文/镜鉴咨询创始人张宏伟
认房不认贷新政出台，已经过去第一个周末，那么，北上广深楼市具体什么反应？对于房企投资策略来讲，有哪些可启发或调整的地方？
认房不认贷新政后一线城市的一二手房市场反应
首先重点看一下上海和北京的中介反应。深圳反应有点不温不火，而广州反应有点相对偏弱不说了。
上海房产中介：新政对急着改善的买家来说真是重大利好，门店二手房预约带看量直接增长了50%，估计还会增加。不过二手房的牛市来得可能会稍微慢一点，因为定价权在房东手里，好房子看涨惜售或者临时跳价的事情也会发生，如果都这样，就会出现有价无市的尴尬情况。
北京房产中介：周六新政第一天，全北京市链家成交615单。这个成交量已经回归到2月份活跃市场。目前优质房源分两段，去化一部分，另一部分业主心态提升了，暂不出售。
而从新房市场来看，北京项目的销售的反应明显好于其他三个城市，且不少项目收回了折扣，甚至通过涨价1%的营销手段收割客户，北京楼市这个周末还是比较热闹的；其次，表现较好的是上海，上海楼市的一二手房的带看量确实也有提升，主城区改善的楼盘好起来了，外环沿线的楼盘来人量不能说火爆，但是人气还算过得去。但是，到了郊区比如金山，要看项目品质和配套等综合实力了，郊区好楼盘的虹吸效应比较明显，不是所有楼盘都表现好。广州因为库存量偏大，虽然是第一个发布认房不认贷的新政，但是，反应确实是四个一线城市中最弱的。
除此之外，认房不认贷新政实际成功刺激的是——房东的挂牌量。目前老张了解的情况，北上广深都是如此，每个城市的挂牌量激增。虽然有个别城市的中介会内部下降挂牌房源，控制挂牌房源数量，让全市的二手房挂牌量看起来不是那么高，但不改变一个城市实际挂牌量激增的事实。
一线城市楼市需求结构性的变化
从老张掌握的市场信息情况来看，总结一下新政后各类购房群体心态和购房行为，其实，不同的购房群体的购房行为在认房不认贷新政出台后的表现是有差异的：
首套刚需客户——受制于经济与收入预期的不确定性，且短期内也很难有太大改变，首套刚需群体的购房行为相对理性，根据自己实际情况来，会关注楼市的政策变化，但不一定有能力跟风买房！
改善群体——不同类型的改善需求群体表现分化。置换类的改善群体要等卖了一套才能出手买下一套，可现在每个城市的二手房挂牌量已经突破新高了，如上所述，可以接盘的首套刚需受制于经济与收入的不确定性，现在购房还比较理性，不一定有能力出手，因此整个置换链条对的打通来讲还不是那么顺利，这类置换改善需求就不会那么快入市；
高端改善相对自如一些，由于认房不认贷给这类群体新的购房贷款资格，该入市就果断入市，收入和购买力都不是问题！
豪宅客群——新政出台前，量化基金大佬已经开始抄底上海的豪宅，更说明豪宅投资客对于政策预期的敏感性，以及投资保值核心城市核心资产保值增值的诉求。认房不认贷等新政出台后，可以预期，未来豪宅市场也一定会火起来！
总之，一线城市楼市处于置换改善与抛盘套现同时存在，并且交错博弈的状态！市场在向好的趋势发展，但是，是结构性的好转，过程没有那么顺利。
一线城市楼市需求的变化与房企的差异化投资策略
如上所述，既然新政后市场需求结构是这样的变化，那么对于房企投资策略来讲，如果接下来2-3个月要在一线城市拿地，其实，投资策略上也就很清楚了，每个房企结合自己的资源优势和投资逻辑，还是要有点差异化的投资策略的。
首先，高端豪宅可以继续加仓，但仅限于有雄厚资金实力的大央企，或者有做豪宅基因的且有资金实力的房企；
其次，主城区改善需求还是主力加仓补货的区域，毕竟一线城市还是一个改善型需求为主的城市，虽然置换改善的链条还不是那么顺畅，但是改善型需求的结构化的行情也一定会带动整个改善需求好转。
北京重点关注五环内甚至四环内，上海重点关注主城区这几个区；深圳重点还是在西部的几个经济好的区域。预计未来3-6个月后，也就是2024年二季度开始，预计这些改善区域的核心高价值板块的需求会外溢，周边的外溢板块的楼市也许会被带动起来，这时候应该根据板块外溢轮动的特点提前做一些投资布局，在板块投资策略上可适度做外溢需求。
第三、对于刚需，重点关注确实有实际人口居住的高潜板块吧，最好有地铁支撑，外围的郊区尤其是远郊，如果你的产品力和品牌力不够最好现在先不去。否则，即使是一线城市，短期内由于经济与收入的不确定性，首套刚需的楼盘不一定那么好卖。如果再加上板块内供应量偏大的话，以及二手房挂牌量激增的影响，有可能在量价兑现上会出现压力。