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楼市政策微调的方向,看这几点就够了

2021-11-05 09:58

今年三季度以来,房地产调控政策持续收紧,叠加部分房企出现债务违约风险,导致购房者观望情绪上升,房地产市场降温明显。在“房住不炒”原则下,为实现“三稳”目标,9月底以来,中央频繁释放维稳信号,部分城市也结合当地市场特点,发布相关“扶持性”政策,从公积金贷款额度、房贷利率、人才购房补贴、预售条件等方面稳定供需两端市场预期,预计短期内仍将有城市跟进微调政策。


中央:强调“三稳”目标不变

提出“两个维护”稳定预期



1、 央行持续释放稳定信号,信贷环境或迎来改善

中央多次释放维稳信号,确保合理的资金需求得到满足,稳定市场预期,对提振市场信心发挥了积极作用。9月24日,中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度例会召开,是2009年以来94次例会中首次提及房地产内容,指出要“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”。

 

9月29日,央行联合银保监会召开房地产金融工作座谈会,重点商讨“两个维护”落地方案,对金融部门和机构提出精细化要求,对金融部门实施房地产金融审慎管理的提法由原来的“持续加强”、“深化”转为“准确把握和执行好”,金融部门或对以往部分做法进行完善和改进。10月15日,央行在第三季度金融统计数据新闻发布会上,针对房贷问题进一步指出,“因房价上涨过快而导致房贷投放受到约束的城市,房价回稳后,房贷供需关系也将回归正常。”

 

10月20日,2021金融街论坛年会开幕,针对房地产市场问题,刘鹤副总理表示“房地产合理的资金需求正在得到满足,房地产市场健康发展的整体态势不会改变”,进一步向市场释放稳定信号。央行副行长潘功胜表示“在金融管理部门的预期引导下,金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正,融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常”。预计房企资金压力有望得到缓解。

 

除此之外,在2021金融街论坛年会上,郭树清表示“随着人民群众对美好生活需要日益增长,建筑业拥有广阔的发展前景。当前,实施城市生态修复、加强城镇老旧小区改造等都已纳入城市更新行动。……今后几十年,建筑业都还将是一个支柱产业”。因此,尽管当前房地产市场整体处于调整通道,但从中长期来看,随着新型城镇化进程不断推进、城市更新行动的不断落实,市场规模仍在,房地产行业乃至建筑业仍然具有广阔的发展空间。

2、 房地产税试点工作或将加速落地

 

今年以来房地产税被高频提及。5月,财政部等4部门已召开房地产税改革试点工作座谈会,听取了部分城市政府负责人及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。8月,财政部指出下一步将健全地方税、直接税体系,积极稳妥推进房地产税立法和改革,配合做好增值税法、消费税法、关税法等立法审核工作。10月15日,习近平总书记在《求是》发表文章《扎实推进共同富裕》,进一步强调“积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作”。在扎实推进共同富裕的当下,房地产税或将在规范和调节高收入中发挥更加重要的作用。

 

10月23日,为积极稳妥推进房地产税立法与改革,引导住房合理消费和土地资源节约集约利用,促进房地产市场平稳健康发展,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定:“授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作”。《决定》主要内容包括:

 

一、试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产。

 

二、国务院制定房地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则。

 

三、国务院按照积极稳妥的原则,统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区。

 

值得注意的是,授权试点期限为五年,待充分总结试点经验,条件成熟时及时制定法律。同时,《决定》强调授权期限届满后,仍需继续授权的,仍有望继续授权。

 

本次全国人大常务委员会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作,充分体现了国家最高领导人发声后,房地产税试点工作在加速推进和落地。财政部、税务总局有关负责人已表示,“财政部、税务总局将依照全国人大常委会的授权,起草房地产税试点办法(草案),按程序做好试点各项准备工作”。目前看,试点城市名单或将加速落地,而五年期限内,是否会新增试点城市,我们认为中央仍将会根据各地房地产市场情况进行合理安排和推进,当前看,房价高、前期房价涨幅较大、市场韧性较好的城市更适合进行房地产税试点。

 

 

