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当下房地产10大趋势

2021-09-09 13:24

文|潘永堂

 

中国房地产一直是“政策市”与“市场市”并存的格局。

 

只不过最近2、3年

“政策市”的权重、主导性都在加大。

因此,预测房地产未来走向趋势,难度在加大!

 

但事实上,从行业自身调控的初心本质,行业自身发展规律以及50强房企战略的各种调整,还是可以洞见一些“未来的典型发展趋势”!

 

老潘这里简单总结为房地产10大趋势!

 

趋势1:未来房地产“确定性”和“不确定性”将并存

 

未来房地产

到底是确定性增强?

还是不确定性增强?

 

老潘以为,未来是“确定性和不确定性”将并存,毕竟此刻正处于一个百年未遇之大变局!

 

回到房地产行业:

 

有人说,2021年是中国房地产长效机制的“元年”!

有人说,2021年也是房企有史以来最焦虑的“一年”!

 

事实上,就地产而言,其实这2、3年的确定性在增强,因为政策导向越来越明朗——即所有调控手段的初心、出发点都离不开三大顶层设计。

 

  • 其一,房住不炒,租购并举;

  • 其二,稳地价,稳房价,稳预期的“三稳”;

  • 其三,三道红线与二道红线倒逼房企进入“稳健发展”模式!

 

未来即使新增一些大大小小调控举措,包含这次第二轮集中供地规则的改变,其实无非是围绕三大顶层设计去展开!

 

三大框架下,中国房地产全面进入“低增长,低利润,低预期、低容错”的新阶段!

 

这看上去很“确定了”,至少地产圈内部基本达成共识。

 

国家不是为了打压行业,而是为了行业更有序、稳定、规范发展!

 

但同时,外围的“不确定”也在增强。

 

其一,一系列房地产外围的高强度、大力度政策正在连续推出。

 

比如教培行业的大调整,三胎政策的亮相,对暴利行业互联网巨头、娱乐行业的打压,对学位房的动真格调节,包含最近“共同富裕”的新导向……

 

这一轮房地产外围政策之高密度、高频次、强力度,堪称罕见!

 

这些更大的外围大逻辑,未来或将对房地产行业的小逻辑进行调整。

 

其二、2021年是房企“爆雷”年,不排除2022年也是。

 

Wind数据显示,截至2021年8月,已有超38只涉房债券违约,数量超过2020年全年(18只)。截至8月23日,递交破产文书的房企累约260家,平均每天约1家房企破产。

 

更让同行焦虑的是,今天房企暴雷违约房企已经从不知名的中小房企、百强房企,变为千亿房企、头部房企(比如恒大、华夏幸福、蓝光等)等蔓延!

 

其三,2021下半年楼市转向,成交量下滑鲜明。

 

6月过后的7月,8月整个房地产销售量、到访量都在迅速掉头向下,龙头房企也下降20%甚至更多。

 

整体而言,虽然房地产自身政策趋于确定性,但围绕房地产围城外的多发性、高强度、不确定性政策则是“更大逻辑”。未来就担忧到一定时候,外围不确定性大逻辑,会形成对确定性小逻辑的底层修改。

 

比如,作为龙头之一的融创也在2021下半年全面调整,提出“安全战略”。

 

其一、未来房企即使三道红线绿档达标了,企业也不一定没风险。

其二、在未来,你必须保证自己真的是安全的,且是在任何环境下都是安全的。

 

以上两点,正是来自孙宏斌的提醒。

 

趋势2:房地产没有“夕阳化”,只是走向“成熟、自律、理性”新阶段

 

地产行业夕阳化,显然这个认知有些过度悲观。

 

但也正常,我们常在悲观中放大恐慌,这是人之心理。

 

但理性看,老潘提醒,中国房地产只是走向“成熟、正常、自律”新阶段。

 

老潘这里总结为3点,给地产人打打气。

 

其一,哪怕城市化超80%的欧美国家,比如美国成熟房地产市场,其房地产依旧是支柱产业。

 

2020年,美国GDP接近21万亿美元,这其中由房地产创造的行业GDP就达到了2.7万亿美元,占国民经济比例为12.9%,远比我国的7.5%更高。

 

同样,当下美国最大开发商霍顿、莱纳、帕尔迪等,他们每年开发营业收入依旧在1200亿人民币的体量!

