这几天,各地开始陆续发布2021年一季度经济数据。
根据4月22日西安市统计局发布的2021年一季度经济数据,一季度西安市生产总值为2459.94亿元,同比增长16%,两年平均增长5.5%。
从GDP的角度来讲,一季度西安的表现只能说平平。
数据显示,一季度西安房地产开发投资同比增长11.4%,两年平均增长4.7%;商品房销售面积381.27万㎡,同比增长30.2%,两年平均下降1.1%。
此前的4月20日,陕西省统计局发布陕西省2021年一季度经济数据显示,2021年一季度陕西全省商品房销售面积为751.01万㎡,同比增长53.7%。
照此计算,一季度西安的商品房销售面积占到陕西全省的50.77%。
NO.1丨壹
在地产市场中,一季度并非传统的旺季。这一方面是因为春节假期因素的影响,另一方面是因为冬季禁土令对于工程进展的影响。
2021年一季度中,西安商品住宅市场的供应还受到一个非常重要因素的影响,那就是限价。
根据《地产房剑》统计,2021年一季度西安城六区、长安区、临潼区、西咸新区沣东新城仅有12852套房源结束意向登记,与去年同期10530套相比,虽然说有所增加,但去年一季度受到疫情影响各项工作是有一个多月时间按下暂停键的。
同时,一个季度12852套的新增供应量,与这几年西安平均每月1万套商品住宅成交量相比,很明显也是无法满足当前的市场需求的。
在新房供应不足的情况下,对于市场的影响体现在以下几个方面:
第一,“千人摇”、“万人摇”楼盘频出。
在2021年之前,西安只有1个“万人摇”楼盘,而2021年刚刚过去不到4个月时间,已经诞生了山水美树、高科麓湾国际社区、紫薇华发CID中央首府、保利·天悦等4个“万人摇”楼盘。虽然说这几个万人摇楼盘之所以吸引这么多人登记有地段、价格、产品等很多因素,但目前市场供应不足是非常重要的一个原因。
第二,将部分需求挤压至二手房市场。
新房供应不足的情况下,必然导致部分购房者的目光开始聚焦到二手房市场,特别是近几年新建成的一些楼盘或者是学区不错的楼盘,二手房价格被热炒,价格一路攀升,从而进一步导致一些热门楼盘一二手房价格倒挂明显。
第三,部分需求被挤压至咸阳。
西安主城区新房供应不足再加上价格已高,西咸新区的房价也已经不低了、供应也有限,再加上限购因素的影响,这也就导致部分购房者被挤压至咸阳,特别是在地铁1号线三期开建的情况下,进一步拉近了咸阳与西安之间的距离。因此我们可以看到,2021年一季度咸阳房地产开发投资增幅高达162.8%!虽然说咸阳一季度的销售数据目前还没有看到,但预计会呈现大幅增长的趋势。
NO.2丨贰
面对西安商品住宅市场的旺盛需求,西安也采取了一定的政策措施为市场降温。
3月30日,西安最新楼市调控政策出台。
其中,从需求端对于新落户家庭要求落户满1年、并且能够提供连续12个月社保或个税证明,才可以买房子。同时,通过延长限售时间增加投资客的资金成本,从而抑制投资需求。
但从目前来看,3.30楼市新政对于市场的降温非常有限,这一点从4月份的意向登记情况就可以看出。
因此,在为需求降温的同时,增加供应才是目前西安市场当务之急。
在3.30楼市新政中,在增加供应端有两项政策后续的执行值得关注:
一个是结合城市发展、人口流入、住房库存等因素,合理确定年度住宅用地供应规模,科学调节供地节奏。每年一季度,发布本年度住宅用地供应计划和存量住宅用地信息,稳定土地市场预期。全市商品住宅用地供应总量年均增长20%以上。
一个是加强商品住房项目销售方案管理,优先满足居民家庭首套住房需求。
不过,3.30楼市新政出台将近1个月,西安尚未发布集中出让土地的公告,今年的土地供应节奏到底如何,还需要等待。而至于“优先满足居民家庭首套住房需求”,从目前来看也暂无进一步的具体政策出台,到底如何来满足,尚是一个疑问。
当然,今年市场供应角度还有一个期待的就是共有产权房。这个在2018年年中就已经提及的共有产权房,今年落地是大概率事件。在上一周,西咸新区空港新城已经有1宗共有产权房用地成交,在周边商品房售价1.2万元/㎡的情况下,空港新城这宗共有产权房的限定售价为7360元/㎡。
当然,至于共有产权房的市场接受度到底如何,还需要等项目入市销售后进一步观察。