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土地出让金划转税收部门,对房企有何影响?

2021-07-05 14:13

近日,财政部官网显示,财政部、自然资源部、税务总局、人民银行等四部门发布通知,从2022年1月1日起,将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收。为什么要转为税务部门来征收?与房地产税有何关系?对房地产有何影响?一起来看看专家怎么说。
 
在这项通知中,最受关注的是国有土地使用权出让收入征收部门的转变,因为该项收入涉及金额巨大。
 
根据财政部数据,2020年地方政府国有土地使用权出让收入为84,142亿元。今年1~4月份国有土地使用权出让收入为21,383亿元,同比增长35%,占同期地方财政收入的33%。
 
一、专家:只是改变征收流程
 
按照通知要求,将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入,全部划转给税务部门负责征收。自然资源部(本级)按照规定负责征收的矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金,同步划转税务部门征收。

划转工作将先试点后推开。自2021年7月1日起,选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省(自治区、直辖市、计划单列市)以省(区、市)为单位开展征管职责划转试点,探索完善征缴流程、职责分工等,为全面推开划转工作积累经验。暂未开展征管划转试点地区要积极做好四项政府非税收入征收划转准备工作,自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。
 
四项政府非税收入划转给税务部门征收后,以前年度和今后形成的应缴未缴收入以及按规定分期缴纳的收入,由税务部门负责征缴入库,有关部门应当配合做好相关信息传递和材料交接工作。税务部门应当按照国库集中收缴制度等规定,依法依规开展收入征管工作,确保非税收入及时足额缴入国库。已缴入财政非税专户,但尚未划缴国库的有关资金,由财政部门按非税收入收缴管理制度规定缴入国库。
 
税务部门按照属地原则征收四项政府非税收入。具体征收机关由国家税务总局有关省(自治区、直辖市、计划单列市)税务局按照“便民、高效”原则确定。原由自然资源部(本级)负责征收的矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金等非税收入,征管职责划转后的具体工作由国家税务总局北京市税务局承担。
 
《通知》明确,除本通知规定外,四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策,继续按照现行规定执行。
 
粤开证券研究院副院长、首席宏观分析师罗志恒分析称,此次调整的是征收机构,而非土地出让收入的归属权,只是从自然资源部征收土地出让收入转由税务部门,与之前社保改由税务是一个逻辑,并没有实质性触动地方利益。
 
由于2018年国税地税机构完成合并,地税部门成为历史,税务部门成为国家税务总局垂直管理部门。此次地方政府所有的土地出让金划归税务征管,有人认为土地出让金也将由地方财政收入划归为中央财政收入。
 
一位省级财政人士表示,这次收入征管划转不涉及资金分配,因此对地方财政没有影响。另一位地方财政人士表示,税务征收土地出让金,收入还是归地方,由省市共享,暂时没有调整。
 
二、意在治理征管乱象,规范管理非税收入
 
据了解,此前土地出让收入前期由国土资源管理部门负责具体征收。根据2006年发布的《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》,“土地出让收入由财政部门负责征收管理,可由国土资源管理部门负责具体征收。”而国土资源管理部门属于地方政府组成部门。
 
与此同时,国有土地使用权收入纳入地方预算管理。从2007年1月1日起,对国有土地使用权收入具体征收后,收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库,支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排,实行“收支两条线”。在地方国库中设立专账,专门核算土地出让收入和支出情况。
 
中泰证券研究所高级经济学家杨畅表示,由于地方政府完全掌握国有土地使用权出让的收支情况和预算安排,而中央政府难以掌握具体情况。地方政府出让国有土地,获得非税收入的冲动难以抑制,进而难以摆脱对土地财政的依赖。
 
他认为,“转由‘垂直条线’的税务部门负责征收国有土地使用权收入,使得中央政府完全掌握地方土地出让收支的具体情况。在短期,由于本年预算安排已经排定,地方政府行为具有一定的延续性。但在长期,会对地方政府行为产生引导,使得地方政府在土地出让环节更趋谨慎,推动地方政府摆脱对‘土地财政’的依赖。”
 
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,将国有土地使用权收入征收职责划转至税务部门,主要是想治理国有土地使用权出让收入的征管乱象。税收收入和非税收收入统一征管是国家财政管理体制和行政管理体制的必然结果。
 
非税收入划转税务部门征收是现代税费管理的举措,第三次税收征管变革之后将打造统一税费服务平台,协同管理,有助于提高征管效率,统筹财政资源。北京国家会计学院财税政策与应用研究所所长李旭红表示。
 
