高杰 |
上海财经大学营销学博士，美国密歇根大学 Ross 商学院，澳洲 悉尼科技大学访问学者，上海大学营销学副教授，上海大学 MBA 讲席 教授，上海大学城市与企业研究中心副主任；上海福赛特机器人有限公 司联合创始人、CMO；旭辉领寓国际社区合伙人、副总裁 CMO；澳洲睿徳投资有限公司合伙人，枫联投资管理合伙人 。
2016 年中央经济工作会议与 2017 年党的十九大报告都指出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。表明我国政府已经高度重视对国民居住权利的保障。我国在上世纪 90 年代中期开始推进住房制度改革，重点解决了住房供给的市场化。但是不可回避的是，经过多年发展，在许多大城市，由于住房市场价格高企，住房保障对居民范围有限，还有相当一部分的城市新生人群（尤其以青年为主）既无力购买自有住房又不属于国家住房公共保障对象，只能在市场上自我寻求承租各类住房。与我国快速发展的住房买卖市场相比，我国租赁市场长期发展滞后，不仅住房租赁制度不健全，金融资本市场支持结构也很不完善。
▲YOU+ 国际青年社区
同时，我国每年进行着世界上最大规模的人口流动，目前我国拥有 13.7 亿人口，住房租赁人口约为 1.68 亿，租赁市场规模约1.2万亿元，预计2030年规模会到达4.6万亿。新时代背景下，尤其是2018年政治会议上表明“坚决遏制房价上涨”，表明了国家的坚定态度，房地产市场由增量时代转为存量时代，租赁时代已经到来，长租公寓企业的发展逻辑也在此背景下产生了巨大的变化。在以前一线城市传统租赁方式中介利用信息不对称下销售租房信息连接业主承租方获取中介费，近些年受到互联网的影响，信息更加透明，但是业主自己租赁房屋体验感差、不稳定因素多、违背契约合同事件经常发生，这些痛点使得长租公寓市场成为房地产存量时代下的发展突破口。并且以日益增长的收入与对品质的要求为基础带来的租金持续上涨，加之政策红利，在未来长租公寓会成为刚需高频市场的重中之重。当然此类业务的开展离不开充足的资金支持，众所周知大部分长租公寓其实都处于亏损状态，因为以前的资本逻辑是房产在不断增值，通过重资产中的房产的溢价去覆盖运营中的成本，但是在新时代背景下房价政府调控限价的情况下，长租公寓企业只能通过各种增值服务，加强全产业链的运营实现最终的发展目标。
▲泊寓城市青年家
在这样的新时代背景下，从国家的租赁政策演变梳理开始，我们应该及时对目前我国长租公寓的行业现状，及涌现的各种运营模式做出适度的解析，对比国外成熟先进运营模式对目前国内长租公寓发展的借鉴，找到适应我国长租公寓的发展模式，并且对比国外成熟模式， 助力于长租公寓企业提供更多的发展、运营策略的选择，进而为增强盈利能力提供更多的抓手，同时为国家租赁制度创新提供一些合理化的建议。
从公开数据来看，很多长租公寓领域早期创业企业经过市场的洗牌，或经营不善，或资金链断裂，或被头部企业收购，黯然离场。投资长租公寓不赚钱或利润很低已经是行业共识，金融资本市场的不认可增加了长租公寓企业的生存难度，新时代背景下，房住不炒坚决遏制房价上涨，又给了长租公寓的原有投资逻辑带来了更大不利。
▲招商蛇口壹棠
长租公寓代表着一种升级改造的“新”趋势，那就是创造提供城市各类人民群众的美好生活。当然面对房地产这种传统领域，尤其是资金密集型行业，在新时代背景下提出的去杠杆导致资金紧张，房住不炒的形势下，长租公寓必须找到自身独特的运营模式及战略定位，提升运营效率，才能适应新形势下的发展。
目前我国租赁市场制度不完善，同时各类金融资本市场管控较严格，与国际相比还有较大差距，随着长租公寓的快速发展，企业运营效率不高，不能匹配快速发展的市场，因此长租公寓需要根据自身特点深度确定其独特的运营模式，打造良性的公寓运营生态链条，提高企业主动性，最终实现合作共赢。