 

从这个角度来看,即使在城镇化尾期,房地产开发依旧不会消失,而且考虑到中国国情特色,未来中国龙头房企,同样会有相对可观的规模体量。

 

其二、十年前媒体也说家电业、建筑业等是“夕阳行业”,唱衰者众多,但现在看无疑是个“笑话”。

 

一位地产投资者也表示:“不要乱用夕阳行业,因为夕阳是衰退意思,是指行业需求持续下降,若干年就消亡了,但如果需求永不消失,只是高峰过后长期维持在一个不低的总量水平,那么这就不叫夕阳行业,而应该叫成熟行业。”

 

今天中国房地产就正在走向成熟阶段!

 

即未来中短期会保持15万亿~20万亿超级体量!即使更长期看,也会维持在10万亿体量!

 

对比之下,今天我们也看到10年前被称为夕阳行业的

 

空调行业,出现格力电器的高增长;

水泥行业出现了“海螺水泥”;

家电行业出现“美的集团”;

……

 

这些都是在行业规模横盘乃至下半场依旧实现中高速增长、高质量的头部企业!

 

对此,郁亮也提醒:“未来房企可持续发展机会空间巨大,空间体现在四大维度:“其一、客户的需求,其二,城市发展的需求。其三、机会来自对存量价值的挖掘。其四,科技数字化释放的价值。”

 

趋势3:未来3、5年50强房企依旧会“深度调整”

 

50强乃至百强房企,看上去不错了。

 

但事实上,未来3、5年, 50强、30强房企也会发生深度大调整!

 

其一,三道红线让房企分化进入“加速期”。

 

一方面高负债房企将面临被动调整,减少拿地,最终直接影响未来2、3年业绩和结算利润表现;而另一方面,一些本就财务稳健现金流充裕的头部房企将有望适度增加投资强度,加上未来潜在收并购机会,将最终获取“新一轮”超越发展和二次晋级机会。

 

比如某30强总裁就告诉老潘:“三道红线之后会带来新一轮清算和洗牌,势必加速房企分化的力度,一些百强房企甚至50强、30强房企会跟不上行业平均增长。”

 

其二,行业集中度大提速!

 

现在的房企集中度,不仅是销售额集中,更是“土地集中,资金集中,人才集中”等一系列集中,房企“头部领先优势”产生了“乘数领先效应”。

 

比如目前最安全、最优质的四大一线城市核心地段项目,基本都是央企、国企获得。

 

有机构预测,预计TOP10房企销售市占率2020-2024年由28%提升至约40%!

 

比如某5强大佬就表示:“随着调控的进行,并不是你在头部就永远在头部,这个行业买完地以后到交付有两、三年甚至更长时间,未来有一些房企会被清算,同时,一些优秀企业的优势会慢慢跑出来。”

 

其三,三道红线有利于行业更稳健,但也因为在资金、融资维度,央企国企相对有先天优势,因此未来15强央企、国企将拥有更大优势。

 

比如某十强头部央企高管就告诉老潘:“其实国进民退还好,因为三道红线下活得很好的优秀民营房企依旧大量存在,比如龙湖、金地等,所以未来核心还是企业自身战略与经营是否足够稳健自律。”

 

比如某5强大佬在业绩会上就强调:“出问题的房企,并不是因为政策调控,而是自己地买错了,布局有问题,产品有问题,或者战略有问题。”

 

趋势4:谁未来活得好?财务稳健的头部房企及“地方龙头”房企

 

2021年之后,哪些房企会“活得好、活得久”?