从房地产税试点的影响来看,试点城市短期市场成交可能受到一定冲击,房价也会出现阶段性回调(调整幅度依赖于试点城市征税力度大小)。但从中长期来看,预期稳定后,征收房地产税有利于房地产市场平稳健康运行。
 

地方:近期扶持型政策频出

多地信贷环境改善


1、购房贷款利率下降,二手房交易个税税率下调
 

10月重点城市房贷利率环比下降。根据监测数据,10月重点城市房贷利率出现环比下降,深圳、广州、中山、无锡、湖州、肇庆等城市利率出现下调情况,信贷环境改善信号相对明显,房贷利率上行态势或有转变。中央多次释放积极维稳信号后,近日,据媒体消息,部分地区人民银行分支行对房地产信贷进行窗口指导,进一步执行和落实调整相关信贷政策,预计近期将有更多城市下调房贷利率,按揭放款周期亦有缩短预期。

 

多地降低二手房交易个税税率,有利于提高二手房交易流动性。9月以来,在深化税收征管改革指导下,广东省中山、肇庆、珠海、惠州、东莞等多个城市下调了个人转让二手住宅的个人所得税税率,核定征收率从2%调整至1%,二手住宅交易成本进一步降低,此举有利于增强二手房市场的流动性。另外,黑龙江省调整了土地增值税预征率,全省普通标准住宅、非普通标准住宅、其他类型房地产土地增值税预征率分别按1.5%、2%、2.5%执行,有利于减轻房企的税费负担。

2、公积金贷款额度提高、申请条件放宽

部分城市公积金政策放宽。沈阳提高人才首套购房公积金贷款额度,高层次人才在沈购买首套自住住房的,贷款限额最高可放宽到当期贷款最高限额的1.5-4倍,公积金最高限额在60万-240万元之间。湖南亦发布人才公积金贷款新政,高层次人才申请个人住房公积金贷款额度,最高可放宽至省直中心最高贷款额度的4倍(240万元)。哈尔滨增加公积金广度及降低购房门槛,进一步放宽了二手房公积金贷款房龄年限,从20年提高到30年。广东公积金贷款扩大城市互认范围,在佛山、东莞等省内7座广州毗邻城市购房,购房者若在广州没有住房,即可提取广州住房公积金。

3、“限跌”政策出台,规范市场秩序,稳定市场预期

加强房地产市场秩序管控,部分城市新房“限跌”。据不完全统计,近几个月已有菏泽、岳阳、长春、昆明、鄂州等十余个城市对于房企降价销售行为进行规范,打压恶意降价或大幅度降价,维护市场秩序。岳阳、张家口、湖州规定新房销售价不得低于备案价格的85%,长春要求不得低于9折,鄂州、孝感要求销售价格上、下调整幅度不得超过备案价10%。限跌政策的出台,一定程度上将稳定购房者对房地产市场的预期。

4、政府发放购房补贴,地方发力稳市场

 

发放人才购房补贴,有利于释放市场活力。全国部分地区以发放购房补贴吸引人才购房,相继出台了相关的人才购房优惠政策,宁波对符合条件的大专学历或初级职称人才,给与最高8万元购房补贴;沈阳在原有人才政策上进一步发力,提高人才首次购房补贴,本科和技师至博士各层级人才补贴额度增加;哈尔滨亦给在本市购房的优秀人才提供最高10万元的首套购房补贴。另有部分城市如长春,鼓励开发企业对留(来)长人才和农民购房给予优惠,成交价格应不低于商品房备案价格的85%。

 

 

发放购房补贴范围扩大。长春为首次购买90平方米以下商品住房的群体予以购房补贴,其中不仅包含留(来)长人才,也包含进城农民群体。哈尔滨补贴范围包含全部新市民,购置首套商品房即可享受购房补贴。

5、落户门槛持续放宽,各地争相吸纳人口

放宽落户门槛,为楼市注入新鲜活力。今年以来 “零门槛”落户的省或城市增多,青海、湖北、甘肃等省份以及青岛、昆明等城市出台放开落户政策,各地户籍制度改革持续推进。近期,《甘肃省“十四五”市场体系建设规划》发布,强调“深化户籍制度改革,全面放开全省落户限制,实现城市、城镇落户‘零门槛’,推动户籍准入年限同城化累计互认”。继6月11日湖北省取消了除武汉市外全省其他地区落户限制,9月11日武汉落户政策放松,发布接近“零门槛”落户政策,落户条件从“就业满两年”调整为“连续6个月武市企业职工基本养老保险即可申请落户”。另外,佛山实现珠三角城市群户籍准入年限同城化累计互认。

