12月9日，主题为“拥抱未来 房地产市场的新机会”的第四届平安地产金融创新论坛在深圳举办，樊纲、巴曙松、孙宏斌等大咖、碧桂园、世茂、保利、华夏幸福、招商、金地、华润等各大企业的领袖和高层，悉数到场。
昨天(12月8日)中央政治局刚召开经济形势分析会，关于房地产方面提了两句话，“加快住房制度房地产市场的改革，建立房地产市场的长效机制”。
中国房地产市场新趋势：
第一，从总体的趋势来看，中国的增量房地产需求确实在呈现放缓的趋势。
现在市场上占比越来越大是一个存量市场，大家熟悉的增量时代逐步远去，需求在逐步的放缓，置业人口的占比在稳步的回落。
从日本和美国这两个发达经济体家庭套数的走势对比来看，大概到了1左右，基本上就是总量大致平衡的阶段。中国的户均套数，2010年户均套数比值到了1。2015年、2016年在1.05、1.06的水平，现在是大致总量平衡。告别增量为主的时代，而且在接近增量新房的峰值在出现。
我们在房地产市场投资的增速上已经向成熟市场收敛开始。
第二，增量房开始增长，增速在减少，存量房上升的势头非常猛，越来越多新增的需求，通过改善型需求，通过存量房在满足。
2003年北京基本上是新房主导的市场，二手房几乎可以忽略不计。现在两个一线城市二手房是新房的三倍，这个过程是在发生一些新的变化，对比不同的经济体也走过类似趋势。
而且不仅一线城市是这样，也在向二、三线城市扩展。总体上到目前为止，中国人买了房子是拿着，他还没有进行充分的流通，这也是下一步应该大幅降低的。
第三，围绕这些存量房、二手房的交易变化相关新的生态也正在形成。
按揭贷款这种集中的信息与银行做业务链接，未来很难成为市场的主导力量。二手房的交易是信息的分散，买方和卖方分散，怎么去找到新的信息流？进入这个场景、提供你的金融服务呢？
银行间要思考，找到新的商业模式，包括金融、托管、信息、实有运营。收租，租金，再发REITs，收益率之间的利差，这也是不同业态的不同表现。
还有一个很重要的趋势，正式进入城市群、城市圈时代。
我们用统计数据证明一下，大家都在说逃离北上广深，实际上我们从统计数据来看，我们没有看到任何逃离的迹象。北京常住人口也好，幼儿在园人数、小学招生人数还是在向一线城市集中，我看到一个报告很有趣，说这一波的房价上涨跟哪一个经济指标关联度最高？其中一个就是幼儿园在园人数。年轻人居住、养育下一代，这个指标是在集中，涨幅和这个指标关联度很高。
总体上来看，房价过万元的城市俱乐部流动人口和房价是正相关的，有的城市，你在疏散、驱离低端、中端人口，对这个城市的发展可能会有一定的影响。
三个城市群加上六个中心城市，这个口径算一席，我们叫“3+6”，深圳广州、上海、北京，重庆成都、武汉、长沙、长江中游城市群也可以，就是四大城市群。如果三个城市群加上南京、合肥、武汉、长沙、成都，新房交易接近一半，二手房交易超过七成，再把中心交易活跃的城市，郑州、西安再稍微加进来，很可能有限的几个城市交易、新房和二手房的占比会占到更过的比例，可能是八成甚至更多。
第四，房地产行业集中度在加剧
上市公司的数字是公开披露的，净利润率在下降，或是回归常态，和其他行业相比没有特别高的水平，与此同时行业洗牌。
我们前二十大的开发商已经在2017年上半年占到新房销售的1/4。企业集中度提高，行业集中度的变化，也在促使一些开发商探索一些新的商业形态，通过自有的品牌，通过合作，由开发投资到银行资金传统的形式转到多元化模式的合作。
趋势展望：
长效机制、租售同权、共有产权，对一部分买不起房的人怎么能住得起？这是未来可能政府会着力推动的地方，加大租赁市场的发展是一个趋势，对比不同的经济体的结构变化，新房，通过自有居住占有比较大的市场结构。
租赁的人群未来会逐步的上升，“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”开始变成一个中长期的政策基调，无论是银行还是地产都会产生非常深远的影响，目前这个政策持续下去。聪明的开发商和银行的合作心态，我觉得明年会有不少的创新。
租赁的增长空间非常大，现在还是新房占一半以上的市场结构，所以通过二手房的租赁还有增长的空间，2015年自有住宅是2.2亿套，每年增长2%，租赁比例达到35%，租金水平还在上升中，而且一线城市的流动人口比例基本上在35%以上，这个也有相应的产业带动作用。
目前租金回报率比较低，深圳1.34，开发商一年只能卖10%、12%，还不如一年拿十年的租金回来，未来房子在他手里，他还可以做更多的安排，这是未来的发展需要正式的问题。