 

除大型央企外,答案大概是两类民营房企会活得好。

 

  • 其一,财务稳健,战略清晰、竞争优势鲜明的头部房企;

  • 其二,地方龙头房企,尤其还没有完全市场化的城市的龙头房企会活得好。

 

事实上,建业董事长胡葆森对此有个判断,即未来中国房地产会有2个趋势。

 

  • 其一,几乎所有大中城市房地产市场份额,70%左右会控制在前20大地产商手里。

  • 其二,每个城市的前20大地产商,有一半甚至超过一半不是本土的地产商。

 

的确,在非完全市场化竞争城市的龙头房企,比如在深圳,在郑州、在广州,在昆明等,本土龙头房企由于拥有大量城市更新土储、良好的政商关系以及产品、品牌、客户等拥有区域优势,他们会“活得好、活得久。”

 

比如深圳的卓越,佳兆业,鸿荣源等,

比如郑州的建业、康桥、永威等。

比如广州的越秀地产,杭州的滨江等。

 

当然,在完全市场化,公开化程度高的一二线楼市,那几乎就是10强房企的天下,地方龙头房企都在走弱。

 

比如我们看到金地在2021上半年保持业绩60%的高增长!

比如滨江集团2021上半年销售额增长60.7%至879.2亿!

 

这些财务稳健的头部房企和地方龙头,都在跑赢同行,跑赢行业均值!

 

趋势5:2022年利润率降到谷底后企稳,5道红线下房企中低速增长

 

未来中国房企成长而言,可以总结为三个受控:即“规模受控,利润受控,负债受控”!

 

其一、三道红线和银行二道红线,基本在资金面上给房地产行业成长进行了“总量”严控!

 

房企规模成长本质还是投资驱动,而一旦资金总闸口收紧,那么房企未来的规模增长自然进入中低增长阶段!同时,有些管理粗放、负债过高的房企甚至会进入负增长!

 

其二、未来行业利润率会走低,预计2022年会到谷底后逐步企稳!

 

为何说行业利润率会继续走低?

 

一方面地价与售价的占比越来越高。比如2017年到现在地价占房价的比例大概上升了15%;另一方面从时间节点看,房地产是预售制,长周期,因此利润兑现有个“延后效应”。

 

比如2021年大多房企利润率失守,是因为今年房企毛利率、净利率大多源于2017年、2018年、2019年的高价拿地的结算!

 

考虑到这个结算周期,预计2022年行业利润率还会下滑!

 

2018年之后一系列调控和力度加码,房企2020年拿地趋于“理性,谨慎、高标准”,这也意味着房企到2023年房企利润会有一个降落企稳回升的过程,但整体不可能回到过去的暴利时代!

 

对此,旭辉总裁林峰明确表示:“行业的毛利率未来可能还会进一步下降。行业中的优秀企业可能做到20%左右,差一点的15%左右,而净利率在8%到10%,可能是行业未来的优秀水平。预测行业的毛利率,我认为可能到明年年底,这一轮行业的毛利率跟净利率基本上可以见底。因为2017、2018年一些低利润的项目对很多大型企业来说都已经消化完成。”

 

同样,龙湖认为:“在限价大环境下,行业毛利率回归到一个合理的区间,龙湖去年是20%~30%,未来将保持20-25%的毛利率。”

 

不少房企纷纷吐槽;“未来房企净利润率能确保3%-5%就不错了”!

 

相对而言,多元化拿地,融资成本低、竞争优势突出的房企利润率未来相对会高一些。比如多年净利率超过20%的中海地产而言,中海也表示:“未来也不排除利润率下滑的可能。但中海对其净利率超越行业平均3-5个点,依旧有十足信心。”

 

趋势6:城市深耕进入“数量与质量”PK赛!

 

房企如何破解“低增长、低利润、低预期、低容错”的四低问题?