我国住房租赁市场长期以来未得到足够重视的发展，前期租赁住房的需求主要来自于中低收入家庭，租赁市场化程度高，但专业化程度偏低。随着长租公寓迅速的成为行业风口，企业主要形成了三个阵营：创业系、房企系、国企及中介系。创业系企业进入市场较早，积累了较多运营经验，同时利用线上线下结合；房企系由于拥有资金及物业资源优势，基本都可以快速切入市场，迅速扩张规模；国家队进场进行专有租赁土地的开发建设，即将大规模入市及中介利用销售团队及租客需求的第一手资料优势切入长租市场。同时长租公寓企业的运营模式主要分为两种：一是集中式公寓运营及分散式公寓运营。集中式公寓的前期投入资金较大，但具有规模优势，标准化程度高，特别可以有效降低人工成本，容易创造社交文化，并且物业可选择余地大，合作模式多，主要代表有旭辉领寓、万科泊寓、朗诗寓等；分散式公寓前期资金投入小，但是由于房源性质不一，多而散导致标准化程度不够，管控成本较高，社交属性就会偏弱，主要代表有自如、青客、相寓等。
▲朗诗寓
长租公寓市场扩大的同时政府不断加大住房租赁政策的扶持力度，2018 年证监会发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》为长租公寓的资本市场注入了一剂强心剂。随着开发商的全面加入，银行资金的开闸，产业基金进入，甚至现在准许并鼓励险资进入长租领域，为长租公寓企业与资本市场结合创造了多种可能性，为企业发展添加了助力。
▲龙湖冠寓乐山路店示意图
从全球范围来看，美国居民租住住房的比例较高，是全球租金规模最大的住房租赁市场（约超 3 万亿人民币）。美国长租公寓发展历史悠久，从20世纪40年代到21世纪，独栋房屋作为美国家庭最主流的住房类型，占 60% 以上。长租公寓运营成本更低、适合机构资金进入，在 20 世纪 40、50 年代大受欢迎、拥有 2-4 个居住单元的多住户住宅比例逐渐下降，长租公寓占总住房的比例在 60 年内上涨了 70%。而且，长租公寓的出租率一直非常稳定，从 1995 年以来均值保持在90%左右，即使在2008年金融危机期间，也保持在85%以上，新建公寓在6个月内也达到70%的出租率，出租现金流稳定。美国长租公寓在物业类型上通常是集中建设的，在东部以中高层为主，在西部以花园式为主。长租公寓市场的主流是重资产自持模式，收购物业后直接持有房屋产权，以获取租金及物业增值作为投资回报，但整体企业集中度不高。因长租公寓租金回报率高（目前全美平均为 5.5% 左右），银行经营物业贷款利率低（目前平均为 4%-4.8% 左右，根据资产质量和贷款比例会有不同），因此，绝大部分投资人均通过股权投资 + 银行贷款方式收购长租公寓。在金融危机后，租赁越来越多的成为一种美国人的生活方式，年轻租户比例增加且50-69 岁中老年增长迅猛；越来越多高学历人群倾向租赁；单身仍是主体，已婚比例大幅上升；中高收入租户快速增长。
▲旭辉领寓 研发基地
与美国住房租赁市场不同，日本的住房租赁市场企业集中度更高，TOP50 企业的市场占有率在 40% 左右，相同的是市场规模都很大（约 7200 亿人民币）。日本长租公寓主要为托管式模式，但日本不但在赋税端给与建造租赁住房减免，同时允许以租赁住房的土地、房屋价值抵扣高昂的房产税及土地持有税。与此同时在租赁住宅的出租环节，房租将课以不动产所得税，不动产所得税即为不动产收入额扣除有关费用后的余额，而企业类业主可扣除的费用远远高于个人业主，许多出租住房的个人业主委托租赁企业出租房屋，以合法避税。日本近年来经济不景气，民众购房意愿下降，主动租房并且租金呈下降状态；租房人口快速向城市圈聚集，回归城市中心。长租公寓企业却得到了很大的发展，包括扩展多种服务性收费、创新托管模式、精细化管理等。
以目前国家支持住房租赁市场发展，坚决遏制房价不涨，进而对国内长租公寓企业未来的运营模式将产生深远影响，后续长租公寓企业应该科学思考如何建立适应自身的发展模式，赶上“风口”的同时，还能飞的更高！