宏观政策环境
面对当前的发展环境，疫情给全球经济带来了很大的不确定性，中央基于此充分评估了未来全球发展的形式，将不设经济增长目标。中指院根据2020年两会报告中的关键内容，梳理了以下4点房地产行业所面临的宏观政策环境：
第一，将稳就业、保民生等作为核心目标，集中精力抓好“六稳”、“六保”，将“六保”作为“六稳”工作的着力点，稳住经济基本盘。
第二，坚持“房住不炒”基调不变，各地因城灵活施策，保障房地产市场平稳运行。
第三，中央强调稳健的货币政策更加灵活适度，保持流动性合理充裕，为经济恢复发展提供更加有力的资金环境，促进经济全面回归常态。
第四，加快落实区域发展战略，深入推进京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、成渝地区双城经济圈的建设，同时打造高质量发展的长江经济带。
市场未来走势
在全球经济受到疫情的冲击下，房企对于未来市场发展的走势总结以下3个方面：
规模保持稳定增长。标杆房企对未来的房地产市场基本持乐观态度，多数认为房地产市场只是在短期受到了影响，但在长期仍然有发展空间。根据部分房企2020年公布的销售目标来看，平均增速约12.2%，去化率设定在60%左右。
格局分化愈演愈烈。标杆房企认为疫情下的“巨变”，市场中机遇与挑战并存，对于大中型房企来说，其面临的困境会比较少，而部分小企业则面临着生死抉择，其需紧随发展形势，抓住窗口期为企业注入“活水”，避免因为资金断裂而被迫退出市场的局面。
市场趋势遵循“三高”原则。标杆房企认为“房住不炒”已成为行业发展趋势，未来房企将高品质产品、高水平服务、高效率管理作为企业发展的首要战略任务，促进企业高质量发展。
2020年房企发展策略
随着疫情的褪去，房企陆续复工复厂，市场逐渐回归常态，企业铆足马力加快推进房地产建设，保障企业未来的业绩实现稳定增长。未来，房企在销售、投融资、管理、多元化等4个方面将采取以下具体措施：
潜力城市—多渠道营销—产品研发
①聚焦优质一二线城市和强三线城市。房企将更加关注热点城市群及周边潜力城市区域的项目销售，坚持规模与质量并重，实现企业持续稳定、有质量的快速增长；
②充分发挥互联网优势线上销售项目。房企将继续通过官方微信、购房APP、第三方平台（房天下）等多渠道实现销售业绩的增长，其将继续成为房企销售业绩的重要来源之一；
③专注高质量产品、高品质服务需求。疫情爆发之下，房企和消费者双方都将更加关注人文健康的重要性和物业服务的高效性，未来房企将把握当下主流需求，加大对产品的研发，满足消费升级，推动社会健康发展。
谨慎&积极—聚焦&深耕—多元化拓储&融资
①部分房企持积极的投资态度，在提质增效的基础上坚持比较乐观的投资逻辑，继续投资优质土储资源。如旭辉集团坚持实现持续、稳定、有质量的快速增长，未来2-3年保持20%-30%的稳定增长，多元拿地比重将提升到50%；大悦城控股2020年拿地策略采取优中选优，精准合作，创新合作模式，加大收并购和华南地区旧改项目推进的力度。
部分房企持谨慎的投资态度，在市场不断变化的情况下，不一味地“囤粮”，而保持比较稳健的投资发展策略。如2020年正荣将按照1400亿的35%做拿地的预算，整体比较保守，但如果有更好的拿地机会，也会增加预算；融信中国拿地相对谨慎，项目在保证有利润的情况下才会投资，将追求有质量的发展作为第一要素，未来拿地金额占销售回款的30%-50%。
②房企聚焦、深耕为当下主要发展趋势，五大核心城市群和一二线、强三线城市成为房企主要投资布局的区域。如华润置地将重点发展三大区域，即北京天津-河北地区、长三角地区和广东-香港-澳门-大海湾地区，在重点区域增加优质土储；世茂集团充分把握城市经济圈机遇，围绕一二线及强三四线城市进行土地战略布局，资源布局向核心城市群聚集；中梁坚持规模与质量并重，关注中西部首位度高，单核发展的省会，重点投资二三线城市，谨慎投资四线城市；新城控股挖掘双轮驱动模式，坚持深耕长三角区域，并聚焦其他五大核心城市群，为稳定的持续发展提供保障；弘阳2020年将深耕长三角，做透大江苏。
③房企将采取招拍挂、收并购、商业产业勾地、城市更新、棚改旧改等方式投资高质量土地，低成本多元化拓储渠道将成为房企稳健长足发展的前提。如华润置地重点加大热点城市群优质土储的投资，将通过收并购、TOD、集体用地等多渠道实施城市战略梯级布局，进一步渗透市场，实现有质量的规模增长；融创中国通过公开市场、收并购、产业合作的多元化拿地方式，持续创新升级，高质量发展引领行业发展。
④房企将拓展银行贷款、信用债、海外债、信托、REITS、ABS等多元化融资渠道，保障业绩稳定增长和企业健康发展。如绿城中国积极研判市场，通过紧抓市场低息窗口，同时发力境外发债和境内发债，与此同时，随着融资创新能力的进一步提高，绿城中国还开拓了新型融资渠道——持有资产融资；万科通过公司债券、超短期融资券、中期票据等融资工具持续优化债务结构、降低融资成本，提升公司对财务风险的防范能力。
