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精瑞人居发展基金会主席，清华校友总会城乡建设专委会创会会长聂梅生女士发表题为《新时代中国房地产的浴火重生》主题演讲。
 

从风险转为危机 重建市场信心是解救行业下行的关键

聂梅生表示，当下中国房地产已经从风险转为危机。解救房地产走出经济下行危机，关键是重建市场信心，恢复销售量。为此中央国务院出台了一系列的政策，其中最重要的是金融16条，也就是关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知，那么在这之后又陆续出台三支箭，首先对保交楼有专款专用的贷款，然后广大民营企业可以做债权融资，第三是在资本市场上再融资，这三箭齐发。可以说金融16条覆盖了房地产的全业态，包括供给方、需求方、金融方。所以中国房地产在这样强力的政策支持之下，一定会有一个新的业态。那么新的业态是什么？今后房地产的要素是什么？应该说是住有所居。那么在党的二十大报告当中提出，坚持房子是用来住的不是用来炒的这一定位。同时坚持新时代住房制度三句话，也就是我们说的“两多一并举”，即多主体供给，多渠道保障，足够并举的住房制度。今后房地产如果是坚定贯彻“一个定位”和“两多一并举”，那这就是一次房改。

如何提高人居幸福感 促进新消费是未来的重点

那么在新形势之下，我们既然追求住有所居，那么肯定要定位在“住”，人居就是一个非常重要的要素。那么人居当中人和居是两个词，重点还是应该以人为主，不过今天我想重点讲一下“居”这个要素。那么人居的要素主要是新功能、新消费、新活力。如何才能提高人居的幸福感，促进新消费这是未来的重点。

刚才说过房地产走出当前的危机的非常重要的一条，就是恢复市场信心，这就和消费有关系。我们想促进新消费就必须要要提升消费的总额和质量。首先我们要定位消费的层级，然后找准消费的群体。

我们可以看到全球各国居民最终消费占GDP比重的数据，和全世界其他国家对比，包括美国、德国、法国、日本、韩国、俄罗斯、巴西、越南等国家在内，比重最低的是中国。从1952年一直到2020年以后，美国居民最终消费占GDP的比重为67.6%，而2020年，我们中国的比重只有37%，假如消费这块提升不上去，那么不光是对我们居有所居会有很大影响，同时对我们国家的经济的下一步发展也起到关键的作用。所以我们有很大的发展余地，新消费会带来新活力，它的前提是住有所居的住区应该有新的功能。

另外，消费能力应该与人口结构形成共振。首先从数据来看，2020年中国消费主体人口主要是70年以前，占比达54%。未来十年65-80岁人口比例激增，将占老龄人口的85%，2025年预计老年旅游市场将带来每年1.14万亿的增量。康养经济将成为蓝海。而且我们再看老年储蓄中的28定律，也就是80%的钱存在，20%的人手里，实际上70%的储蓄分配在50岁到80岁这样阶层。同时从区域来讲，这些人又不均等的集中在一线城市和发达地区，大约有60%集中在一线城市和沿海地区。所以我们要促进新消费，就应该知道人的梯级在什么地方，人在哪，他们消费的目标是什么，钱在哪。供需对路，才能把消费释放出来。

数字技术创新是驱动新的生产力的先导性力量

第二个要素是科技。在二十大的报告当中对“科技”是高频词，而刚刚在乌镇结束的中国互联网大会上，发布了《中国互联网发展报告2022》报告，报告指出2021年中国数字经济规模达到45.5万亿元，占GDP比重达39.8%，超过了我们消费的比重。这说明科技已经是中国经济比重相当大的一个要素。世界进入全面数字化转型，数字技术创新是全球战略重点，是实现创新驱动生产力发展的先导性、关键性力量。

2021年，全球47个国家的数字经济增加值规模达到38.1万亿美元，同比名义增长15.6%，占GDP的比重达到45.0%，要超过我们现在39.8%的水平。这也说明数字经济为全球经济增长注入新动能，成为推动全球经济复苏的重要引擎，在中国也是一样。因此我们要非常重视科技。

美国发表了未来30年主攻科技的20项，包括物联网、智能手机与云计算、虚拟现实与增强现实、数据分析、人类增强、网络安全、先进数码设备、合成生物、增材制造、医学等，70~80%的项目都和数字化有关系。在未来的发展中，科技是非常重要的因此。想要带动经济发展，主要的推动力就是数字经济这一板块。

第三要素就是金融赋能，金融16条是非常明显的金融赋能，我想重点谈一下REITs对于下一步人居发展的重要意义。首先，我们国家的基础设施存量很大，如何以基础设施作为底层资产，盘活存量资产，目前我们正在做的就是REITs，而且金融16条也谈到了REITs。目前我们做了REITs发行的试点，也正在推行。第二就是应该稳步推进房地产投资信托基金的发行，试点的主要目的是为了贯彻足够并举的政策，如果我们推行足够并举，那就必须要推出REITs。因为REITs在资本市场上给这个底层资产一个很好的退出，同时扩大了房地产或者说是不动产或者是基础设计全链条的金融支持，形成一个良性循环的一个退出机制，是非常重要的。第三，金融赋能以后不仅可以降低居民的住房成本，同时在技术层面通过资产证券化的方式快速的回笼资金，以便加大下一轮保住房的建设，使得中国在这个城市化的背景下，保证普通人享有居住权。