、代理经租企业不得套取银行业金融机构信用,不得利用个人"租金贷"业务沉淀资金恶性竞争抢占房源,不得哄抬租金抢占房源。

 

六、银行业金融机构开展个人"租金贷"业务应当符合国家宏观调控政策,应当严格按照《个人贷款管理暂行办法》(银监会令2010年第2号),依据"了解客户、依法合规、风险可控、权责明确、公平诚信"原则,审慎开展相关业务。

 

七、银行业金融机构开展个人"租金贷"业务时,应当有效履行贷前调查、贷中审查、贷后管理的主体责任,不得将授信审查、风险控制等核心业务外包。个人"租金贷"资金应当采用受托支付方式向借款人交易对象支付。

 

八、银行业金融机构应当建立并严格执行面谈制度,采取有效措施确定借款人真实身份。应当充分告知借款人贷款的真实情况,包括但不限于贷款金额、贷款利率、逾期责任、贷款期限等内容,并确认借款人借贷的真实意愿。

 

九、银行业金融机构应当结合申请人的收入、负债、支出、贷款用途等因素,合理确定贷款金额和期限,贷款期限最长不得超过住房租赁期限。

 

十、对违反通知规定的代理经租企业、金融机构,由相关管理部门依法依规予以处理。同时,将违规代理经租企业纳入风险警示名单向社会公示,并通报市场监管、网络监管等部门暂停代理经租企业房源发布业务。

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