四个关键词:稳、进、发力、提前
2) 要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的财政政策要提升效能,更加注重精准、可持续。要保证财政支出强度,加快支出进度。这意味着中央认为过去年度财政政策支出进度偏慢,明年理应加快速度、强度,支持宏观经济,之前很少有这种描述,对市场来说必然会是利好。稳健的货币政策要灵活适度,保持流动性合理充裕。财政政策和货币政策要协调联动,跨周期和逆周期宏观调控政策要有机结合。特别提出跨周期、逆周期,今明两年之间联动起来,对冲下行周期,从另一个角度证明基本结论有支撑。
关键词:保证支出强度、加快支出进度、超前投资基础设施、合理充裕、跨周期、逆周期
3) 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式。七月份以来,市场断崖式下跌,百姓预期进入低谷,因此要加强预期的引导,通过因城施策促进房地产业良性循环和健康发展;出台托底政策,旨在将预期恢复到正常水平,正确引导预期回归到良性。坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。中央政策基调一直都是坚持房子是用来住的、不是用来炒的。
关键词:引导预期、探索新模式、支持需求、因城施策、健康发展
4) 区域政策要增强发展的平衡性、协调性。要深入实施区域重大战略和区域协调发展战略,促进东、中、西和东北地区协调发展。全面推进乡村振兴,提升新型城镇化建设质量。对于深耕企业,所有区域都有深耕机会,包括新型城镇化和乡村振兴。
5) 推动新的生育政策落地见效,积极应对人口老龄化。说明中小型房企始终存在中长期机会。
6) 要为资本设置“红绿灯”,依法加强对资本的有效监管,防止资本野蛮生长。
7) 毫不动摇巩固和发展公有制经济,说明和国有企业合作依然是做强做大的必由之路之一,要学会如何与国企打交道,毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展。
8) 要正确认识和把握防范化解重大风险。要继续按照稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹的方针,抓好风险处置工作,加强金融法治建设,压实地方、金融监管、行业主管等各方责任,压实企业自救主体责任。恒大事件告诉大家:不要指望别人救,多数情况要靠自己救自己。
02
给房企的战略性建议:树立信心,再造“良币”
黄老邪认为,目前行业进入中半场,良币驱逐劣币是主要特征。对行业未来的发展趋势要形成共识,不能躺平,要立志做经营品质好、产品品质好、服务品质好的三好企业,成为市场上的“良币“,虽然明年政策友好,但如果是劣币,再好的机会也抓不住。
1、 战略导向
1) 合理增速:一定要有增长,哪怕速度慢,但没有增长不行,部分会员企业在战略研讨会制定的年复合增长率为50%-80%,现在来看势必会因为大环境而略有下降,但是房地产依旧是一个总量高达15万亿元的产业,接下来5-8年里,对于主动求变,追求差异化发展的房地产公司来说,依旧还有不错的发展机会。只是房地产企业需要进一步提升公司整体经营品质,在金融风险可控的前提下,做到“合理增速”,除非现在一点子弹没有,否则明后年增速可以设置的高一点。
2) 高质量发展:行业“软着陆”下,未来的方向是高质量发展,高质量发展意味着经营、产品、服务质量、现金流管理,内部的管理,而团队、运营也应该做好支撑,否则高质量发展就是空话。
3) 深耕:对于大多数中小房企来说,深耕是必由之路,在深耕区域仅仅通过多拿地的方式如今行不通了,现在需要深度研究,借助对当地区域土地资源的理解,对供应链控制的能力以及对当地客户的了解,打造差异化的产品体系、释放服务价值,创造更强的规模效应,获得有比较优势的溢价空间。
2、经营导向:降本增效、现金流安全高效
1) 降本增效:过去整个行业处于高增长、高利润的时代,房企对费用重视程度不够,在未来低增长、低利润的新时代,很多企业都在思考如何降低成本、增加效能。比如,东投在思考发力降本增效,从架构、人员、业务体系、运营体系、投资布局去变革,作为重要经营命题,是经营的基本功。G50董事长俱乐部可以协助会员企业进行系统复盘,内部体系、机制的变革。
2) 现金流安全高效:现金流与利润是大运营体系的核心逻辑,项目现金流与利润管控通过适时跟进项目进展与既定方案产生的偏差预知和判断对经营结果的影响,从而倒推项目操盘方案优化和调整;集团层面现金流与利润管控通过统筹项目的现金流数据形成系统性、阶段性的分析与预判,提示企业经营风险,引导和支撑正确的投融资决策。因此,在高质量发展下,搭建新的现金流体系,以业务、管理、运营支撑现金流体系,才是完整的经营变革思路。
3、客户导向:创造客户价值
从“寻找客户”转变为“为客户设计产品”,在客户导向倒逼下,使得企业内部管控、流程体系得到优化,这一过程不仅强调了客户在开发过程中的重要性,还使得企业内功得到提高,这是现阶段中小房企亟需重视起来的内容。
4、 生态导向:管理、人、资源匹配,三化(精益化、敏捷化、弹性化)
1) 管理、人、资源三者匹配,形成高质量的组织能力,而三者的匹配,最好要进行战略复盘,通过战略分析——战略规划——战略执行过程复盘、固化、优化、创新,重新评估内外环境,在内外环境均发生调整的情况下,自身有哪些优势、劣势、风险和机会,从而进行战略规划的调整和战略执行。这一循环过程也是房企组织力提升和组织生态打造的过程。
2) 三化(精益化、敏捷化、弹性化):向制造业学习,回归制造业特性,G50董事长俱乐部也在持续整合资源,向制造业、服务业学习,结合地产特点,协助会员企业进行发展逻辑、经营逻辑的重构。
5、 老板导向:
1) 树立信心:明年会是政策友好年。
2) 拓宽认知:过去发展策略被颠覆,需要重新认识。
3) 创新思维:用新的思维搭建服务体系、管理体系、团队,以及解决问题的方式方法。
4) 提升格局:站在未来看现在,正确看待同行间的互通影响。博志成近两年一直在做G50和F100董事长俱乐部,试图给老板们搭一个核心圈,让老板和核心团队有机会多出去进行互动和交流,来实现发展型房企的资源共享、融合发展,共同成长,以应对未来行业不确定性挑战。