2025年3月及1季度西安房地产市场报告

01 政策环境

QIANZHAN

 

 

全国层面政策基调更积极，政策方向从“优化调整”转向“主动托市”，强调“止跌回稳”目标；西安作为跟随型城市，1季度以落实先行政策为主，无变化。

 

 

02 土地市场 QIANZHAN

3月主城仅成交2宗（高新托底、邦泰曲江拿地），反映房企“聚焦核心、控制风险”策略。

 

03 商品房市场 QIANZHAN

 

 

3月短期回升（成交52.7万㎡，环比+68%），但3月下旬来访量降10%，观望情绪回升；同时港务奥北和大城南价格战持续，港务奥北平台价格水平降至1.5-1.6万元/㎡，大城南折扣达9-11个点。

 

04 二手房市场 QIANZHAN

 

挂牌量环比增加632套，成交同步上涨49%（约1900套），市场份额达51%；均价1.3万元/㎡（较2024年4季度降4%），降幅收窄。

全国政策

 

    

2025年两会首次将“稳住楼市股市”写入总体要求，并明确“止跌回稳”目标，标志着政策从局部优化转向系统性托底，释放强烈维稳信号；同时提出建设“好房子”，推动行业从规模扩张向品质升级转型。

西安政策

西安1季度政策无变化，但在房贷利率（从3.2%下调至3%或更低）、预售条件、产品赠送（赠送率空间5-30%）等方面仍有优化空间，市场整体环境宽松。

拟供应-25年一批次供地公示

 

    

2025年大西安首批涉宅用地拟供应79宗、5573亩，供地延续主城高价值板块聚焦策略，主要分布在高新软新、曲江雁翔板块。

1季度-土地总量

 

1季度涉宅用地整体供销均缩量，成交大幅下降，共18宗（比24年同期-7宗、比24年4季度-32宗），约902亩，多数位于城市核心优质地段，其中主城12宗，近5成分布在高新和曲江；西咸4宗，2宗位于能金铁一范围内。

1季度-土地价格

 

1季度主城涉宅楼面价7792元/㎡，同比持平，比24年4季度+17%，核心区地价拉动明显；但部分板块（浐灞西、高新细柳）地价下降；沣东能源办新摘地块地价下降，主要受地块本身质素、地段等客观因素影响。

1季度-房企特征

 

部分房企抓住结构型机会拿地，华润等头部房企聚焦核心板块，锁定安全边际，通过优质土地储备提升竞争力；地建嘉信/嘉成/鑫苑等本土房企则通过低成本拿地、教育资源绑定等方式，在边缘区域寻求差异化机会。

3月-土地总量

 

3月涉宅供销低迷，供应3宗，城南丁白村城改、沣东融合片区、临潼共有产权房转住宅用地；主城仅成交2宗（平台公司托底高新国际社区地块、四川邦泰曲江再拿地）。

供应：3月大西安涉宅供应3宗、126亩，其中城南1宗，为丁白村城改；沣东融合片区1宗，起始楼面价8102元/㎡；临潼1宗，为原共有产权房用地变住宅用地。

成交：3月大西安涉宅成交3宗、172亩，其中高新1宗，位于国际社区，平台公司以7263元/㎡楼面价托底摘得；曲江1宗，四川邦泰以10190元/㎡楼面价摘得；秦汉1宗，由秦汉城发平台公司以3375元/㎡托底摘得。

3月-重点地块

 

2024年底四川邦泰首进西安，密集高溢价拿地，择址核心区或热门板块，先后斩获沣东能金、曲江雁翔、高新软西4宗优质宅地，累计土储约213亩，建面约35万㎡，2025年将4盘齐售。

住宅市场

 

 

 

 

1季度-主城新房量价

 

新房2025年1季度供需双降，房企推盘意愿低，尤其受春节假期影响，推货量同比下降约5成；成交面积135万㎡，同比跌60%，创2022年以来最低值；价格结构性下探（主因是250万低价位房源成交占比上升）。

供需情况：1季度供应91万㎡，同比下滑50%，环比下滑60%；成交135万㎡，同比下滑60%，环比下滑34%，处于22年以来的最低值；

成交价格：1季度成交价格18609元/㎡，同比下降3%，环比下降2%。

3月- 主城新房量价

 