 

应该说,深耕战略,是应对管理红利,四低困境的有效破题方法之一。比如类似滨江地产在浙江、龙湖在重庆,龙光在广东、建业在河南……众多成功案例是验证过的。

 

今天作为规模房企,在当下阶段和市场环境,需要不断审视自己投资面是否过于宽泛,是否要收缩聚焦?

 

该深耕的城市要继续深耕

该退出的城市要果断退出

 

必须进一步动态优化投资布局。

 

  •  比如有的地方是避风港,可能要加大投入;

  •  比如有的地方能提供充沛现金流,要加大力度;

  • 比如有的地方风险很大,那就要坚决就撤。

 

事实上,你会发现今天业绩会上,规模房企都在公布多少城市市占率第一,比如万科33个城市位列当地前三,比如融创半年9个城市就破100亿。

 

尤其在今天“四低”时期,深耕能够形成综合经营和管理效应。比如某千亿房企就统计发现:

 

  • 比如近几年深耕城市利润是普通城市50%以上;

  • 比如深耕城市费用节约比普通城市节约25%以上;

  • 比如开发效率方面,深耕城市比普通城市拿地到开盘时间平均快一个月;

  • 比如开盘去化率看,深耕城市比普通城市的去化率要高出40%。

 

比如万科很早就提出各区域要提高市场占有率,最好能做到当地前三,但很多城市都没达到。所以,万科未来的重点不是拓展新城市,而是深耕原有市场!

 

趋势7:房企竞争变为“产业链、供应链”的生态竞争

 

低利润时代,必然导致低成本、高周转战略!

 

低成本、高周转、高品质战略下,未来房企竞争力会演变为产业链、供应链的生态竞争!

 

其一、基于产业链的整合,这两年比较典型的是建业集团。

 

即建业被誉为“中国房地产界全产业链第一股”。

 

旗下拥有4家上市企业方阵,即建业地产、建业新生活、筑友智造、中原建业!

 

比如建业地产是投资平台,建业新生活是服务平台,这意味着房地产产业链“一前一后”平台都有了。而在中间制造环节,建业在2019年收购了筑友,在产业链上把中间制造环节补上,同时,作为代建第二股的中原建业2021年香港上市,整体而言,建业形成从投资、建造、代建、服务的产业链一条龙体系。

 

未来无论建业地产,还是中原建业,都交给建业新生活做售后和服务,这就是“联合舰队”!

 

这种联合作战,就一定程度上弥补了单一住宅开发进入低增长、低利润时代的“不足”;同时,又支撑了整个建业集团在未来成长性、盈利能力乃至产业竞争全方位的提升和优化。

 

比如建业轻资产2020年就实现343亿销售额,为建业破千亿立下了汗马功劳。

 

比如在最近,建业集团携旗下四家上市公司(建业地产、建业新生活、筑友智造、中原建业)以全产业链“联合舰队”,联手陕西龙头企业荣华控股共同开拓市场,力争在不久的将来做到500亿的果实。

 

其二,整合供应链也是行业趋势,绿都供应链整合,就是一个典型案例!

 

面对房地产进入“高品质、低利润、高效率”时代,绿都地产强调要“掌握供应链、产业链”的主动权,且力图做到差异化的产业链布局能力。

 

比如绿都首先梳理“产业链”后,就明确

 

  • 哪些环节必须进行“自建自营”?

  • 哪些则在社会化分工下精选伙伴合作共赢?

 

最终,绿都得出结论,即“围绕产业链利润最丰厚环节、围绕品质管理薄弱环节、围绕构建绿都产品力的差异化特色”去强调以我为主,甚至不排除自己来做。

 

截止2020年,绿都成立了“建工、设计院、造价咨询”公司,这些产业模块绿都开始采取自建自营。

 

其三,龙湖的同路人原则也值得在地产下半场强调。

 

即龙湖一直强调“同路人”原则,即龙湖强调对供方必须高度友好,包括对供方的支持、培训、支付,以及共创与赋能。

 

趋势8:房企多元化进入“加速期”,能见度会更高

 

早期房企多元化是挂羊头卖狗肉,是为了勾地,但如今住宅高度承压,增长乏力后,规模房企多元化、地产+、第二曲线被纷纷提上战略议程与落地时间表。

 

老潘来盘一盘!