降本增效&精准运营
①围绕公司战略全面推广标准化、工业化、平台化等管理模式，助力企业规模化发展的同时，实现降本增效。如招商蛇口全面推广标杆产品线的使用，借助科技推进工业化828工法和整合装修BIM云平台与装配式内装技术，提质降本增效明显；新城控股探索传统开发向新技术辅助指导开发转型，以科技引领项目开发建设，通过全面监控项目现场动态，信息化管控项目运营，减少低效用工，缩短开发周期，节约开发成本，促进质效提升。
②通过组织变革优化内控的方式赋能企业管理，提高管理和决策的速度与效能，提升精准化运营能力。如旭辉集团提出将打造“大平台+小集团台+项目集群”的三级管控架构，将业务管理迁移到区域集团，业务经营下沉到项目一线，集团变成一个大的资源、研发、资本的平台；招商蛇口全面推进组织变革和创新组织管理模式，将公司5大区域深化细分9大区域，旨在区域做实，城市做强，实现区域精细化布局。
强项业务&利润增长点
房企挖掘强项业务能力，把握企业基因和产业基础，多数将发展科技、文化旅游、智慧服务、健康养生等业务领域作为企业利润的增长点，形成领域规模效应。如碧桂园明确了“美好生活高科技综合性企业”的发展定位，将地产、机器人、现代农业作为公司三大发展重点；中国恒大坚定执行国家调控政策，继续完善以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼、新能源汽车为龙头的多元化布局。
房企2020年1-5月表现
2020年1-5月，在房企发展策略的贯彻下，中指院分析了房企的销售、拿地等数据，实践证明房企的发展策略对企业的发展确实起到了一定的积极促进作用。
短期来看，销售业绩不可避免的受到了初突如其来新冠疫情的影响。房企线下销售渠道关闭、购房者置业需求延后，导致房企销售业绩回落。从1-5月销售额数据来看，代表房企的销售额有6家房企呈现增长趋势，其分别为中国恒大、世茂集团、招商蛇口、金地集团、中国金茂、绿城中国。从销售面积数据来看，实现同比增长的有4家，包括中国恒大、世茂集团、中国金茂和阳光城。整体来看，销售业务在多渠道营销手段的刺激下，避免了过于难看的销售业绩。
可以发现，在过去的5个月里，房企主要加大线上销售推广力度实现项目去化，如通过全民营销、跨界营销、购房折扣优惠、明星直播卖房等渠道，一定程度上缓解了疫情导致销售停摆对房企销售去化带来的巨大冲击。如恒大通过“恒房通”网上销售平台进行在线卖房，如此全民参与的“赚钱游戏平台”引起了市场热烈的反应，半个月线上认购近十万套，其销售业绩也赢得了行业第一的亮眼成绩；复地集团携手“淘宝一姐”薇娅、恒大携手佟大为/黄晓明/佘诗曼/华少、碧桂园携手汪涵/大张伟进行直播卖房，在线观看人数均超600万人次。
从房企投资拿地数据来看，代表房企拿地态度更加理性，拿地金额与销售额比率呈下降趋势。2020年1-5月，代表房企拿地均值为261.7元，同比下降19.6%；拿地金额占销售额比重均值为29.8%，同比下降2.5个百分点。一方面，部分房企保持谨慎的拿地态度，如万科、碧桂园、融创中国、世茂集团、金地集团等房企拿地金额与销售额比值均呈下降趋势。另一方面，部分房企保持积极的拿地态度，如保利发展、中海地产、龙湖集团、招商蛇口、绿城中国等房企拿地金额与销售额比值呈增长趋势。从长远发展角度来看，不管是保守还是积极的投资态度，土地储备均可保障企业未来2-3年的开发。
从各等级城市来看，2020年1-5月，代表房企销售额贡献主要来自于一、二线城市，占比分别为20.2%、59.8%，三四线城市销售额占比为20.0%。万科、龙湖集团、中南置地等房企来自一线城市的销售贡献超35%，融创中国、中海地产、世茂集团、中国金茂、金科集团等房企来自二线城市的销售贡献超80%，碧桂园、新城控股、正荣集团等房企来自三四线城市的销售贡献超40%。
展望未来，在新形势格局下，一方面经济受到内外承压，另一方面叠加上2020年初爆发的新冠疫情，无形之中给房企造成了一定的影响，但从房企角度来看，其具有一定韧性，未来依然存在发展空间，只不过传统的高速增长已满足不了新时代消费者新的诉求，高质量发展才是新时代角逐的利器，不管从销售还是运营层面，这无疑对房企提出了更加高标准的要求。
总结来看，“调结构、去库存”成为房企在2020年必须做的头等大事。2020年伊始，注定了这是一个艰难的开端，未来房企只要审时度势，顺势而为，把握消费者需求升级和国家结构性发展机遇，同时加大对城市布局的研究以及对产品创新的探索，以优质产品赢得客户信赖，以高效运营赢得竞争市场，房地产市场未来还是会迸发出新的活力。
来源：中指研究院（indexsoufun）。