8月8日，博鳌·21 世纪房地产论坛 第20 届年会在上海举行，本次论坛的主题是“穿越周期再出发：高质量增长的安全逻辑”，全联房地产商会创会会长、精瑞人居发展基金会主席聂梅生发表了主题演讲。
关于房地产周期的问题，聂梅生提出，房地产现在应该说进入一个新的发展周期，在新的周期里面又和整个经济总的战略是有关系的，说到高质量的发展，在房地产相关的高质量发展当中，我觉得有两个因素要说的：一个是绿色发展，这是国家提出来的战略；还有一个是科技加持和驱动，也就是数字经济。这两个是我们高质量增长安全逻辑当中的两个驱动力。所以今天的演讲题目叫做“绿色建筑的发展与破局”。
我们绿建刚好经历了二十年，和今天论坛20周年是非常吻合的。绿建发展到现在，完成了“由物到人”的发展，数字化赋能绿色建筑这已经是全球化的事情了，绿色金融在今年提出来支持绿建，房地产金融是我们不可缺少的。今年关于绿色金融怎么支持绿色发展，和我们密切相关。
先说一下绿建和今天的会议一样，经历了20年。完成了“由物到人”的发展，尤其这一次的疫情。这二十年我们做了一些什么？2001年我们全联房地产商会与清华大学联合编制《中国生态住宅技术评估手册》。2006年颁布《绿色建筑评价标准》，明确“四节一环保”。2012年由财政部、住建部印发了《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》。2013年转发了《绿色建筑行动方案》。2014年编入《国家新型城镇化规划》。2019年颁布《绿色建筑评价标准》。2020年发布了《绿色建筑创建行动方案》，为什么今年要发布这个？因为要贯彻国家绿色生活创建行动总体方案。所以绿色建筑是绿色生活当中的一部分。20年来我们发布了这样一些文件。
绿建市场的两个阶段：前十年是“四节一环保”。节能、节地、节材、节水，最后达到环境保护。强调建筑本身的绿色性能，缺少人居的感受，这个阶段里面建筑物的系统、材料、产业链怎样节约，这个强调得非常多。我也参与了指标的设定、研讨、实施。这是前十年。近十年回归到“以人为本”。尤其是这一次疫情给了大家一个警钟，搞了半天，如果今后人不安全，人的居住环境不安全，怎么安全？所有的绿色建筑最后还是关注到人的发展上，所以这个绿色不光是环境资源的绿色，最后是以人为本。这里面的健康问题、安全问题、数字问题就上来了。数字、智慧不上去，“四节一环保”、人的健康安全，都无从谈起。
疫情期间，重塑和提升了绿色建筑内涵。这一次全球性的疫情给我们一个警钟，我们说到安全，地震、抗震、防火、耐久性，这是建筑安全。但是这一次不是这些安全，是人的生命安全。什么时候考虑过在建筑当中人的生命安全是最大的安全？生命安全是最大的安全，远远强过耐久性的安全、防火安全，这就跨学科了。人的生命安全跨到健康、医学、防疫，但人是居住在建筑当中的，不考虑人的生命安全，整个社区、整个地球都不会安全。所以生命安全和健康建筑，这件事就要求绿色建筑要以人为本。
要做到刚刚说的两点，必须和数字化、智慧化相结合。人的生存环境涉及到这么多的问题，最后达到舒适、安全、高效、健康。一定和物联网有关，和智慧家居、传感器、大数据分析、综合调度是有关的。这一次我们关于小区门禁的问题，给我们提出了非常大的挑战。门禁口，大家知道多少二维码在那发，这个是我们绿色建筑领域当中考虑到的门禁吗？这一次各种各样的二维码、传感器、GPS，构成了我们小区的门禁，和数字化已经脱离不开了。比如说这一次的快递派送，物联网是非常厉害的。总归来说和数字化、智慧化联合到一起。如果我们的系统不能升级，我们就会失败，我们就不可能达到下一步的绿色建筑。
数字化技术在疫情控制中发挥巨大的作用。首先为什么中国在全球能够把防疫工作做得这么好。我有很多美国朋友，他们说我们做不到，我们没有门禁、没有小区、没有围墙，我们不可能有人守在那刷二维码。我们社区有形围墙在疫情防控中发挥了较好的隔离防控作用。我们小区的有形围墙还是起作用的。二维码、GPS、大数据、监控类传感器形成了物联网联合作战。我们现在生活工作和绿色建筑离不开数字化。
再进一步，疫情过去以后我们发现什么缺？我们医疗配置缺。老年人的慢病，由于不能及时的救治，转成急性。所以我们医疗配置、商业配套以及社区物流、人流管控须要重视与加强。给我们提出了一连串的问题，关于社区疫后的升级，几乎和数字化有关的。
既然我们国家提出来房住不炒，必须要把住的问题，大家目前居住的小区提升。这里面包括智能安防、智能健康、智能出行、智能配送、智能生活等。
第三部分我们说赋能，再出发，赋能的第一个必须要依靠科技，第二个是绿色金融。房地产是跟金融密切相关的产业。原来我们的金融无非是开发贷、个贷、企业贷、信托，无非是这些。其实不完全是。在绿色金融这方面我们原来没有进去，怎样让绿色金融支持绿色发展。
现在我们国家有一个绿债。国内房企融资成本一般在10%上下。绿债的利率基本上在5%，降一半。但是哪些企业争取到了呢？比如说龙湖发了，基本上在4.4%到4.6%。
绿色金融的赋能，我们中国绿色建筑的用资比例比全球的低得多，全球投向绿色建筑的绿色金融大概占到30%，国内只有6%。我们国家也发绿债，但是没有用到绿色建筑上，比全球低得多。主要的问题，一个是我们信息发布，“绿色效益”评估与发布与金融系统不衔接。第二个是信用体系。这就形成目前非常尴尬的局面，有绿债，我们拿不到，要做绿色建筑，拿不到钱。这和三个原因有关：第一个现在房地产调控，开发类的贷款基本上一刀切的，不管绿不绿，都不行，绿色建筑也拿不到。第二个是刚刚说的评级问题。绿债偏爱信用评级3A级和2A+级。第三个真正做绿色建筑的，而且做得非常辛苦的和一些中小企业创新能力比较强的，但是评级不够，拿不到绿色金融的支持。我们建筑节能、绿色建筑，很多企业都在做，但是能拿到绿色融资的不多。所以中小企业形成了钱荒。但是绿债发行机构，金融机构现在说现在根本不是钱荒，我们是资产荒，找不到项目，所以这是目前的局面。