2021年，是中国“十四五”开局之年，疫情影响下依然充满不确定性。今年以来，中央部门针对房地产市场密集发声，加码房地产调控政策，调控方式、力度及细致度均有显著升级，调控“工具箱”不断丰富，并不断加强房地产金融审慎管理、建立多主体供给的住房制度等等。“三道红线”为代表的一系列调控政策已经全面改变房地产行业。
日前，也就是9月18日，2021博鳌房地产论坛在海南圆满闭幕，主题为“理性与稳健 房地产的改变”。数位行业大咖齐聚一堂，聚焦当下最受关注的房地产议题，共同探讨行业未来。我们摘取了其中一些观点，仅供大家参考。
推动金融、房地产同实体经济的均衡发展，是“十四五”时期的重要任务。今后，要实现共同富裕的目标，房地产业仍是一个重要的基础性产业。
希望房企能顺应政策环境、市场环境，理性分析形势，稳健开创未来。
要以房地产融资的“三线四档”和房贷集中度管理政策，倒逼企业增长方式从财务杠杆驱动的规模扩涨型向稳健发展的质量效益型转变。要拓宽融资渠道和合作模式，控制拿地节奏，加快销售回款，增加现金流，降低“三道红线”相关指标。要加强企业经营管理，夯实企业发展基础，构建完善绿色产业链、供应链体系，推进数字技术在建造、营销、家居、服务等方面的应用，努力提高产品质量、服务质量和企业信誉等。
什么是软着陆？樊纲解释道，我们过去一直进行调控以化解风险的过程是一种软着陆，软着陆对其它行业的振动不会产生太大，不会产生过度的调整。
关于增加供给抑制房价，价格是供求关系决定的。行政手段可以在短期内把需求控制住，对价格飙升就产生了一种控制。
如果出现房价上涨的问题，马上就控制供给，减少给供给侧的贷款，那房价还是会升。从供求关系的角度来讲，不可能用减少供给来抑制价格的上涨。还要坚持房住不炒，但是房住的需求还是有的，怎么去解决房住的问题，这是实际的问题。
新时代，房地产调控会更加理性。应该用一种理性思维看待现在的各种情况，包括政策的情况，同时用理性的思维看到这个市场未来的发展潜力。
未来中国的房地产，人口因素是影响房地产发展最重要的内生变量。政策性因素是影响房地产的最重要的外生变量。
资本市场的改革势必会成为中国发展的新动力。科技创新、绿色发展、大消费三个板块是资产配置的主战场。
过去靠高杠杆、快周转来实现高利润的时代已经结束了，因为高杠杆时代已经不可持续，未来一定是要求地产商把杠杆率降到最低的位置。在这个前提下，地产商可能就要更多地从供给的优化、质量的提升、技术的进步，以及市场服务的改进等多个环节去实现新的平衡。
以三道红线、两集中为代表的一系列政策从顶层设计上改变了整个行业的规则与模式，面对未来1年、5年，甚至10年的发展问题，中国地产企业如何继续创造利润、求新求变？
陈淮指出，在今年，头部企业遇到的问题主要是土地重置成本的上升避免不了，资本的快速扩张实现利润的可能性越来越小。由此，今后应该研究一下规模扩张和暴利之间的关系，正常的、成熟的房地产市场的销售周期，怎么按照正常的销售周期来规划自己企业的利润获取和安全边际。
“冰火两重天”式的分化是近年来中国房地产市场变化趋势里的一个重要特征。未来长期发展中，相关“基础性制度建设”至少涉及土地制度、住房双轨制、金融双轨制和房地产税改革。
启动房地产税立法早已进入决策层的改革日程考虑。对于房地产税应该追求的正面效应，贾康强调，房地产税一定是一个综合目标，一是对房价“压舱促稳”；二是使地方政府职能转变与培养财源内洽，助益打造地方税体系，深化省以下分税制改革；三是强化优化再分配，“抽肥补瘦”抑制两级分化；四是提高直接税比重，优化宏观调控“自动稳定器”和降低社会“税收痛苦”水平；五是自下而上培育和发展民主化、法制化的“规范的公共选择”机制。
房地产税立法过程可能相当漫长，扩大试点范围存在着可能性和必要性。
房地产在任何一个新兴的市场都不容易理性，也都不容易稳健。所以政府和金融机构的调控是一个必须的环节，如果没有的话，恐怕很容易不理性，也就会变得更不稳健。
内地房市现在面对的，是一个系统性的改变。中国住房房地产的黄金时期早就已经过去了，参与者往往不愿意面对现实，反应就会晚。当然企业意识到情况，并不表示企业立刻就要采取行动，但是必须有充分的心理准备，要不然市场改变的时候，就会被放在一个非常被动的位置。
内地房市现在面对的，是一个系统性的改变。不要用对付市场熊市、周期熊市的办法去应对一个系统性的调整，这是行不通的。
广东省房地产行业协会会长王韶认为：
未来房地产企业的发展空间就在品质，过往粗放式的单一维度的房地产开发运营已经满足不了大家对住房消费的需求。现在的住房消费已经从居者有其屋升级到居者优其屋，所以未来房地产必须要通过高品质来引领发展，只有高品质才能够在这个激烈的竞争当中获得一席之地。
除了质量升级，还要包括供求结构要完善，体系要合理，新技术应用要广泛，居住的环境要协调，业态要丰富，不能把房地产仅仅理解为单一的住宅开发。因为现在政府的需求，包括土地的供应结构，这些已经发生了很大的变化。
金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长、东南区域公司董事长郝一斌认为：
整个行业总量增速见顶的时候，经营得好的企业还可以过去，经营跑不赢同行的就要低于行业平均利润，所以行业的去清也是大势所趋。
他认为，从去年到今年不断有企业出现问题，这不是短期现象，还会持续下去，这个行业已经进入淘汰赛。
恒太商业管理集团有限公司董事长兼总裁胡芳园认为：
轻资产商管是房地产企业创新的一个方向。如果要去做轻资产管理，企业可能要做3个思路的转型。
第一个要从短期思维变成长期思维。第二个改变是权利、义务界限的界定，中国必然会走向资产开发、资产持有和资产运营分离。第三个是商业管理的产品思维上要发生变化。另外不建议本身规模、资金、实力不够的企业投入到这个行业，虽然是轻资产，但它也是人力密集和知识密集的行业。