2022,中小型房企的发展机会年、政策友好年? - 国内外 - 陕西省房地产商会
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2022,中小型房企的发展机会年、政策友好年?

2021-12-26 16:23
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12月10日,中央经济工作会议落幕。本次会议是在前两天中央政治局会议确定的总基调和大方向下召开的。两个会议之间的安排非常紧凑,今年中央经济工作会议召开时间也早于往年,证明现存问题的清楚严峻性以及中央对这次会议的高度重视,同样体现了工作“靠前"的安排。
 
01
 三重压力之下,为什么黄老邪说明年一定是房企的发展机会年、政策友好年
 
需求收缩、供给冲击、预期转弱是当下面临的三重压力,需求收缩是指消费、地产、基建;供给冲击是限电限产、全球供应链摩擦等导致上游价格高企;预期转弱是指企业信心转差、各方下调经济增速预期目标等,再结合11月以来总理指出“经济出现新的下行压力;新挑战交织叠加、超出预期”、央行三季度货币政策报告提出“保持经济平稳运行难度加大”等表态,足见当前经济下行压力大已是各方共识。因此,会议提出“着力稳定宏观经济大盘”,会议通稿中明确释放出明年加大力气往前冲的信号,要求明年“各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任,各方面要积极推出有利于经济稳定的政策,政策发力适当靠前。” 财政政策要求“保证财政支出强度,加快支出进度”,“适度超前开展基础设施投资”。
 
本次会议对房地产的表述如下:“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”可以看出,房住不炒依然是大基调,但为了起到托底经济的作用,预期会有边际放松,引导市场预期的纾困性短期策略,防止房地产的硬着陆。对于发展型房企来说,躺平的做法不可取,应坚定转型升级决心,正视国家大的发展方向,同时坚守底线∶不拿高价地、不融高息钱,争做市场上的一只良币。
 
黄老邪预测,2022年对于房地产行业来说一定是发展机会年、政策友好年,节奏上呈现上冷下热,市场有望在明年下半年转热,以上结论基于以下几个原因:
 
1、由于去年“前低后高”影响,今年我国季度经济增速呈现“前高后低”走势,,一季度GDP同比增长18.3%,二季度同比增长7.9%,三季度同比增长4.9%,单季度增速有所回落;而四季度GDP预测增速为4%,数据上来看,今年下半年宏观经济面比较糟糕,而基于明年设定的全年GDP增速达到5.5%的目标,有理由相信下一步,稳健的货币政策将灵活精准、合理适度,以我为主、稳字当头,做好跨周期调节,统筹考虑今明两年政策衔接。
 
2、从中央到银行的动作来看,人行12月6日宣布于12月15日降准0.5个百分点,释放1.2万亿长期资金,此举有助于为金融机构支持实体经济提供长期稳定资金来源,同时促进社融成本的降低,与此同时很多城市释放稳预期稳市场动作。
 
3、2022年秋天即将迎来党的二十大,“稳”将成为贯穿政策调控的主线,货币政策灵活适度为后续逆周期调节预留了空间,每逢“五、十,二十”这类大年,我国经济上、政治上,都是顺势的趋势,这也是中国传统文化决定的,每逢大年,经济也有望迎来大年。
 
4、基本预判,美国经历两年宽松货币环境后,政策逐步走到转折点,美联储放水力度缩小,意味着即将走上加息通道。但中国可能是另一个路径,今年两次的降息,意味着中国已经进入到降准降息的通道,明年可能还有2-3次降准,甚至可能降息。
 
5、2021中央经济工作会相关精神解读:
 
1) 明年经济工作要稳字当头、稳中求进,政策的目的是让良币驱逐劣币,对于房企来说,要实现质的稳步提升,量的合理增长,才是成为市场上良币的必要条件。各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任,各方面要积极推出有利于经济稳定的政策,政策发力适当靠前,这样的提法在之前年份很少出现,说明引起负面预期的政策大概率不会出了。
 

四个关键词:稳、进、发力、提前

 

 

2) 要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的财政政策要提升效能,更加注重精准、可持续。要保证财政支出强度,加快支出进度。意味着中央认为过去年度财政政策支出进度偏慢,明年理应加快速度、强度,支持宏观经济,之前很少有这种描述,对市场来说必然会是利好。稳健的货币政策要灵活适度,保持流动性合理充裕。财政政策和货币政策要协调联动,跨周期和逆周期宏观调控政策要有机结合。特别提出跨周期、逆周期,今明两年之间联动起来,对冲下行周期,从另一个角度证明基本结论有支撑。

 

关键词:保证支出强度、加快支出进度、超前投资基础设施、合理充裕、跨周期、逆周期

 
 
 

3) 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式。七月份以来,市场断崖式下跌,百姓预期进入低谷,因此要加强预期的引导,通过因城施策促进房地产业良性循环和健康发展;出台托底政策,旨在将预期恢复到正常水平,正确引导预期回归到良性。坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。中央政策基调一直都是坚持房子是用来住的、不是用来炒的。

 

关键词:引导预期、探索新模式、支持需求、因城施策、健康发展

 
 

