2022 年，受内外多因素影响，房地产市场进入深度调整阶段。中央年内多次释放积极信号，优化调控政策。2022 年底中央领导强调“房地产是国民经济的支柱产业”，在当前的市场环境下，肯定房地产的重要性更具积极意义，有助于房地产市场信心的修复。
总体来看，房地产的行业重要性得到充分肯定，作为国民经济支柱性产业，房地产对经济增长直接贡献高，产业链条长、关联行业多，“稳地产”对于稳经济至关重要。
西安楼市政策自2017年开始限购后整体逐步趋紧，于2021年达到最严。2022年上半年政策风向反转，终于迎来放松，触及购房资格、限购限售等方面，虽从调整力度逐渐扩大。但由于经济受挫、客户信心不足，调控效果不及预期。
全年土地成交规模、地价虽然上涨，但流拍率亦有所上升
土拍政策多次调整：2021年西安集中供地政策首次实行，与之匹配的土拍政策随之达到最严。随着市场行情的剧烈变动，2022年土拍政策也多次调整放松，取消毛坯限价和配建自持为企业让利。
流拍率上升：2022年，流拍率达到近五年最高，尤其住宅用地流拍规划建面260万㎡，达到十年来最高。
供销规模方面，2020年以来西安商品住宅市场供应量持续下滑，2022年已滑落至十年来最低水平，全年仅供应1280.38万㎡。受疫情及政策调控影响，2021年后西安商品住宅市场结束了持续三年的“供不应求”局面，2022年成交量萎缩至最低点，全年仅成交1043.05万㎡。
成交价格方面，西安商品住宅价格继续抬升，全年成交均价15688元/㎡，总体呈现出量缩价涨的态势，年尾两月环比价格不断下滑。
从月度成交来看，6月达到今年供应和成交高峰，3月成交价格最高，西安楼市中传统的“金三银四”行情不再。
区域表现来看，仅四区规模同比上涨，港务、高新独占鳌头。
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成交规模：港务、高新独占鳌头，占比超过全市三城，曲江、雁塔、蓝田增幅明显，但总体占比小，西咸各新城比例下降非常明显。
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成交价格：高新依旧单价最高，其次为碑林、曲江。其中碑林受新盘影响涨幅最大。
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特征：主城区东北——西南两极引领西安楼市，西咸非限购区热度下滑明显，秦汉新城跌幅近九成。
高面积、高总价改善产品成主流
面积结构：从成交面积段占比来看，从2018年开始，成交面积占比主流从中低向中高不断迁移。至2022年，主城区改善化格局不断加深。140平方米以上户型成交套数占比攀升至38%。
总价结构：从成交价格段占比来看，2022年150万以上的高价位产品成交占比继续提升，较去年同期上升12个百分点。反映房价上涨带来的市场份额变化越来越大。
居民置业意愿调查结果显示，西安房地产市场需求趋势依然旺盛
根据中指研究院近日结束的西安置业问卷调研显示，合理的购房需求尤其是刚需需求还未得到充分释放。不少购房者受限购政策的资格限制，仍无法立刻购买新房。调查中发现，有意在西安置业的人群中，仅有62%的人群拥有购置新房的资格，而26%的人群要在一年后才能获得购房资格，12%的人群还根本没有资格。
从置业目的看，刚需和改善（类刚需）的需求占到了近一半。其中，为结婚购房或者单身人群购房自住两类人群占比达到33%，而为房间面积增大和社区品质提高的改善人群占比在20%。
在意向购买面积上，仍然以中等户型需求为主。其中，有27%的意向人群青睐在90-110㎡住宅，25%的意向人群青睐110-130㎡。值得注意的是，仍然有16%的受访意向人群愿意购买70-90㎡的小户型。
二手交易政策放开，成交量进入恢复通道
从2021年7月西安执行二手房指导价，使成交量价逐月下降，成交陷入“冰点”；2022年下半年，随着“满五”变“满二”的政策放开，二手房限购松绑等宽松政策的相继出台，刺激二手房市场出现回升。2022年，西安全年成交二手房593.53万㎡，均价16969元/㎡。
区域表现来看，高新、雁塔、经开、未央等核心地段高品质二手房进入市场流通，对新房产生分流。
2023趋势展望：市场格局洗牌，上半年筑底延续，下半年有望企稳
商品房市场前几年新盘积累下供应走高，需求修复尚需时间，未来半年依然延续筑底态势，库存抬升、去化周期将进一步拉长；土地市场方面，财政压力下，西安土地出让大概率规模延续增长、单价降低，大型央国企及资金充裕民企出手频率将提升，实现“政府做地、企业做房”；企业方面，平台公司开发能力有限，民企代建合作机会广阔并且有议价空间。央企拿地资金、品牌力、交付力优势尽显，未来崛起将重塑竞争格局。