12月9日，主题为“拥抱未来 房地产市场的新机会”的第四届平安地产金融创新论坛在深圳举办，樊纲、巴曙松、孙宏斌等大咖、碧桂园、世茂、保利、华夏幸福、招商、金地、华润等各大企业的领袖和高层，悉数到场。
这一轮房地产最突出的现象就是两极分化，大城市价格飙升，三、四线小城市库存积压，去库存着重讲的就是去房地产的库存。
大城市飙升、暴涨一轮，为什么？市场上有了很多似是而非的说法，第一个说法：货币太多了，货币太多了导致房价高了。货币是一般等价物，它可以哪儿都去，他这次怎么没去股市、猪肉、蒜你狠、豆你玩。去楼市怎么单单去了几个大城市，怎么没去小城市？
你说货币跟房价没关系，当然有关系，货币是一般等价物，说价格当然有货币的因素在里面，但是你解释不了为什么这轮房价上涨，而且偏涨在那几个地方。这一轮比较多的二线中心城市，人口流入的地方都涨。要说货币多，不比过去多吗？现在货币增长率M2就8%多，应该还是比较少的时期。
还有一个说法，房价高是因为地价高，我就要问问在座诸位了，地价高不是各位拍出来的吗？房价和地价的关系上，地价派生价格，是因为预期未来房价比现在的房价还高你才敢用更高的价格举牌去拍那块地，你想是不是这个道理？拍地就是这样的机制，如果地方政府故意饥饿供地，有地不供，故意憋地价、憋房价，憋地价是为了憋房价，有了房价的预期才会拍高地价。
这些都解释不了为什么价格高涨，价格高涨要有很多因素解释，而且不能从需求一方，要从供求双方来理解我们现在中国房地产市场存在的问题，来寻找所谓的长效机制。
我们先分析需求，再分析供给，需求的第一个问题，居住性需求确实还在上涨。中国的住房自有率已经高到世界最高的程度，农民都有房子，小城镇70%到80%自有率，中等城市70%到80%的自有率，大城市也是70%到80%的自有率，是世界自有率最高的。
大家都有房子了，好象需求没了。但是没有关注到有些需求还在增长。住房真正的需求基本是三个部分，不管是买还是租是三个部分：一是所谓刚性需求，刚性需求是人口增长、孩子结婚。二是改善性需求，大家收入提高了需要改善。三是迁移性需求，城市化的进行过程中，农村人在向城里走，小城里的人向大城走，大量迁移性需求在涌向大城市。这是大城市为什么价格暴涨的重要原因。
自有率高只说明租赁市场不发达，租赁机制不发达，不是需求已经饱和，同样是住房也可以是租放，可以买房也可以租房。
第二类需求是非居住性需求，非居住类需求仔细想想又有两类，买房是用来出租的，还是房子是要住的，我们不能一概否定投资性需求，买股票和买房产都是投资，可以收房租，没有用合理不合理的问题，只是居住、非居住。在非居住中也有一些部分是合理的，我买房的目的是投资，我投资是要租赁的。
调控：调控应该继续
调整需求的过程中有一部分属于短期的政策，一部分是长效机制。短期政策就是我们现在采取的措施。大家知道限购、限贷、限价、限卖，一直限到离婚，都属于这种。短期政策需不需要？在紧急情况下我觉得是需要的，我个人在这个问题上赞同的，紧急情况下采取一些非常性措施，行政性的、非常性的措施，有钱不让买房子等等。因为什么？如果你不采取措施，泡沫继续鼓下去的后果是什么？我们2015年要是不采取这些措施，我们现在还沉浸在房地产的狂欢中，大家还在到处抢房。
大家注意到房产税本身可以增加提高保有成本，这个大家都知道的。大家也比较容易理解房产税制度是内在稳定器，价格高的时候我就多征税。
现在买房，如果一次性交税的话，现在越买房越占未来的便宜，为什么现在买房合算？现在买房一次性交了，是占了未来子孙后代的便宜，那个时候要交更多的钱。房产税是按照当时的房价交税的话，就是按照当时的成本来满足当时的公共品供给所需要的财政支持。
说起来有点复杂，这是一个很重要的因素，为什么现在这种机制容易造成大家拼命买房的重要因素。这个事儿很有争议，一个是有没有用，天下没有无用的价格，没有用的一定是价格太低了，现在几个试点，两个试点城市零点几的房产税，当然不起作用。美国3%、4%的房产税，中国炒房团一听3%到4%的房产税，大家一听都回来了。难点是怎么房产税，一个是怎么过渡，十年过渡、二十年过渡，怎么把老房子的税折现，什么时候开始新征，无论如何我们借鉴中国经验，做中国改革，中国最 好的经验就是新人新办法，老人老办法，新房子新办法，老房子老办法，有一段时间慢慢过渡，我想不是特别难。
长效机制还得靠市场，还得坚持市场化的方向，稳定房价不一定房价不变，真正不的是相对价格，只要房价与收入的比例关系基本稳定，我们住房市场就应该能基本稳定按，不能要求房价绝 对不变。二是要在供求两个方面进行调整，长效机制不能只强调一方面。三是不能回到政府供房的老路上，不能再回到政府大包大揽的老路，好不容易有了房改，房地产市场的发展，怎么在这个基础上完善房地产市场的制度，使这个市场更加稳定、更加健康的发展，使中国人的居住条件变得越来越好，这是我们的目的，而不是又回到计划经济，又回到政府大包大揽。