尽管2015年上半年房地产利好频出，但楼市整体仍显低迷。有数据显示，从2014年初起连续5个季度住宅成交面积出现同比下降，除了个别企业，房产企业业绩普遍走低。房价也已从单边快速上涨转为上下区间波动，房地产行业总体销售收入增速开始放缓，利润率下滑，房企资金短缺等问题也越来越突出。
“如果你想跟周围的人成为朋友，你随便问其中一个人觉得现在的房价怎么样，肯定能立马和他们聊成一片。”这是人们戏谑当下中国房地产异常火热的一句笑话。但不可否认，在中国，房地产依然是政府、企业及老百姓最关注的大事。
尽管2015年上半年房地产利好频出，但楼市整体仍显低迷。有数据显示，从2014年初起连续5个季度住宅成交面积出现同比下降，除了个别企业，房产企业业绩普遍走低。房价也已从单边快速上涨转为上下区间波动，房地产行业总体销售收入增速开始放缓，利润率下滑，房企资金短缺等问题也越来越突出。
目前中国房地产的行业现状如何？在此大环境下，房地产行业该如何突围？未来房地产行业的发展模式是什么？除了传统意义上投资的学区房，还有什么房产值得投资？日前，在由诺远资产主办的中国资产管理高峰论坛上，前万科高级副总裁，现在独立创业的优客工场创始人毛大庆对此分享了他的一些见解。
以下为圆桌论坛对话记录，经编辑提炼，有删节。
中国房地产行业已告别飞速发展的时代
中国房地产行业实际上已经告别了飞速发展的时代。在2013年，全国城市的户均拥有房子的数量超过一套。如果一个城市户均超过1.1套房子，人均超过1.1间房子，这里不谈面积只谈套数和房子的数量，那么基本上这个城市的基本需求就饱和了，就算改善也是带有投资性目的的改善。
城市居民的户均拥有房子的套数超过了一套，整个中国房地产的住房消费市场就停止了高速增长。大家也慢慢逐渐认识到，其实房地产不能够也不应该依靠政府的调控、政策的刺激，而是会更受市场的驱动，这个是2013年到2014年一个重要的分水岭。
从微观的市场来看，2003年到2013年中央出台过179份文件，调控的对象最多的时候是70个大中城市，少则30几个城市。对中国的280个城市来说，就是一个恒定的量，即六七十个城市，这在过去的两年里发生了巨大的变化。不管是二线城市还是三线城市，今年房价继续上涨的其实只有10个左右的城市，剩下的50多个并没有涨，这其实就是产能过剩。
二三线城市住房供需趋于平衡，大城市刚需却依然催生全新房地产品类
这些达到户均一套房的城市，老百姓的住房供需关系基本上趋于平衡，就出现了一个很有意思的现象：他们的换首率立刻停止，即这些城市老百姓的换房间隔时间变得相当长。在很多二三线城市，人们购买的往往是大户型的房产，他们首次购买就达到一线城市的人们置换房产的水准，这些老百姓买到大户型的房产后，再往上置换的意愿就减弱了。
因此，购房的意愿就来自于新涌入的城市人口，尤其是北上广深这些城市，由于创造性的人口还在上涨，城市的住房远没有饱和。再加之国家号召万众创业创新，又引发了一次人口的流动，进一步集聚了人群。在这样的城市，人们需要房子，实际上又买不起，这就刺激出许多新兴、持有性和经营性的房地产品类，比如青年公寓等。还有把存量资产进行改造，进行经营性的公寓出租。原先依靠土地、供应和销售的模式肯定是不行了，往下中国的房地产怎么走，可能要跟多元化经营、新品类经营有关系。
未来房地产的转型是从房子到模式
我现在做的优客工场接触的客户群与原先做万科时候是不一样的，我最大的一个感受是：互联网时代确是来到，房地产行业的客户群确实改变。我曾在北京一所广受争议但又发展迅速的优家公寓住了一晚，那里的房子很简陋，以我做了一辈子房地产的观点去看，这简直太简陋了就是集体宿舍而已。但那边却有大概500家住户，且里面有办公的、打球的、做饭的，一片其乐融融的景象，这是跟我们熟悉的状态完全不同的。
这就是把一个集体宿舍放在了一个城市的中心，但投资人非常喜欢这种社群的概念，确实这样的黏性也是我们传统的房产没有的。这样的产品值得打磨和研究。目前纽约也出现了这样的项目，而且是社区自治，社区社员管理资金的公寓，从投资的角度来说，这个不动产的回报率还挺好，客户极其满意。所以，我们不得不承认，任何一个商品，你必须得理解客户，必须得追着时代前进。
中国的房地产转型，未来一定是向新的模式转型，投资模式比投资物理的房子来得更有潜力和远景。所以，谁能够发现和制造出新模式，谁就能够变成一个好的投资产品。所谓好的帮助大家做理财的人，其实就是帮助大家发现未来市场中值得投资的、有前景的模式。未来的房地产发展是从房子转到模式。
除了学区房，医区房更是未来价值所在
在上海、北京这样的城市，学区房永远不会有太大的问题。因为我们的教育资源太匮乏了，你如果有一个学区房，真的是可以一直传下去。进军学区房的公寓，或者是宿舍类的项目，是非常好的选择。我最近在纽约看一个项目，我的投资人也在纽约大学做这样一个东西，这都是投资回报很好的项目。我想学校只要是年轻人还存在，有大量的教育需求存在，这个资源是很难以枯竭的。
中国即便是到了2026年往后，进入了一个迅速的人口衰减的拐点，北京上海的教育资源的需求量仍然是很大的，我们可以看到2033年前后其实都不存在问题，在这样的环境下，学区房是非常的保值，可产生投资价值的东西。
第二个可以引起关注的，可能在中国更加有意思，就是以后不光是学区房，还可以投投医区房。现在已经有人在北京和上海收购大的在三甲医院边的破楼，旧房子，像好的医院比如上海的瑞金医院，北京协和医院，这些附近很难有好的商品房，都是原来的宿舍那些房子。这些房子其实是很老的，但是在北京却有人花一平米两万、五万、八万来买一个在医院旁边的房子，等老龄化到来之后，医区房的价值会比今天的学区房还要大。