4) 区域政策要增强发展的平衡性、协调性。要深入实施区域重大战略和区域协调发展战略,促进东、中、西和东北地区协调发展。全面推进乡村振兴,提升新型城镇化建设质量。对于深耕企业,所有区域都有深耕机会,包括新型城镇化和乡村振兴。

 

5) 推动新的生育政策落地见效,积极应对人口老龄化。说明中小型房企始终存在中长期机会。

 

6) 要为资本设置“红绿灯”,依法加强对资本的有效监管,防止资本野蛮生长。

 

7) 毫不动摇巩固和发展公有制经济,说明和国有企业合作依然是做强做大的必由之路之一,要学会如何与国企打交道,毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展。

 

8) 要正确认识和把握防范化解重大风险。要继续按照稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹的方针,抓好风险处置工作,加强金融法治建设,压实地方、金融监管、行业主管等各方责任,压实企业自救主体责任。恒大事件告诉大家:不要指望别人救,多数情况要靠自己救自己。

 

02

给房企的战略性建议:树立信心,再造“良币”

 

黄老邪认为,目前行业进入中半场,良币驱逐劣币是主要特征。对行业未来的发展趋势要形成共识,不能躺平,要立志做经营品质好、产品品质好、服务品质好的三好企业,成为市场上的“良币“,虽然明年政策友好,但如果是劣币,再好的机会也抓不住。

 

1、 战略导向

 

1) 合理增速:一定要有增长,哪怕速度慢,但没有增长不行,部分会员企业在战略研讨会制定的年复合增长率为50%-80%,现在来看势必会因为大环境而略有下降,但是房地产依旧是一个总量高达15万亿元的产业,接下来5-8年里,对于主动求变,追求差异化发展的房地产公司来说,依旧还有不错的发展机会。只是房地产企业需要进一步提升公司整体经营品质,在金融风险可控的前提下,做到“合理增速”,除非现在一点子弹没有,否则明后年增速可以设置的高一点。

 

2) 高质量发展:行业“软着陆”下,未来的方向是高质量发展,高质量发展意味着经营、产品、服务质量、现金流管理,内部的管理,而团队、运营也应该做好支撑,否则高质量发展就是空话。

 

3) 深耕:对于大多数中小房企来说,深耕是必由之路,在深耕区域仅仅通过多拿地的方式如今行不通了,现在需要深度研究,借助对当地区域土地资源的理解,对供应链控制的能力以及对当地客户的了解,打造差异化的产品体系、释放服务价值,创造更强的规模效应,获得有比较优势的溢价空间。

 

2、经营导向:降本增效、现金流安全高效

 

1) 降本增效:过去整个行业处于高增长、高利润的时代,房企对费用重视程度不够,在未来低增长、低利润的新时代,很多企业都在思考如何降低成本、增加效能。比如,东投在思考发力降本增效,从架构、人员、业务体系、运营体系、投资布局去变革,作为重要经营命题,是经营的基本功。G50董事长俱乐部可以协助会员企业进行系统复盘,内部体系、机制的变革。

 

2) 现金流安全高效:现金流与利润是大运营体系的核心逻辑,项目现金流与利润管控通过适时跟进项目进展与既定方案产生的偏差预知和判断对经营结果的影响,从而倒推项目操盘方案优化和调整;集团层面现金流与利润管控通过统筹项目的现金流数据形成系统性、阶段性的分析与预判,提示企业经营风险,引导和支撑正确的投融资决策。因此,在高质量发展下,搭建新的现金流体系,以业务、管理、运营支撑现金流体系,才是完整的经营变革思路。

 

3、客户导向:创造客户价值

 

从“寻找客户”转变为“为客户设计产品”,在客户导向倒逼下,使得企业内部管控、流程体系得到优化,这一过程不仅强调了客户在开发过程中的重要性,还使得企业内功得到提高,这是现阶段中小房企亟需重视起来的内容。

 

4、 生态导向:管理、人、资源匹配,三化(精益化、敏捷化、弹性化)

 

1) 管理、人、资源三者匹配,形成高质量的组织能力,而三者的匹配,最好要进行战略复盘,通过战略分析——战略规划——战略执行过程复盘、固化、优化、创新,重新评估内外环境,在内外环境均发生调整的情况下,自身有哪些优势、劣势、风险和机会,从而进行战略规划的调整和战略执行。这一循环过程也是房企组织力提升和组织生态打造的过程。

 

2) 三化(精益化、敏捷化、弹性化):向制造业学习,回归制造业特性,G50董事长俱乐部也在持续整合资源,向制造业、服务业学习,结合地产特点,协助会员企业进行发展逻辑、经营逻辑的重构。

 

5、 老板导向:

 

1) 树立信心:明年会是政策友好年。

 

2) 拓宽认知:过去发展策略被颠覆,需要重新认识。

 

3) 创新思维:用新的思维搭建服务体系、管理体系、团队,以及解决问题的方式方法。

 

4) 提升格局:站在未来看现在,正确看待同行间的互通影响。博志成近两年一直在做G50和F100董事长俱乐部,试图给老板们搭一个核心圈,让老板和核心团队有机会多出去进行互动和交流,来实现发展型房企的资源共享、融合发展,共同成长,以应对未来行业不确定性挑战。

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