为了帮助房地产企业深入学习理解中央和地方政府关于房地产调控的最新思路，研判2023年的房地产发展趋势与竞争格局。3月24日，武汉市房地产开发协会主办“‘两会’后宏观经济及房地产未来走势分析报告会”，解读当前楼市发展的最新变化，为企业研判发展方向提供决策依据，近200位行业嘉宾现场参会。
中指控股CEO、中指研究院常务副院长黄瑜，受邀在会议上以《“两会”后 宏观经济与房地产走势分析》为主题，分享了她的分析与建议。
两会及二十大报告解读
2023年政府工作报告强调“稳中求进”“稳增长”，将2023年经济增长目标设定为5.0%左右。李强总理表示，经济工作部署中要打好四套组合拳：宏观政策的组合拳、扩大需求的组合拳、改革创新的组合拳和防范化解风险的组合拳。2023各地GDP目标增速普遍在5%-7%，湖北GDP目标在6.5%左右，武汉设为6.5%以上。各省份提出的经济增长预期目标传递出全力拼经济、加速经济回暖的决心和信心。
部长通道上，倪虹部长强调对房地产市场企稳回升充满信心，从稳支柱、防风险、惠民生三个方面落实2023住建工作“稳中求进”。从2023年房地产政策方向来看，供给端将以“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”为核心，将前期政策落实到位。需求端政策将以支持住房需求释放为主，根据“因城施策”的原则，对于仍处于调整阶段的城市和区域，会有增量优化政策出台，对于市场出现复苏的城市，政府或将进一步观察已出台政策的效果持续性，决定后续政策安排。
宏观经济与人口趋势分析
2023年1-2月，消费市场恢复向好，社会消费品零售总额同比增长3.5%，接触型、出行类服务消费快速回暖。固定投资同比增长5.5%，制造业及基建投资增速保持高位，是固投主要支撑，房地产开发投资增速降幅收窄。开年经济企稳回升，消费增速好转，投资稳步增长，但出口表现承压，今年稳增长需要靠“内需”，房地产重要性凸显。
我国城镇人均住房面积40平米以上，户均超过1套住房，居民基本住房需求已得到满足。2022年全国人口14.1亿人，比2021年末减少85万人，人口规模红利接近尾声，城镇化放缓。从结构性变化来看，未来人口仍将向核心城市及都市圈聚集，这些区域住房需求有支撑，房地产市场依然有空间，城市分化将进一步加剧。湖北人口超5800万人，城镇化率为64.1%，未来伴随着城镇化水平的不断提升，新增城镇人口带来的住房需求仍有空间。
当前房地产形势分析及展望
根据中指研究院中指云调查显示，2月置业意愿强于上月的占比有所提升至30%，但整体仍在低位。置业到访、计划看房占比均触底反弹，市场活跃度改善，带动购房置业意愿提升。
受楼市政策持续优化、疫情及春节期间累积需求集中释放等因素影响，部分核心一二线城市房地产市场情绪有所修复，房价出现了较为积极的信号，但多数三四线城市购房者观望情绪依旧浓厚，全国整体市场尚未出现明显的回暖态势。短期来看，热点城市新房市场活跃度仍有望保持，从而带动全国新房市场进一步修复企稳。
对于2023年全年的市场预测，中指研究院认为，一线城市2023年商品住宅成交面积有望稳中有增，价格有望保持平稳运行。其中，北京、上海、深圳政策微调为主，新房市场成交或整体稳定。二线城市政策有优化空间，整体量增价稳，核心二线城市市场或逐渐恢复，部分城市或面临房价上涨压力。2022年，武汉、重庆、郑州、天津等城市受疫情等因素影响，新房成交面积大幅回落，2023年，这部分城市政策存在进一步优化空间，在疫情防控好转的背景下，市场或逐渐恢复，但部分城市可售面积出清周期较长，房价上涨动力弱。三四线城市市场量价或继续下行，多个城市库存量较大，房价仍面临一定调整压力。
房企竞争格局及发展策略
2022年，百强企业销售额均值为633亿元，自2020年达到顶峰后，连续两年下降。2022年百强企业市场份额为47.5%，相比2021年微降2.4个百分点；市场份额在经历2021年大幅下降后，出现企稳。
2023百强企业央国企数量占比，从2003年的37%下降到2006年的25%，之后保持稳定。近两年房地产行业深度调整，央国企经营稳健， 2021年占比明显上升至60%，2022年又上升至76%。此外，二十年前的百强中的21家继续跻身“2023中国房地产百强企业”，二十年淘汰率近80%。
目前，房地产行业已经进入转型发展阶段，商品房销售规模下降，房企销售受到冲击。同时，房地产作为支柱行业，行业规模仍然存在，居民对于美好生活的需求也未得到完全满足。房企一方面应注重经营安全，在严守安全底线的基础上聚焦布局高潜力城市，持续打磨优质产品，抓住增量市场结构性机遇，追求有质量增长；另一方面发挥自身优势，发展轻资产商业管理、代建、长租等业务，探索新发展模式。