城市更新，正在成为新一轮城市（尤其是一线城市）发展的新增长点，也是房地产纵深化发展的新风口。
一方面，伴随着城市空间扩张的减弱，城市发展重心重新回归旧区更新，城市开启存量换新、内涵增值的“减量发展”阶段；另一方面，随着中国经济发展由“高速度”逐渐向“高质量”转化，城市经济的发展与空间利用对城市功能提出了新的更高要求，城市开始进入“功能升级”时代。
在此背景下，城市更新就不仅仅是通常所见的建筑与空间改造、业态更新及人群更替等表象；更关键在于背后起决定性作用的的三大“里”——产业方式更替、生活方式转换与发展方式更换。一个城市更新项目的真正可持续成功，不仅要在空间改造、业态更新和人群更新上下功夫，获取资产价值的提升；更要符合产业方式更新、生活方式转换以及发展方式中转型的规律，通过服务升级获得平台型价值。
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城市更新类项目的三大表象更新
空间更新、业态更新、人群更新
空间更新：是将原来功能单一的空间更新为主题化、多样化、高品质的复合创新空间。根据我们的实践，更新后的空间体系不仅要体现出优良的环境和完善的功能，更要散发独特的场所精神。概括来讲，就是要形成“标志性、文化性、复合性”的“三性”与“创业场、社交场与休闲场”复合的“三场”。
业态更新：一方面是指是将价值低的业态换成价值高的业态。如“工改写”、“商改写”以及“工改居”等；另一方面是指将联系不大的散乱业态聚合为主题化、有机化的业态体系。如以科技园区为例，整合商务办公业态、商务办公业态、休闲娱乐业态（书店、文化参观）、便利生活业态（时尚商业街、便利店）等构件有机业态体系。
人群更新：主要是将原来的客户转变成有共同需求、共同爱好的主题社群。如影视基地、戏剧世界、艺术空间等。
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城市更新的三大内里更新
生活方式更新、产业方式更新、发展机制更新
对于城市更新类项目，做到以上三类表象层面的更新，只能说“基本功”。要想可持续发展，还必须要在更本质的层面，来顺应三大内在机理更新的需求——生活方式更新、产业方式更新、发展机制更新。
生活方式更新：是由“三点一线”式的分区活动正在过渡到办公、娱乐、休闲、社交多氧化需求复合的阶段。在“工作中生活，在生活中工作”、流动办公等兴起，这是需要复合空间改造最根本的原因。新兴的众创空间、主题孵化器、各色文创园区都验证了这一趋势。
产业方式更新：在表象的业态更新的背后，其实是城市产业方式的更新。在互联网经济和人工智能等推动下，城市中心的产业已经从原来的高级第三产业（金融、法律以及总部经济）主导，逐步切换到以“第四产业”（这是我的习惯叫法。主要指脱胎于现代服务业的文创、科创及体验经济构成的产业）为主导。因此，业态方面不是简单的替换和复合，更要为创新经济搭建发展平台。
发展机制更新：与工业化时代不同，互联网时代，空间价值开始围绕人展开。人——产业——企业，开始成为空间价值的新逻辑。在这样的背景下，发展机制就要从“空间开发机制”切换到“服务经营机制”。通过服务于人，聚集创新产业要素，创造创新企业并扎堆。