 

  • 代建市场:绿城未来5年要做到1500亿。

  •  商业市场:华润未来5年要做到362亿租金,万达商管上市后预计更高;

  • 经营收入:龙湖未来2024年要做到1000亿收入。

  • 综合收入:金科未来力争“地产+”500亿,代建300亿。

  • 非地产收入:世茂力争非地产开发收入提升到150亿,未来3年希望占总收入超20%

 

相对而言,龙湖的地产+起步更早,而且各个航道没短板,竞争力鲜明。

 

比如在住宅、商业、物业、冠寓早期布局的四大航道都是“做一成一”,都成为细分赛道的佼佼者之一。

 

比如2016~2020年,龙湖非开发业务收入复合增长率达 42%,显著高于万科、保利等同类房企。

 

相对其他房企“多元化”,很多都5年、8年以上,但很多

 

要么没形成气候,

要么先多方试水再做减法,

要么“有的很好、有的不足”的严重分化。

 

相对而言,龙湖的地产+, 做一成一,基本“战略试错成本”较低。

 

当然,龙湖也不认为龙湖各航道是多元化战略,龙湖多航道本质是一盘棋,是“空间即服务”同一战略下的客户群,客户是差不多的,而且服务他们的能力也是差不多的。

 

未来房企多元化进入深水区后,综合房企将形成“开发收入+运营租金+服务收入”的综合性收入!

 

以龙湖为例,收入结构呈现多元化,均好化!

 

其一、相对财务稳健,战略清晰的龙湖在开发赛道拥有跑赢行业的增长力;

其二、以天街为代表的龙湖持有类物业的租金稳定且中高速增长;

其三、智慧服务未来空间广阔,收入想象空间巨大。

 

趋势9:商业板块纷纷打响“100亿租金战”

 

商业地产,是房企多元化除物业板块之外最见效的又一赛道。

 

商业地产,未来5年会大提速。

 

老潘盘点下来,几乎头部房企5年战略都奉行了翻倍战略!

 

  • 华润2020年商业租金收入达161亿,未来5年翻一倍,达到362亿。

  • 龙湖2021年商业租金力争85亿,未来力争做到更高量级!

  • 同样新城20221年力争租金85亿,未来吾悦150个购物中心开业,租金也是了得!

 

受“先行者”可观的租金、营收和比住宅高出几倍的利润率,不少商业地产少年派也要求茁壮成长!

 

  • 比如旭辉计划从2021—2023年租金增长率维持50%以上,2023年租金超20亿。未来旭辉每年会有大概10%的拿地资金是可以投在商业项目上

  • 比如新进入住宅规模前十的招商蛇口,也力争未来5年做到双百战略,即100个购物中心,100亿租金。

  • 比如中海在商业地产板块也提出“进取”战略。即2023年力争做到100亿港元营收,而在2025年则力争做到120亿人民币。这就意味着,中海将在商业地产板块力图实现5年3倍高增长的愿望。

 

本身商业地产也是地产行业的未来,欧美和香港楼市都体现了这一特征。

 

比如当下美国最大的商业地产西蒙地产最近3、5年市值都在400亿~500亿美元,几乎超过当下大多规模房企市值。

 

值得一提的是,2021年上半年,万科商业租管费同比增19%,龙湖商业租金收入增39%,华润增长65%,新城增长73%。

 

面对未来,作为住宅巨头的万科也在2021年安排大咖王海武提速万科商业!

 

而龙湖也预计未来3-5年租金增长每年能实现30%以上增长!

 

商业地产赛道,龙头房企进入大提速阶段!

