2024年11月西安房地产市场报告 - 陕西 - 陕西省房地产商会
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2024年11月西安房地产市场报告

2024-12-16 10:57

01 宏观政策环境
QIANZHAN
 
 
 
 

税收新政落地,契税征收分界由90㎡上调至140㎡以下,税点统一为1%;土增统一下调0.5%。

02 西安土地市场 QIANZHAN

核心区域再现溢价地块,但部分非核心区土拍热度依然低迷,地价下调+平台公司托底频出。
 

03 西安商品房市场 QIANZHAN

 

 

政策惯性叠加供应放量,11月网签数据创年内新高,成交量环比增长21%;微观市场,在营销加码与高频快推下,11月来访和成交环比分别下滑22%、20%,但高于8、9月,与5-6月相当。
 

04 二手房市场 QIANZHAN

 

在持续以价换量下,11月的二手房市场成交3000套以上,比10月减少438套,但比今年平均值高22%。
 

05 房企表现 QIANZHAN

 

金茂、华发、保利等央企增储,落子曲江、沣东-高新融合片区。

宏观政策-税收政策
12月1日起契税征收分界从90㎡变为140㎡以下,140㎡以上税点不变;购房满2年免征增值税;土增统一下调0.5%(西安执行0.5%)。
市场反映-重点城市

一二手房成交端并未出现明显提振效果,降税后(11月13日-20日),新房成交量较降税前(11月1日-12日)下降5%,二手房几乎持平。

市场反映-西安

西安新政+契税政策下,项目加快推盘、补充货源抢客,一二手房市场出现短暂“回稳”,但持续性待观察。

新房:单项目来访稳定在200-220组/周,成交在10-15套/周,与5-6月市场相当。

二手房:新增挂牌稳定在2800-3000套/周,成交在700套/周+,比今年平均值略高10%。

整体市场

    

11月土地市场热度再现,金茂、华发、保利、绿城等大牌房企均有新增土储,中海、华润、中铁、中建等房企也积极参与竞拍,诞生2宗溢价地;部分非核心区,流拍地块再挂,地价均下调。

11月经营性用地供应35宗(涉宅25宗),涉宅用地17宗位于主城,5宗位于西咸,周至3宗。成交17宗(涉宅11宗),主城6宗,曲江2宗由金茂摘得,1宗由华发摘得;高新2宗位于国际社区、由高科摘得,1宗位于软件新城,由绿城摘得;西咸5宗,沣东3宗,分别由中颐建信、保利、地建嘉信摘得;沣西2宗,均为平台公司托底摘得。

供应特征


11月供应25宗涉宅,主城批量供应17宗,西咸5宗;非热点区主城纺渭路板块,以及沣东能金板块流拍地块再挂,起始楼面价均有不同程度下调。

主城17宗经开7宗,其中5宗位于高铁新城,2宗位于经开核心;高新3宗,均位于软件新城片区;城南2宗,1宗为中海锦业元晟二期用地,1宗为北沈家桥城改,东方加德意向;曲江1宗,起始楼面价10238元/㎡,较金茂62亩起始楼面价几乎持平;港务1宗,位于秦汉大道北,招商意向;城北1宗,为三家庄村城改用地;灞河新区1宗,位于西派逸园南侧,前期流拍两次,本次楼面价下调约1500元/㎡城东1宗,为胡家庙粮油市场棚改。

西咸5宗沣东3宗,其中能源金贸区1宗70亩涉宅,紧邻铁一中金湾小学,今年6月中止,本次为中止后复挂,在基础指标不变下,起拍楼面价由7500元/㎡下调至6901元/㎡秦汉2宗,位于兰池大道板块,起始楼面价4400-4600元/㎡。

郊县3宗:全部位于周至,起始楼面价1300-1500元/㎡。

成交特征

11月成交11宗涉宅,主城6宗,西咸5宗;诞生2宗溢价地,1宗位于曲江核心,金茂溢价23%竞得,1宗位于沣东临铁一金湾中学,中颐建信溢价38%竞得,由金地管理代建。

主城6宗曲江3宗,其中金茂摘得2宗,1宗雁翔路交大62亩溢价23%竞得,楼面价12580元/㎡,1宗74亩北沈家桥城改用地底价摘得,楼面价11424元/㎡;华发勾得1宗,位于电视塔板块,楼面价9038元/㎡。高新3宗,2宗位于国际社区板块,由高科底价摘得,楼面价约6700元/㎡(地块于22年6月曾流拍,再次公告条件一致下楼面价下调7751-7811元/㎡),1宗位于软件新城,由绿城底价摘得,楼面价10473元/㎡。

西咸5宗沣东3宗,其中能源金贸区52亩,由中颐建信溢价38%摘得,后期金地管理代建;沣东高新融合区60亩,由保利摘得,楼面价8102元/㎡,产品定位99-143㎡四代宅;地建嘉信摘得79亩,位于西咸吾悦广场南侧,楼面价6481元/㎡;沣西2宗,均为平台公司托底。

量价表现(总量)

住宅市场累计成交总量同比下跌17%,新房规模跌幅稳定在26%,二手房下跌3%;新房价格累计涨幅持续收窄(1-10月累计↑7%,下降至当前↑6%)。

新房2024年1-11月,新房市场供应面积793万㎡(↓1.8%),成交面积642万㎡(↓25.7%,仅为高位期市场容量的40%),成交均价19562元/㎡ (↑6%) 。

量价表现(单月)