6、预售资金监管或预售规则调整,促进开发企业资金实现良性循环

 

预售资金监管略有放松,缓解企业流动资金压力。长春为防止开发企业因资金不足,导致项目烂尾,允许符合条件的商业银行为房地产开发企业出具保函,以保函替代预售资金监管。哈尔滨提高了监管资金的返还额度,扣除5%后仍有余额的,在返还各阶段监管资金的基础上,每阶段提高原来应返额度的20%,减小了房地产开发企业的资金压力,一定程度上释放了企业资金的使用自由度。

 

哈尔滨、义乌发文稳楼市,降低预售许可门槛。哈尔滨出台“十六条”中放宽了预售门槛,预售标准从“高层建设2/3、多层封顶”,调整为“高层达到一层工程主体施工形象、多层达到二层工程施工形象”即可申请预售资质,预售门槛降低,一定程度上缓解了房地产开发企业的资金压力。金华义乌市出台房地产调控政策,降低预售条件,取消原有每批次间隔时间不少于3个月的规定。

 

除此之外,近期天津、东莞、重庆、青岛、成都、北京等城市进一步加强商品房预售资金监督管理,规范市场行为,保证商品房预售资金优先用于工程建设,切实维护商品房交易双方合法权益,促进房地产市场平稳健康发展。

 

7、其他
 

多地发布房产交易风险提示。在住房和城乡建设部等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》后,多地发文规范市场秩序,整治行动陆续展开。日前,天津出台了《天津市商品房交易风险提示》,提示购房者在购买商品房过程中可能遇到的风险。广东省及浙江省湖州市亦发布了关于商品房交易风险的提示通知,从签约、付款等各个环节,涉及商品房权属、销售资质、资金支付等关键问题进行了提示,进一步防范房地产市场交易风险,保障消费者的合法权益。预计未来商品房交易风险的管控和房地产市场秩序的管理将得到持续完善。

 

 

部分城市减少摇号限制,释放购房资源。合肥调整将《关于新建商品住房公证摇号公开销售有关事项的通知》第五条"登记购房人自当期登记之日起至摇号选房结果公示止,不得参加其他项目的购房摇号登记"调整为"摇号资格公示结束,未获得选房资格的登记购房人(不含递补选房资格购房人)可参加其他项目的购房摇号登记"。之前,合肥摇号资格锁定时间通常在1个月左右,政策调整后,锁定时间将至少缩短一半以上。
 

总结:

 

9月底以来中央政策维稳信号明显,房地产调控政策底已现,信贷环境改善进行时,房价回稳的城市房贷利率及放款速度等信贷端政策或将迎来实质性改善,同时银行风险偏好过度收缩的行为也将有所调整,房企资金压力有望得到缓解。

 

当前多地出台房地产扶持政策,涉及公积金贷款放宽、城市出台补贴政策、规范房价波动、预售机制调整等多项内容,均体现了在中央指导下,地方政府积极出台调控政策维护楼市稳定,避免楼市“大起大落”,提振购房者对市场的信心,缓解房企资金压力,以稳定市场预期,保障市场平稳运行。

 

短期看来,预计各地稳定市场的扶持型调控政策将有更多城市跟进。部分房地产市场调整压力较大、去库存压力和房企经营压力较大的城市,将基于“两个维护”要求,适度、合理地调整政策,加强对于首套住房的信贷支持,发放购房补贴、提升公积金贷款额度、降低房贷利率等,稳定购房者预期,维护住房消费者的合法权益,防止“误伤”刚需群体,同时亦为房企提供合理信贷支持。但需要注意的是,全国整体调控仍保持严紧态势,中央始终坚持“房住不炒”和“三稳”目标,银行端“两道红线”监管下,调控政策存在边际放松的预期,但大幅度放松可能性很小。(本文来自中指研究院)



 

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