 

趋势10:地产下半场进入并购黄金时代,当下并购热是“地产+”

 

关于并购,由于当下并购都是收购资不抵债,收购存量债,在三道红线下,所以孙宏斌说当下没发收购。

 

但事实上,如果谈并购本身,从欧美房地产市场历史轨迹以及中国房企自身分化加速而言,未来并购大概有几个趋势。

 

其一,三道红线2023年后,百强房企会真正进入全面绿档、财务相对稳健、自律的新阶段。那个时候“存量债”低了,而且项目资产质量也会比当下高,因此,预计2023年,2024年后较长一段周期,地产类并购会逐步增多。

 

而在当下,孙宏斌也表示:“很多房企过去高负债后存量债动辄500亿,而三道红线每个房企都有负债上线,因此短期并购市场是不存在的。”

 

其二、欧美房地产发展史往往也是地产前半场收并购相对少,而在地产后半场手并购增多。

 

比如美国房地产下半场并购有2个特点:

 

其一,下半场行业规模不增长了,美国头部房企增长都有限,彼时成为规模拉升的手段不是自身投资驱动,而是收并购。

 

其二,美国下半场房企并购的质量相对优质。即出现第一收购第三的重大洗牌举措!

 

比如当下全美最大开发商霍顿就在90年代到21世纪初,连续并购了10余家企业,最终规模快速在高位上又翻了一番!

 

比如当下美国最大商业地产公司西蒙,就是在1993-1996三年间进行了5次并购重组,使得公司资产从17.5亿美元遽升至59亿元,复增率达49.9%。有人评论“西蒙在美国商业地产的并购地位可能比融创之于中国地产还更高,成立几十年几乎每一年都有并购,累计并购超过百起。”

 

落在中国楼市

 

  • 地产上半场房企分化更多基于“投资强度引发规模分化”,

  • 地产下半场房企分化更多基于“收并购差异引发企业二度分化”!

 

其三、值得一提的是,预计在“地产+”战场规收并购进入加速期。

 

当下看,中国房地产的“并购”质量还存在众多问题和风险。比如希望被收购的企业往往都是资不抵债,负债过高,而且土地资产都是“问题土地”,很难中短期盘活,导致并购机会虽多,但好的标的不多!

 

横向并购承压,但在纵向收并购却是进入“战略机遇期”。

 

  • 其一,龙头房企的地产+新航道本身正处于“规模为王”的高成长阶段,收并购可以迅速实现新航道的规模优势。

  • 其二、并购增加优质资源筹码和能力,可以增强龙头房企各个新航道的竞争优势和综合能力。

  • 其三,收并购可以抢占细分赛道的优质资源,可以提升新航道企业的先发优势。

 

比如这2年,龙湖智慧服务航道每年会超过30%增长,有一部分就要通过外延式收并购助力。

 

值得一提的是,龙湖不仅并购多,而且并购质量高。

 

其一,龙湖不是为了收购而收购,而是看并购兑现跟公司整体布局、跟用户的需求是否匹配?与龙湖的文化、价值观,包括质量要求是否匹配?龙湖收并购绝不是为规模而规模。

 

其二、2021上半年龙湖收购的东北的亿达服务、郑州的楷林商务服务,包括港资的像新世界等物业公司也实现了双赢。即合作方把物业卖出去,获取资金或是受益的同时,更重要的是他们还考虑未来新开发房子交由龙湖来管,可以实现对用户的溢价能力!

 

同样在地产+赛道中,预计后期龙头房企会加速各个细分“地产+”赛道的并购!

 

小  结

 

在一个“确定性与不确定性”并存的地产新时代,无论未来行业如何变化?企业如何调整?

 

但整体而言,推崇房地产行业稳健、持续发展,造好房子、提供好服务是趋势必然。同时,围绕地产科技化、数字化,智能化的“三化”改进,持续优化管理和优化产品、服务客户体验也是必然!

 

房地产不是夕阳产业,只是正走向成熟、稳健而已!

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