政策效应叠加供应放量,11月网签数据创年内新高,成交量环比增长21%,价格因高价盘拉动涨4%。

供需情况11月供应65万㎡,环比↑18%;成交77万㎡,环比↑21%,处于今年以来高位水平,但比去年同期仍有23%的差距。

成交价格11月成交均价19448元/㎡,环比↑4%;主要因金茂璞逸曲江、越秀铁建·樽樾等高价盘集中网签拉高整体均价;实际市场典型项目,自7-8月以来通过特价房或增加折扣力度或加强渠道力度促销售,成交价格普降(保利·未央璞悦8月1.74万元/㎡、11月降至1.64万元/㎡;龙湖·御湖境首开2万元/㎡左右、11月跌至1.7万元/㎡,折扣超过15%)

库存及去化周期:截至11月底,取证库存742万㎡(-12万㎡)去化周期12.5个月

区域表现

 

人口密度高区域的曲江、城南、城北等,基于强产品力,保证货源充足,量价有机会实现突破,同时,强教育依然是市场低位期,项目实现流速的绝对标签。

供需关系1-11月市场成交占绝对量级的的高新、浐灞表现供需双跌,供应分别下降32%、40%,成交随之下跌43%、53%港务区作为今年放量最集中的区域之一,在供应上涨32%的基础上,成交仍出现22%的下滑;曲江、城南等基于供应增加,成交分别上涨97%、50%;城北在供应下跌下,依然实现20%左右的上涨。

成交价格曲江、城南、城北等人口密度高的老区,基于强大的客户基础,在强产品支撑下,量价均能实现逆势突破高新跌幅核心集中在CID板块,软件新城基于强产品+高质量下,价格相对稳定;港务基于强教育,奥体核心持续是客户首选,今年以来西航板块(奥北)通过5倍供应+低价+交大学区+强产品综合拉动,部分刚需刚改客户北移。

价格公示

 

房企年底集中跑量出货,11月共39个项目公示(环比+17个),3个纯新盘(环比持平),随着市场下滑,开发商备案价呈现保守,个别项目同产品&同楼位公示价格有下调。

11月共39项目进行价格公示(环比+17个),包含3个纯新盘(环比持平),其中纯新盘港务山东健康同人乐府首次公示,毛坯小高层19500元/㎡;高新高科枫林九里·轩阅里首次公示,毛坯高层18200元/㎡;浐灞中铁阅湖首次公示,毛坯高层16857元/㎡。

异动情况:随着市场下滑,开发商备案价呈现保守,个别项目出现价格下调,如保利天瓒、保利未央璞悦皓月园、南飞鸿乐境雅荟项目,同产品&同楼位下公示价格较上批次下调600-850元/㎡。
开盘情况

 

 

11月共34个项目开盘/加推(环比-6个),2个项目首开,房企不集中开盘,多数项目取证即顺销。

11月重点监测项开盘/加推34次推出房源3461套,成交626套,整体解筹率18%,比2024年平均值降9%,比2023年平均值降35%。
首开项目

山东健康·同人乐府:位于奥体核心,强教育+强地段,虽均价低于竞品,但产品非四代得房率低+产品释放到开盘周期长+项目无实景和样板展示+前期内部消化推广少,本次市场化开盘,去化48套去化率29%。

泰发祥·檀府:位于曲江核心位置,临近大雁塔和大唐不夜城,丰富的历史文化遗产和城市级文化资源环绕,地段稀缺;定位高端改善,打造黑科技未来住宅“全屋生态舱体系”,对标全球顶豪的奢装体系,整体品质较高;本次首开客户基本为其陕北关系网,成交43套。

加推表现较好

金泰·唐樾:位于城东核心板块,西侧一路之隔为青龙寺,南侧距地铁3号线、5号线的换乘站青龙寺站仅300m,周边配套完善;本次推售34套房源,仅剩余4套顶底房源,整体开盘表现较好。
金茂璞逸曲江:位于电视塔南,板块长期处于新房断供状态,客户厚度足,上批次推售房源量少仅34套,本批次推售房源量为上批次3.5倍,当天成交56套。

越秀铁建·樽樾:位于CID瞳北核心区,配套资源完善,强教育资源(西安高新区第十一初级中学和高新区第三十一小学);区域同期在售项目多,竞争格局相对激烈,加推去化62套,表现较好。


二手房市场
 

整体表现
政策效应下,叠加持续的以价换量,在新增挂牌量减少23%的情况下,11月的二手房市场仍实现了3000套以上的成交量,处于今年以来的次高位(次于10月)。
:11月新增挂牌12024套(比10月减少近4000套),成交3331套(比10月减少438套,但仍比今年平均值高22%),供需转换率为28%。

:11月新增房源挂牌价格为16994元/㎡比10月降低4%),成交均价在14313元/㎡(与10月几乎持平,但仍处于今年以来的低位水平)

成交结构

 

次新房通过“折价”(10%以上),冲击100-140㎡之间新房刚改市场(新房占比由23年的49%→24年的44%)。

刚需承接二手房,100㎡以内是成交主力,改善聚焦新房,120㎡以上占比最高;随着次新房的入市,对新房的分流从刚需或逐步转向刚改产品(100-160㎡之间房源占比由23年55%上涨至2024年的66%)。

市场热度

 

成交周期处于高位(6-7个月)、带看转换率持续低位(11月仅为2.18%)。

平均成交周期:2024年以来一直维持在200天左右,11月成交周期为216天。

带看转换率:持续低值,由24年1月的2.5%左右下降至10月以来的2.18%。

市场景气指数:2023年以来涨价占比连续下降,导致市场景气指数持续走低,当前景气指数仅为10左右,二手房市场整体仍相对低位。

房企表现

当月土储排名

 

 

11月保利、金茂、绿城等全国知名品牌房企均有新增土储;保利仍居首位,金茂新摘曲江2宗宅地,拉升位次至第九,绿城因前期土地储备量少,不足入榜。

备注:数据来源为西安市自然资源局,统计范围包含:西安主城区、西咸新区、西安周边六郊县,已确权土地。

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