中国人民大学财政金融学院教授朱青表示,税务部门征收非税收入是非税收入财政资金属性的要求。目前很多非税收入是各部门自收、自支,这不符合公共资金多部门共管、相互监督的原则。非税收入应尽可能地实行“税务收、财政管、部门支、审计查”的多部门共管模式,即由税务部门征收非税收入,并纳入财政预算管理,再由相关部门或单位将这笔收入支付给用款单位或个人,整个非税收入的“收、支、管”全过程都要接受审计的监督。
 
 
三、该政策与房地产税没有直接关系
 
 
税务征收土地出让金,是否意味着房地产税将马上出台?
 
中国政法大学施正文教授表示,两者没有直接关联。征收房地产税需要税务部门获取住户相关信息,这其实通过不动产登记信息全国联网就能获取,土地出让金归税务征收并不能获取房地产税的相关信息。因此,税务征管土地出让金和房地产税开征没有什么联系。
 
税务征管土地出让金是否会对土地市场以及房价产生影响?
 
中原地产首席分析师张大伟表示,《通知》明确了土地出让金相关政策不变,而目前来看土地出让金分配机制也不变,仍是地方财政收入。因此,这对土地市场和房价基本没什么影响。
 
东方证券首席经济学家邵宇则认为,目前将国有土地使用权出让收入征收职责划转至税务部门对房地产投资的影响还不明显。这是一个渐进和博弈的过程,现在地方对国有土地使用权出让收入的支配权还比较大,但未来中央会越来越多地参与其中,因而通知落地之后地方可能会加快供地步伐,进而促进房地产投资。
 
四、对于房企而言有4个方面的启示
 
1.开发商缓交、少交土地出让金的路被堵死
 
非常大的一个变化是:土地出让金转为税收。何为税收?税收是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务,具有强制性、无偿性和固定性。
 
过去土地出让金,将累计若干年地租总和,采取一次性收取,则又似有税收的非租性质。土地出让金改由税务部门负责征收,那么此次就是对土地出让金定性了,有了清晰的名分。
 
过去土地出让收入征缴存在弹性空间。对于房企而言,缓交、少交土地出让金的通路被堵死。税收具有强制性,需要按时缴纳,某种程度上说,对于开发商的拿地自有资金要求进一步提升,前融能力也要进一步加强。

2.为一二级土地市场开发打上了补丁
 
土地出让金是地方政府预算外收入的主要来源。此次试点新规,土地出让金进出最终还是由财政部门所把控,分成、使用及管理亦均没有变化。唯一变化的就是在征收实务工作中,税务部门即各地税务局承担了相关工作。
 
政策的意义是避免土地出让金流失或低估。对于不少一二级联动的房企而言,此次新规也是为过去在一级土地市场开发上打了补丁。
 
通过新规发布,税收部门会更清晰地掌握企业和自然人涉税经济关系,自然资源部门土地一级开发和一级市场的事权、财权更加分离。过去不少房企通过参与一级土地市场开发,从而在二级土地市场低价拿地或者获得额外收益,这其中存在诸多的暗箱操作空间,现在也被堵死。
 
3.地产调控进入大数据时代
 
土地资源越来越稀缺,而中国的城市化率不断提升,土地集约化使用必须提上日程。此次“土地出让金转税改”实质上是在构建各个城市的“土地”大数据,这是“两集中”之后的配套举措,对房地产调控全国一盘棋的局面形成有促进作用。
 
其实,税务部门利用税收大数据,还可以对房企在全国土地出让金缴纳情况、土地增值税缴纳情况等进行综合分析,以分析房企经营情况和风险情况。部分数据完全可以形成宏观政策调控的建议。
 
4、产业地产与乡村振兴的风口来临
 
分税制之后,令地方财政高度依赖土地财政。此次的信号已经非常明显,引导地方政府摆脱对土地财政的高度依赖,使得地方政府在土地出让环节更趋谨慎。对于房地产开发商而言,拥有产业IP将更具有优势。
 
另外,2013~2018年,全国土地出让金是28万亿元,往农村投了1.85万亿,只占土地出让收入的6.6%。2018年9月的《乡村振兴纲要》、2019年2月的1号文件、2019年6月的乡村振兴意见,都提及了“提高土地出让收入用于农业农村的比例”。所以,在新赛道里,“乡村振兴”具有巨大潜在机会。

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