3月在供应拉动下，成交回升至今年来的最高值，但尚未恢复至去年平均水平（低10%）；拉通来看，2月首周因春节假期成交骤降，但节后需求集中释放，带动成交逐周上涨，至3月以来稳定在12-13万㎡。

供应量：供应面积51.14万㎡，环比上涨193%，同比下滑40%；

成交量：成交面积52.73万㎡，环比上涨68%，同比下滑2%。

3月- 主城新房-微观市场

 

剔除个案影响后，3月来访量呈现逐周下滑趋势，3月下旬较2月-3月上旬下降约10%，但成交暂时性保持稳定（单周约10套），后续持续性待观察。

3月-主城新房价格

 

3月整体价格结构性下跌（18603元/㎡，↓1%） ；分区域看，港务价稳，曲江/城南/城西等涨，高新软东价稳，CID/软西价跌。

区域市场：曲江/城南/城西持涨（在售新房基数少，个案影响大）；港务小幅下降2%（因奥体核心项目减少，整体成交北移导致）；高新下跌11%（主要因cid竞争加剧+软西供应缩减影响）。

3月- 主城新房价格-微观市场

 

除港务奥北/大城南延续价格战外，其他区域老盘经过24年4季度价格调整后，2025年1-3月价格逐步趋稳。港务奥北、大城南是当前价格战的核心区域，其中奥北平台价格已降至1.5-1.6万元/㎡，大城南普遍9-11个折扣点位。

主城-区域规模

 

市场轮动下，港务/高新/浐灞虽保持主力地位，但无法扭转整体下滑趋势；曲江市场坚挺（供应↓86%，成交↑6%）；港务教育加持下总体维稳；高新板块间分化，软东红盘持续高热，软西/CID因供应减少成交下滑。

曲江/城南/城西：红盘拉动成交上涨，是西安当前楼市热点区域；

港务：基于强教育，奥体核心持续是客户首选；西航（奥北）板块通过低总价+强产品吸引刚需客户北移，验证价格敏感度提升；

高新：高新市场分化明显，软东红盘带动持续高热；软西、CID因供应缩减，成交同步减少。

主城-存量情况

 

主城去化周期13个月，显示整体市场面临较大库存压力；港务、高新虽存量高但销售活跃，库存健康；曲江存量低，但改善需求持续释放，尚未出现库存积压，但需警惕曲江2季度供应放量可能引发的竞争压力。

主城商品住宅狭义存量742万㎡，去化周期13个月。

分区来看：港务、高新片区高存高销，狭义库存健康度可控；城南、曲江地缘改善需求旺盛，低存低去化；灞河、城东市场活跃度低，受限于低成交量而拉长去化周期。

主城-成交结构

 

秋月苑、信达雁熙雲著等小面积低价红盘拉动，面积140㎡以下、总价250万以内成交增量明显；400万以上占比稳定（10-12%），表明高净值人群需求受市场波动小，具备抗周期特性。

分总价：200万以内及200-250万之间增量（分别由32%→37%、19%→26%，主要是秋月苑、招商揽阅、华发·利君都荟城央等红盘影响），400万以上稳定溢价（稳定在10-12%左右）。

二手房市场

 

 

 

 

二手房市场-总量

3月挂牌量11829套，环比增加632套；成交同步上涨49%（约1900套），比24年均值增量1270套；市场份额增加至51%。

二手房市场-成交价格

1季度均价稳定在1.3万元/㎡，较2024年4季度下降4%，但降幅收窄。

二手房市场-楼龄

5年内次新房折价力度最大（成交价格下跌8%），但以价换量效果明显（成交占比增加3%）；主要在浐灞和港务区，高新次新小区主要集中在CID和软西，且多为平价或折价10%以上（与当期新房价格比）形成交易。

二手房市场-买卖双方心态

议价空间趋稳（7-7.5），成交周期高位（7-7.6个月），带看转化率仅1.94%（3月），反映客户决策谨慎，短期难现爆发性需求。

议价空间：不断扩大，从2024年1月的4.70%，扩大至2025年3月的7.38%。

平均成交周期和带看转化率：25年3月成交周期为218天，带看转化率基于上月低位值，走高至2.11%，但客户观望情绪犹在。